Je virtuální staging povolen na MLS? Pravidla zveřejňování, podle jednotlivých asociací

Ano, virtuální staging je na MLS povolen. Všechna pravidla asociací, která jsem zkontroloval, to umožňují, pokud označíte upravenou fotografii a nezměníte ani neskryjete nic trvalého na domě. Několik, včetně CRMLS a Canopy, také vyžaduje neupravený originál vedle ní. Podrobnosti se liší podle asociace. Označení v poznámkách splňuje požadavky CVR MLS, zatímco Canopy ho vyžaduje na obrázku. Asociace se také liší ve formulaci a v tom, které úpravy označení nemůže ospravedlnit.

Tento průvodce pokrývá znění pravidel od NAR, Kalifornie a pěti MLS, následovaný kontrolním seznamem. Není to právní rada. Aktuální pravidla vaší MLS a váš broker mají přednost před tímto průvodcem. Přečtěte si stránku vaší asociace před dalším nahráním.

Co vlastně říká etický kodex NAR

Žádné pravidlo NAR nepoužívá slova "virtuální staging." Povinnost vyplývá z článku 12 etického kodexu 2026, který říká, že REALTORS® "budou ve své realitní komunikaci čestní a pravdiví." Také vyžaduje, aby "předkládali pravdivý obraz" v reklamě.

Standard praxe 12-10 aplikuje tuto povinnost na obrázky. Zakazuje "jinak zavádět spotřebitele, včetně použití zavádějících obrázků."

Uvidíte, že články citují Standard praxe 12-5 pro staging. Přečtěte si 12-5 sami. Týká se zveřejňování názvu vaší firmy v reklamách a s fotografiemi nemá nic společného. Pokud ho někdo cituje ve sporu o staging, nasměrujte ho na 12-10.

Kodex NAR zavazuje pouze členy REALTOR® a je vymáhán prostřednictvím etických stížností u vaší místní asociace. Pravidla vaší MLS určují, zda bude nabídka stažena. V Kalifornii platí také státní zákon.

Kalifornie to udělala státním zákonem: AB 723

Kalifornie je jediný stát, kde jsem zjistil, že se to přesunulo z pokynů asociace do zákona. AB 723 přidal oddíl 10140.8 do obchodního a profesního zákoníku, účinný od 1. ledna 2026. Zde je, co vyžaduje:

• Pro reklamy a propagační materiály uveďte prohlášení, že obrázek byl upraven "na obrázku nebo vedle něj," plus odkaz, URL nebo QR kód na veřejnou stránku zobrazující originál. AB 723 se vztahuje na letáky a příspěvky na sociálních sítích i na MLS.
• Na webových stránkách, které ovládáte, zveřejněte neupravenou verzi vedle nebo odkaz na stránku, která ji obsahuje.
• Podle AB 723 se přidání, odstranění nebo změna nábytku počítá jako úprava. Stejně tak změny zařizovacích předmětů, spotřebičů, podlah, stěn, barvy nátěru, terénních úprav, fasády nebo výhledu z okna. Zákon jmenuje také sloupy elektrického vedení a sousední domy.
• Výjimky zahrnují osvětlení, doostření, vyvážení bílé, korekci barev, úhel, srovnání, oříznutí a změny expozice "které nemění zobrazení skutečné nemovitosti."

Podle této poslední části AB 723 oprava tmavé místnosti nebo srovnání nakloněných stěn nedělá z fotografie digitálně upravenou. Odstranění pohovky prodávajícího ano.

Co říkají skutečná pravidla MLS

Zahrnul jsem pouze asociace, jejichž aktuální pravidla jsem si mohl přečíst na jejich vlastních stránkách. Těchto pět příkladů MLS ukazuje, jak se požadavky liší. Před spoléháním se na ně zkontrolujte aktuální znění pravidel vaší asociace.

