La mise en valeur virtuelle est-elle permise sur le MLS? Les règles de divulgation, conseil par conseil

Oui, la mise en valeur virtuelle est permise sur le MLS. Tous les ensembles de règles de conseil que j'ai vérifiés le permettent si vous étiquetez la photo mise en valeur et ne modifiez ou ne cachez rien de permanent dans la maison. Plusieurs, dont CRMLS et Canopy, exigent aussi l'original non mis en valeur juste à côté. Les détails diffèrent selon le conseil. Une étiquette dans les remarques satisfait CVR MLS, tandis que Canopy l'exige sur l'image. Les conseils diffèrent aussi sur le libellé et sur les modifications qu'une étiquette ne peut pas excuser.

Ce guide couvre le texte des règles de la NAR, de la Californie et de cinq MLS, suivi d'une liste de vérification. Il ne s'agit pas d'un avis juridique. Les règles actuelles de votre MLS et votre courtier prévalent sur ce guide. Lisez la page de votre conseil avant votre prochain téléversement.

Ce que dit réellement le Code d'éthique de la NAR

Aucune règle de la NAR n'utilise les mots « mise en valeur virtuelle ». L'obligation découle de l'article 12 du Code d'éthique 2026, qui stipule que les REALTORS® « doivent être honnêtes et véridiques dans leurs communications immobilières ». Il exige également qu'ils « présentent une image fidèle » dans la publicité.

La norme de pratique 12-10 applique cette obligation aux images. Elle interdit « d'induire autrement les consommateurs en erreur, y compris par l'utilisation d'images trompeuses ».

Vous verrez des articles citer la norme de pratique 12-5 pour la mise en valeur. Lisez 12-5 vous-même. Elle concerne la divulgation du nom de votre cabinet dans les annonces et n'a rien à voir avec les photos. Si quelqu'un la cite dans un litige de mise en valeur, dirigez-le vers 12-10.

Le Code de la NAR ne lie que les membres REALTOR® et est appliqué par le biais de plaintes déontologiques auprès de votre association locale. Les règles de votre MLS déterminent si une annonce est retirée. En Californie, la loi de l'État s'applique également.

La Californie en a fait une loi d'État : AB 723

La Californie est le seul État que j'ai trouvé où cela est passé d'une directive d'association à une loi. AB 723 a ajouté l'article 10140.8 au Code des affaires et des professions, en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Voici ce qu'il exige :

• Pour les annonces et le matériel promotionnel, apposez une déclaration indiquant que l'image a été modifiée « sur l'image ou à côté de celle-ci », plus un lien, une URL ou un code QR vers une page publique montrant l'original. AB 723 couvre les dépliants et les publications sur les réseaux sociaux ainsi que le MLS.
• Sur les sites Web que vous contrôlez, affichez la version non modifiée à côté ou créez un lien vers une page qui la contient.
• En vertu de l'AB 723, l'ajout, le retrait ou la modification de meubles constitue une altération. Il en va de même pour les modifications des luminaires, des appareils électroménagers, des revêtements de sol, des murs, de la couleur de la peinture, de l'aménagement paysager, de la façade ou de la vue par une fenêtre. La loi nomme également les poteaux électriques et les maisons voisines.
• Les exclusions couvrent l'éclairage, l'accentuation, la balance des blancs, la correction des couleurs, l'angle, le redressement, le recadrage et les changements d'exposition « qui ne modifient pas la représentation du bien immobilier ».

En vertu de cette dernière partie de l'AB 723, corriger une pièce sombre ou redresser des murs inclinés ne fait pas d'une photo une image numériquement modifiée. Enlever le canapé d'un vendeur, oui.

Ce que disent les vraies règles du MLS

Je n'ai inclus que les conseils dont j'ai pu lire les règles actuelles sur leurs propres sites. Ces cinq exemples de MLS montrent comment les exigences diffèrent. Vérifiez le libellé actuel de votre propre conseil avant de vous fier à l'un d'eux.

