Real Estate Camera
Begin met de vermelding. De meeste MLS'en vereisen "virtueel ingericht" of "digitaal bewerkt" in het bijschrift van de foto, op de afbeelding of aan het begin van de toelichting. In Californië is een link naar de onbewerkte originele foto vereist. Vergelijk vervolgens de foto's met de plattegrond, de 3D-rondleiding en de straatweergave. Bewerkingen worden meestal zichtbaar in de lucht, op gazons, in het uitzicht door de ramen en op de vloeren. Als er ook dan nog iets niet klopt, vraag dan om de originele bestanden of een rechtstreekse videorondleiding voordat je langsgaat.
Ik maak een app die foto's in advertenties bewerkt en heb daarom veel tijd besteed aan het onderzoeken van wat AI verandert en waar het de fouten in gaat. Deze gids is bedoeld voor kopers en voor makelaars die willen dat hun eigen advertenties dezelfde toetsing doorstaan.
Hoe vaak zijn foto's in advertenties met AI bewerkt?
Dat komt vaak genoeg voor om elke keer te controleren. Een analyse van het vastgoedtechbedrijf Coraly, gemeld door Realtor.com, onderzocht bijna 40.000 belangrijkste foto's van advertenties. Bijna 11% vertoonde sporen van digitale bewerking. In 69% daarvan was de lucht vervangen, slechts 4,5% van de binnenruimtefoto's was bewerkt en meer dan 90% van de bewerkte foto's bevatte geen zichtbare vermelding.
Kopers hebben dit opgemerkt. Op Reddit trok "AI-foto's van makelaars moeten verboden worden" meer dan 600 reacties aan en makelaars vroegen zelf "is er een manier om te zien of foto's in een advertentie met AI zijn verbeterd voordat je langsgaat?"
Waar je een vermelding kunt vinden
Het makkelijkst is een foto met een vermelding. Per september 2026 hangt de plaats van de vermelding af van de MLS:
- In de toelichting. Stellar MLS in Florida schrijft voor dat de openbare toelichting begint met "Eén of meer foto's is/zijn virtueel ingericht."
- Op de foto. Canopy MLS verlangt dat de vermelding direct op de afbeelding zichtbaar is.
- In het bijschrift. NorthstarMLS accepteert het bijschrift van de foto of een zichtbare bestandsnaam.
- Naast de originele foto. In Californië vereist AB 723 een vermelding en een link of QR-code naar de onbewerkte afbeelding. CRMLS plaatst de originele foto direct vóór of na de bewerkte foto.
Een vermelding in de MLS-toelichting is mogelijk niet op elke website die je bekijkt op dezelfde manier zichtbaar. Vraag je makelaar dan om de volledige MLS-advertentie te delen.
Hoe AI-bewerkingen er meestal uitzien
| Waar je moet kijken | Wat het verklapt | Hoe je het controleert |
|---|---|---|
| Lucht | Een heldere blauwe lucht of zonsondergang boven een huis waarvan de overige buitenopnamen grijs zijn, of een lichtval die niet bij de lucht past | Vergelijk elke buitenfoto en controleer of de schaduwen passen bij de stand van de zon |
| Gras en tuin | Gras met een egale, intensief groene kleur tot aan de randen, of bomen zonder schaduw | Straatbeelden in een kaartapp |
| Uitzicht door de ramen | Een uitzicht op water of op de skyline vanuit een ruimte die op een buurman uitkijkt | De kaart: in welke richting kijken de ramen? |
| Vloeren en muren | Een hardhouten vloer in de ene foto en tapijt in dezelfde kamer vanaf een andere hoek, of muurverf die tussen de opnames van kleur verandert | Vergelijk dezelfde kamer in de foto's en in de 3D-rondleiding |
| Meubels | Banken die zweven, poten die in het tapijt smelten, een bed dwars voor een deuropening, kleine meubels in een kleine kamer | Kijk waar de meubels de vloer raken |
| Structuur | Ramen die van grootte of positie veranderen, een schoorsteenmantel die afwijkt van het origineel, deuropeningen die verschuiven | Vergelijk dit met de plattegrond of een foto zonder virtuele inrichting |
De meubels zijn het minst problematisch. Een lege kamer met een sofa mag vrijwel overal virtueel worden ingericht, mits dit is vermeld. Wat er echt toe doet, zijn de vloeren, muren, ramen, het uitzicht en eventuele schade, want dat koop je. Stellars regel verbiedt ze allemaal expliciet, inclusief "kleine meubels te plaatsen om een kamer groter te laten lijken dan ze in werkelijkheid is."
Controleer of de foto's overeenkomen met de overige informatie in de advertentie
Het advies van Zillow aan kopers van juli 2026 is de nuttigste opsomming die ik heb gezien. Lees de beschrijving, volg de virtuele rondleiding, bekijk de plattegrond en controleer of die allemaal overeenkomen met de foto's. "Inconsistenties zijn een waarschuwingssignaal."
Een paar snelle controles die samen twee minuten duren:
- Plattegrond tegenover foto's. Tel de ramen van een kamer op de plattegrond en tel vervolgens hoeveel er op de foto staan.
- 3D-rondleiding tegenover foto's. Een rondleiding is kamer voor kamer lastiger te vervalsen. Als de rondleiding tapijt toont en de foto eikenhout, vertrouw dan op de rondleiding.
- Straatbeeld tegenover de buitenkant. De beelden op straatniveau in een kaartapp kunnen jaren oud zijn, maar laten zien of het huis van de buren, de elektriciteitsleidingen en het uitzicht er daadwerkelijk zijn.
- Oude advertenties. Als het huis al eerder is verkocht, laten eerdere foto's op het portaal zien hoe de kamers er toen uitzagen.