CRMLS (Kalifornie)

Pokyny CRMLS pro pravidlo 11.5.2 vyžadují originál "bezprostředně před nebo po" upraveném obrázku. V poli popisu fotografie označte úpravu jako "digitálně vylepšeno," "digitálně upraveno" nebo "virtuálně upraveno." Vodoznak není vyžadován. Virtuální vyprázdnění zařízené místnosti se také počítá jako úprava. CRMLS zakazuje změny skutečných částí nemovitosti, včetně barvy stěn, podlah, skříněk a terénních úprav. AI-generované terénní úpravy nejsou povoleny vůbec. Vymáhání začíná varováním, následovaným pokutou 250 $, pokud problém včas neopravíte.

Ostatní kalifornské MLS napsaly své vlastní verze. Pravidlo Bay East vyžaduje originál bezprostředně po upraveném obrázku. I v Kalifornii záleží na pořadí.

Canopy MLS (oblast Charlotte)

Canopy je nejpřísnější asociace, kterou jsem četl. Její zveřejnění musí být "přímo NA obrázku nebo ve virtuální prohlídce." Titulky nebo poznámky samy o sobě "NEJSOU přijatelné." Neupravený originál jde bezprostředně před nebo po. Canopy povoluje přidání nábytku a dekorací, včetně umění a rostlin. Také povoluje změny barvy nátěru, pokud nejsou naznačeny žádné strukturální změny. Přidání bazénu nebo krbu je zakázáno, stejně jako odstranění elektrického vedení nebo dálnice. Vady musí zůstat viditelné.

NorthstarMLS (Minnesota a okolí)

NorthstarMLS zveřejnil pokyny v červenci 2026, které popisuje jako návrh. Žádají označení v titulku, názvu souboru nebo na fotografii, plus neupravený "před" obrázek pro každou upravenou místnost. Také zakazují změny trvalých prvků, včetně stěn, podlahových krytin, oken, stropů a krbů. Oříznutí je v pořádku, stejně jako úpravy expozice a vyvážení barev.

CVR MLS (střední Virginie)

Oddíl 5.8.2 je jedna věta: pokud byla fotografie upravena virtuálním stagingem, zveřejněte to v poli poznámek. To je lehký konec spektra.

Severní Karolína, mimo MLS

NC REALTORS® uvádí, že podle právníka Komise Severokarolínská realitní komise povoluje staging, pokud reklama není zavádějící a úprava je zveřejněna. Cituje zákaz "provádění kurzu zkreslování" v licenčním zákoně. Prezentace zchátralého domu jako v dobrém stavu tuto hranici překračuje. Stejně tak vymazání vad, uvnitř i venku. NC REALTORS® také říká, že zveřejnění patří do veřejných poznámek.

Na čem se téměř všechna pravidla shodují

Napříč těmito pěti MLS se pravidla z velké části shodují na čtyřech bodech.

1. Každá asociace, kterou jsem četl, vyžaduje označení upravené fotografie.
2. Kalifornie a Canopy vyžadují zobrazení originálu. Northstar to navrhuje. Kde to není vyžadováno, stále vás to chrání.
3. Omezte staging na nábytek a další věci, které se s prodejem nepřevádějí. Přidávání nebo odebírání těchto je v pořádku. Změna stěn, podlah, oken, krbů nebo skříněk není, ani s označením.
4. Fotografie musí zachovat vady viditelné. Nechte vodní skvrnu nebo prasklinu na místě. Elektrické vedení vzadu také zůstává.

Barva nátěru je skutečný rozdíl. Canopy povoluje kosmetické změny barvy se zveřejněním, zatímco CRMLS uvádí barvu stěn mezi věci, které nelze změnit. Pokud si nejste jisti, nepřebarvujte stěny.

Kontrolní seznam zveřejnění pro vaši další nabídku

Použil bych tento kontrolní seznam na jakékoli asociaci. Řídí se nejpřísnější verzí každého požadavku výše, od označení na obrázku Canopy po zveřejnění v poznámkách CVR MLS.