CRMLS (Californie)

Les directives de CRMLS pour la règle 11.5.2 exigent l'original « immédiatement avant ou après » l'image modifiée. Dans le champ de description de la photo, étiquetez la modification « numériquement améliorée », « numériquement modifiée » ou « mise en valeur virtuellement ». Aucun filigrane n'est requis. Vider virtuellement une pièce meublée compte également comme modifiée. CRMLS interdit les modifications des parties réelles de la propriété, y compris la couleur des murs, les revêtements de sol, les armoires et l'aménagement paysager. L'aménagement paysager généré par IA n'est pas du tout autorisé. L'application commence par un avertissement, suivi d'une amende de 250 $ si vous ne corrigez pas le problème à temps.

D'autres MLS californiens ont rédigé leurs propres versions. La règle de Bay East exige l'original immédiatement après l'image modifiée. Même en Californie, l'ordre compte.

Canopy MLS (région de Charlotte)

Canopy est le conseil le plus strict que j'ai lu. Sa divulgation doit être « directement SUR l'image ou dans la visite virtuelle ». Les légendes ou les remarques seules ne sont « PAS acceptables ». L'original non mis en valeur va immédiatement avant ou après. Canopy permet les ajouts de meubles et de décoration, y compris les œuvres d'art et les plantes. Il permet également les changements de peinture si rien de structurel n'est sous-entendu. L'ajout d'une piscine ou d'une cheminée est interdit, tout comme le retrait de lignes électriques ou d'une autoroute. Les défauts doivent rester visibles.

NorthstarMLS (Minnesota et environs)

NorthstarMLS a publié des lignes directrices en juillet 2026 qu'il décrit comme proposées. Elles demandent une étiquette dans la légende, le nom du fichier ou sur la photo, plus une image « avant » non modifiée pour chaque pièce mise en valeur. Elles interdisent également les modifications des éléments permanents, y compris les murs, les revêtements de sol, les fenêtres, les plafonds et les cheminées. Le recadrage est acceptable, tout comme les ajustements d'exposition et de balance des couleurs.

CVR MLS (Centre de la Virginie)

La section 5.8.2 est une phrase : si une photo a été modifiée par une mise en valeur virtuelle, divulguez-la dans le champ des remarques. C'est l'extrémité légère de l'éventail.

Caroline du Nord, en dehors du MLS

NC REALTORS® rapporte que, selon un avocat de la Commission, la Commission immobilière de Caroline du Nord permet la mise en valeur si l'annonce n'est pas trompeuse et si la modification est divulguée. Elle cite l'interdiction de la loi sur les licences de « poursuivre un cours de fausse déclaration ». Faire en sorte qu'une maison délabrée ait l'air en bon état franchit cette ligne. Il en va de même pour la suppression des défauts, à l'intérieur comme à l'extérieur. NC REALTORS® dit également que les divulgations doivent figurer dans les remarques publiques.

Ce sur quoi presque toutes les règles s'accordent

Dans ces cinq MLS, les règles s'accordent largement sur quatre points.

1. Chaque conseil que j'ai lu exige que vous étiquetiez la photo mise en valeur.
2. La Californie et Canopy exigent que vous montriez l'original. Northstar le propose. Là où ce n'est pas exigé, cela vous protège quand même.
3. Limitez la mise en valeur aux meubles et autres objets qui ne sont pas inclus dans la vente. Les ajouter ou les retirer est acceptable. Modifier les murs, les planchers, les fenêtres, les cheminées ou les armoires ne l'est pas, même avec une étiquette.
4. La photo doit laisser les défauts visibles. Laissez une tache d'eau ou une fissure en place. Les lignes électriques à l'arrière restent aussi.

La couleur de la peinture est le vrai point de divergence. Canopy permet les changements cosmétiques de peinture avec divulgation, tandis que CRMLS liste la couleur des murs parmi les choses que vous ne pouvez pas changer. Si vous n'êtes pas sûr, ne recoloriez pas les murs.

Une liste de vérification pour votre prochaine annonce

J'utiliserais cette liste de vérification sur n'importe quel conseil. Elle suit la version la plus stricte de chaque exigence ci-dessus, de l'étiquette sur l'image de Canopy à la divulgation dans les remarques de CVR MLS.