Werken detectieprogramma's voor AI-afbeeldingen?
Slechts gedeeltelijk. De meeste online detectieprogramma's zijn bedoeld om volledig gegenereerde afbeeldingen te herkennen, al zeggen sommige dat ze ook bewerkingen kunnen opsporen. Bij een echte foto waarin één gebied is bewerkt, bijvoorbeeld een nieuwe lucht of een gladgestreken vloer, is dat lastiger te beoordelen. Een detectieprogramma kan je bovendien niet vertellen of de bewerking van invloed is op wat je koopt.
Bestandsmetadata kunnen van pas komen als je het originele bestand krijgt. Google Photos heeft een sectie "Hoe dit is gemaakt" toegevoegd die wordt ondersteund door C2PA Content Credentials en die, zoals Google zegt, kan aantonen of een afbeelding "is gegenereerd, verbeterd of met AI-tools is gemanipuleerd." Google vermeldt ook dat C2PA "niet bepaalt of de inhoud betrouwbaar is." Een schermafbeelding of een opnieuw opgeslagen afbeelding van een webpagina bevat die gegevens mogelijk helemaal niet.
Beschouw een detectieprogramma dus als een aanwijzing, niet als een antwoord. De originele foto's en een rondgang door het pand zijn het antwoord.
Vragen aan de aanbiedende makelaar
- "Zijn deze foto's verder bewerkt dan alleen wat betreft kleur en helderheid? Welke foto's?"
- "Kun je de onbewerkte originele foto's sturen?" In Californië is toegang tot die foto's wettelijk al vereist.
- "Kun je voordat ik langskom een videorondgang via een liveverbinding doen?" Dat raadt Zillow ook aan.
- "Wanneer zijn de foto's gemaakt?" Oude foto's zijn een ander probleem dan bewerkte foto's, maar ze leiden tot dezelfde verrassing bij aankomst.
Als het aanbod je heeft misleid, meld je dat eerst aan je makelaar. Op Zillow staat op de advertentiepagina een knop om de advertentie te melden; volgens Zillow worden zulke meldingen beoordeeld. MLS-systemen kunnen foto's verwijderen en de aanbiedende makelaar een boete opleggen. Stellar legt automatisch een boete op.
Voor makelaars: laat je foto's dezelfde controle doorstaan
Elke hierboven genoemde controle kan een koper op je advertentie uitvoeren. Advertenties die de controle doorstaan, hebben drie dingen gemeen: vermeldingen op de plaatsen die de toezichthouder voorschrijft, de originele foto naast elke bewerkte foto en geen bewerkingen aan het huis zelf. Dat is precies wat ervoor zorgt dat virtuele inrichting wettelijk is toegestaan, en formuleringen voor de vermelding bevatten kant-en-klare teksten om te kopiëren.
Controleer ook je eigen AI-resultaten. Programma's, ook die van ons, kunnen bij het toevoegen van een sofa een raam verschuiven of een schoorsteenmantel van vorm veranderen. Zet de versie met virtuele inrichting naast de originele versie en controleer vóór publicatie de ramen, deuren, vloer en plafondlijn. Real Estate Camera (onze app) vervangt geen luchtbeelden, verandert geen vloeren, voegt bij elk resultaat van virtuele inrichting een vermelding toe en houdt de originele foto klaar om ernaast te uploaden. Een virtueel ingerichte kamer kost 2 credits; zie de tarieven. De regels per staat staan in de wetten voor AI-fotovermelding per staat.
Wat onze bewerking wel en niet verandert, lees je bij AI-fotobewerking voor vastgoed.
Pas op je volgende advertentie een bewerking toe die je bij aankomst kunt verdedigen. Start gratis: 1 credit.
Vragen
Hoe kan ik zien of een foto in een advertentie met AI is bewerkt?
Controleer of er een vermelding staat in het bijschrift, op de foto of aan het begin van de toelichting en vergelijk daarna de foto's met de plattegrond, de 3D-rondleiding en beelden op straatniveau. De lucht, gazons, ramen en vloeren zijn de gebruikelijke plekken om een bewerking te herkennen. Als er iets niet klopt, vraag dan aan de makelaar van het aanbod om de onbewerkte originele bestanden of een rechtstreekse videorondleiding.
Hoe vaak zijn foto's in advertenties met AI bewerkt?
Uit een analyse van het vastgoedtechbedrijf Coraly, die Realtor.com meldde, bleek dat bijna 11% van de bijna 40.000 belangrijkste foto's van advertenties sporen van digitale bewerking vertoonde. In 69% daarvan was de lucht vervangen en op meer dan 90% stond geen zichtbare vermelding.
Kunnen AI-detectoren bewerkte foto's in advertenties herkennen?
Ze kunnen volledig gegenereerde afbeeldingen markeren, maar bij een echte foto met één bewerkte sectie is het lastiger om een oordeel te vormen. Geen enkele detector kan echter bepalen of de bewerking een verkeerde voorstelling van het huis oplevert. Vermeldingen, originele bestanden en een videorondleiding geven daarop betrouwbaarder antwoord.
Wat moet ik doen als de foto's van een advertentie misleidend zijn?
Meld dit aan je makelaar, die contact kan opnemen met de makelaar van het aanbod. Gebruik op Zillow de knop om de advertentie te melden. Als de advertentie de regels van je MLS schond, kan MLS de foto's verwijderen. In Californië is een bewerking zonder vermelding een overtreding van de staatswet.
Who makes this
Real Estate Camera is a listing photo app for iPhone, Android and the web. We wrote this page, so we have a stake in it. Other companies' prices come from their own pages on the date shown, and we say where they do better. Spot a wrong number? Tell us and we'll fix it.