• Před nahráním si přečtěte aktuální pravidlo fotografií vaší MLS. Vyhledejte v centru nápovědy "virtuální staging" nebo "digitálně upraveno."
• Umístěte "Virtuálně upraveno" přímo na obrázek, do rohu, kde ho oříznutí neodstřihne. To pokrývá asociace jako Canopy.
• Také napište "Virtuálně upraveno" do titulku nebo pole popisu fotografie, jak vyžaduje CRMLS.
• Nahrajte neupravený originál přímo před nebo po něm. Dodržujte pořadí stanovené vaší asociací: Bay East například vyžaduje originál po úpravě.
• Přidejte jeden řádek do veřejných poznámek: "Některé fotografie jsou virtuálně upraveny. Zobrazený nábytek a dekorace nejsou součástí."
• Před nahráním porovnejte upravenou fotografii s originálem. Okna, dveře, krb, podlaha a výška stropu by měly odpovídat. Pokud software posunul okno nebo změnil podlahu, tuto verzi zahoďte.
• Neupravujte místnost s poškozením, dokud není poškození opraveno nebo zveřejněno.
• Označte také fotografie po vyklizení. Odstranění nábytku se v Kalifornii počítá jako úprava.
• Pro letáky a příspěvky na sociálních sítích v Kalifornii přidejte prohlášení o upraveném obrázku a odkaz nebo QR kód na originály.
• Uchovávejte originály a upravené soubory společně ve složce nabídky. Pokud přijde stížnost, můžete ukázat obojí.

Začněte s upřímnou fotografií. Podle kalifornské definice srovnání stěn a korekce expozice nepočítají jako úprava nemovitosti. Naše průvodce opravou nakloněných svislých linií a opravou tmavých fotografií nabídek pokrývají tyto úpravy. Pro zařízenou místnost, kterou chcete ukázat prázdnou, odstranění nábytku z fotografií vysvětluje označování.

Jak Real Estate Camera řeší zveřejňování

Real Estate Camera označí každý výsledek virtuálního stagingu "virtuálně upraveno" a před exportem vás požádá o potvrzení zveřejnění. Originál zůstává na stejném místě, připravený k nahrání vedle upravené verze. Aplikace nevtiskává text do pixelů. Pro požadavek Canopy na označení na obrázku budete muset toto označení přidat sami v nástroji pro fotografie vaší MLS nebo v jiném editoru fotografií.

Real Estate Camera přidává nábytek do prázdných místností v jednom z osmi stylů. Není navržena k přebarvování stěn nebo výměně podlah, což udržuje její staging v rámci výše uvedených pravidel. Přesto zkontrolujte každý výsledek proti originálu, stejně jako byste to udělali s jiným nástrojem nebo lidským editorem.

Co se stane, když to uděláte špatně

Podle výše uvedených pravidel to začíná oznámením od vaší MLS. CRMLS posílá varování, pak ukládá pokutu 250 $, pokud problém není opraven. Bay East odkazuje na vymáhání podle svých pravidel bez uvedení částky. Kalifornský požadavek je součástí obchodního a profesního zákoníku, takže se vztahuje na letáky a příspěvky na sociálních sítích, kde žádná MLS nesleduje. A kupující, který se cítí uveden v omyl členem REALTOR®, může podat etickou stížnost podle článku 12.

Více bych se obával prohlídky než pokuty 250 $. Kupující, který očekává místnost z fotografie a najde jinou, přestane důvěřovat nabídce dřív, než se dostane do kuchyně. Označení a původní fotografie jim umožní dorazit s vědomím, co přijdou vidět.

Pro zbytek fotografií vaší nabídky viz seznam záběrů pro realitní fotografie a jak fotografovat nabídky na iPhonu. Pro srovnání nástrojů viz ceny v kolik stojí virtuální staging a funkce v nejlepších aplikacích pro virtuální staging.

Pro to, jak naše aplikace označuje upravené fotografie, viz virtuální staging pro realitní makléře.

Upravte místnost a uvidíte označení virtuálního stagingu před nahráním. Začněte zdarma: 1 kredit.