• Lisez la règle actuelle de votre MLS concernant les photos avant de téléverser. Recherchez « mise en valeur virtuelle » ou « numériquement modifié » dans son centre d'aide.
• Inscrivez « Mis en valeur virtuellement » sur l'image elle-même, dans un coin où le recadrage ne la coupera pas. Cela couvre les conseils comme Canopy.
• Tapez aussi « Mis en valeur virtuellement » dans la légende ou le champ de description de la photo, comme l'exige CRMLS.
• Téléversez l'original non mis en valeur directement avant ou après. Suivez l'ordre spécifié par votre conseil : Bay East, par exemple, exige l'original après la modification.
• Ajoutez une ligne aux remarques publiques : « Certaines photos sont mises en valeur virtuellement. Les meubles et la décoration montrés ne sont pas inclus. »
• Comparez la photo mise en valeur avec l'original avant de téléverser. Les fenêtres, les portes, la cheminée, le revêtement de sol et la hauteur sous plafond doivent tous correspondre. Si le logiciel a déplacé une fenêtre ou changé le plancher, jetez cette version.
• Ne mettez pas en valeur une pièce endommagée tant que les dommages ne sont pas réparés ou divulgués.
• Étiquetez aussi les photos désencombrées. Enlever des meubles compte comme une altération en Californie.
• Pour les dépliants et les publications sur les réseaux sociaux en Californie, ajoutez la déclaration d'image modifiée et un lien ou un code QR vers les originaux.
• Conservez les originaux et les fichiers modifiés ensemble dans le dossier de l'annonce. Si une plainte survient, vous pouvez montrer les deux.

Commencez par une photo honnête. Selon la définition de la Californie, redresser les murs et corriger l'exposition ne comptent pas comme une altération de la propriété. Nos guides sur la correction des lignes verticales inclinées et la correction des photos d'annonce sombres couvrent ces ajustements. Pour une pièce meublée que vous souhaitez montrer vide, le retrait des meubles des photos explique l'étiquetage requis.

Comment Real Estate Camera gère la divulgation

Real Estate Camera étiquette chaque résultat mis en valeur virtuellement « mis en valeur virtuellement » et vous demande de confirmer la divulgation avant l'exportation. L'original reste au même endroit, prêt à être téléversé à côté de la version mise en valeur. L'application n'imprime pas de texte sur les pixels. Pour l'exigence de Canopy concernant l'image, vous devrez ajouter cette étiquette vous-même dans l'outil photo de votre MLS ou un autre éditeur de photos.

Real Estate Camera ajoute des meubles aux pièces vides dans l'un des huit styles. Il n'est pas conçu pour repeindre les murs ou changer les planchers, ce qui maintient sa mise en valeur dans les règles ci-dessus. Vérifiez quand même chaque résultat par rapport à l'original, comme vous le feriez avec un autre outil ou un éditeur humain.

Que se passe-t-il si vous vous trompez?

En vertu des règles ci-dessus, cela commence par un avis de votre MLS. CRMLS envoie un avertissement, puis impose une amende de 250 $ si le problème n'est pas corrigé. Bay East renvoie à l'application en vertu de ses règles sans nommer de montant. L'exigence de la Californie fait partie du Code des affaires et des professions, elle s'applique donc aux dépliants et aux publications sur les réseaux sociaux où aucun MLS ne surveille. Et un acheteur qui se sent induit en erreur par un membre REALTOR® peut déposer une plainte déontologique en vertu de l'article 12.

Je m'inquiéterais plus de la visite que de l'amende de 250 $. Un acheteur qui s'attend à la pièce de la photo et en trouve une autre a cessé de faire confiance à l'annonce avant d'atteindre la cuisine. Une étiquette et la photo originale lui permettent d'arriver en sachant ce qu'il vient voir.

Pour le reste de vos photos d'annonce, consultez la liste des photos immobilières et comment prendre des photos d'annonce avec un iPhone. Pour comparer les outils, voyez les prix dans combien coûte la mise en valeur virtuelle et les fonctionnalités dans les meilleures applications de mise en valeur virtuelle.

Pour savoir comment notre application signale les photos mises en valeur, consultez la mise en valeur virtuelle pour les agents immobiliers.

Mettez en valeur une pièce et voyez l'étiquette de mise en valeur virtuelle avant de téléverser. Commencez gratuitement : 1 crédit.