如何從地產相片移除家具（以及不應移除的情況）

如要從地產相片移除家具，可使用 AI 去雜物工具或 Photoshop 的生成填色。兩者都能移除家具，並重新生成後方的地面及牆身；Photoshop 則讓你控制選取範圍。你可以移除賣家的物品，但損壞及永久設施必須保留。在包括加州在內的部分地區，你還須為經修飾的相片加上標示，並提供原圖連結。

按下按鈕前，先決定哪些內容應留在相片中。這些工具會犯一些可預期的錯誤，而拍攝房間的方式會影響移除效果能否一次做到乾淨。

去雜物還是虛擬佈置？按房間狀況選擇

地產代理常把這些混淆。以下是我選擇的方法。

• 房間擺滿物品時，去雜物。組合梳化佔去一半地面。兒童玩具角或堆滿箱子的家庭辦公室，令買家難以看清可實用面積。移走家具能展示房間本身的空間。
• 如果房間已經空置，感覺冷清或難以判斷面積，便應進行虛擬佈置。配上硬木地板和白色牆壁的空客廳，會因為沒有可供判斷尺度的物件而顯得比實際細小。
• 如果房間需要营造有人居住的感覺，但家具過時，便適合兩者兼做。先清理房間，再為清理後的畫面進行虛擬佈置。在現有家具上進行虛擬佈置通常效果不自然，因為模型要繞過仍然存在的躺椅。

有些時候，兩者都不做反而最好。如果賣家的家具質素不錯，房間看起來也不錯，開着燈直接拍攝的效果，比任何修圖都更好。

每多一項修飾，就多一個讓買家在睇樓時感到受騙的地方。

可以移除甚麼，以及必須保留甚麼

我在所查看的所有情況中，這條規則都成立：物品可以移除，但物業本身的狀況不可改變。

NorthstarMLS 在其 AI 修飾放售相片指引草案（2026 年 7 月）中明確指出。虛擬佈置可以「加入或移除家具和裝飾等私人財物」。禁止修飾那些「改變或隱藏永久或結構元素」的圖片。其永久元素清單包括牆壁、地面 coverings、門、窗、天花板及壁爐。

這意味著，相片中的內容應這樣處理：

最後一項最容易令人中招。垃圾桶是賣方的物品。馬路對面的電線杆是買方買下整所房子時一併買到的部分，不論他們喜不喜歡。

檢查地氈下面。如果下面的木地板狀態與其他位置一樣，移除地氈沒有問題。但如地氈遮住污漬或凹痕，AI 便會在破損位置上繪製乾淨的地板，令你無意中消除缺陷。清除前先檢查。

披露：空房間仍需要標示的情況

不少就這個主題提供排名、建議移除物品沒問題而只有佈置才需要標示的指南顯示，這個建議並非在所有地方都適用。

加州 AB 723 將「數碼修改圖像」定義為使用編輯軟件或 AI「添加、移除或更改元素」的圖像，當中亦列出家具。如果你宣傳經修改的圖像，便須在圖像上或旁邊附上聲明，並提供原始圖像的連結或 QR 碼。該法案已於 2025 年 10 月獲 chaptered。根據同一章節，普通的光線調整、色彩、曝光、校正傾斜及裁剪不算修改。

在加州以外，請查看你的 MLS。NorthstarMLS 的提案要求每張經佈置或 AI 編輯的圖像都在圖說或圖像本身披露，並提供同一房間未經修改的「原圖」。NAR 的 Standard of Practice 12-10 禁止 REALTORS® 誤導消費者，包括「使用誤導圖像」，這項規定適用於所有市場。

保留所有原圖，並為每張移除了物品的相片加上標示。如你的 MLS 容許，可把「原圖」放在修改圖旁邊上載。如需了解各.board 的個別要求，請參閱 我們的虛擬佈置 MLS 規則指南。

AI 移除做得好的地方，以及失效的情況

AI 去雜物很適合處理簡單個案：擺在素色牆邊的梳化、木地板或地毯上的睡床，以及鋪了地磚的餐枱組。它能重建踢腳線，延伸地板圖案，同時保持牆身顏色。房間乾淨、光線均勻時，成果通常在原尺寸下仍然可信。

以下是我經常遇到的失敗情況：

1. 梳化消失了，但 殘影陰影 仍令原本擺放梳化的位置留下一塊柔和的深色區域。燈台在牆上亦會造成同樣情況。接受成果前，放大檢查地板與牆身的交界線。
2. 留意 接縫對不上的地板。硬木地板的板材及地磚填縫都必須按透視延續，否則修補位置會看起來像是拼貼上去。闊身而有圖案的地氈會令問題更嚴重，因為 AI 需要憑空生成更多地板。
3. 同樣要檢查 反射。梳化可能已從房間消失，卻仍出現在鏡子、光亮地板或電視畫面上。有些工具能處理這一點，許多卻不能。
4. 要求「移除所有物品」時，留意 被吞掉的固定裝置。天花吊扇、吊燈、地板通風口或嵌入式長椅，都可能隨家具一起消失。這是最容易令你惹上麻煩的錯誤，因為這些物件是房子的一部分。
5. 部分被遮擋的特徵可能變成 憑空生成的建築結構。書架後面的門口可能被還原成一面普通牆，或牆上可能多出一扇原本不存在的窗。凡是原始畫面被遮擋的位置，都要檢查工具生成了甚麼。

這些問題不代表工具不好，而是你需要在成果上載 MLS 前，逐張以原尺寸檢查，就像檢查攝影師修圖的效果一樣。

手動處理：Photoshop 與手機消除工具

Photoshop 生成式填補

如果要處理一張需要完美效果的主圖，Photoshop 生成式填補 能提供最多控制。使用選取筆刷或套索選取家具。提示欄留空，讓 Photoshop 根據周圍像素填補，然後選擇最佳版本。修改內容會置於獨立圖層，因此你可以用蒙版遮蓋任何出錯的部分，而不改變原圖。

這是我經常操作後得到的兩個提示。選取範圍應稍微超出家具，連其陰影一併包括，否則陰 shadow 會留下來。大型物件應分開處理：先梳化，再茶几，再地氈。较小的填補範圍比一次過選取整件物件，更容易保持地板圖案筆直。

這需要時間。一個放有組合梳化、地氈和電視櫃的完整房間，可能需要一段時間才能處理好，地板帶有圖案時尤其如此。

手機物件消除工具

Apple 的 Clean Up（適用於支援 Apple Intelligence 的 iPhone）和 Google 相簿的 Magic Eraser 都免費，而且已安裝在你的手機上。它們很適合清除狗床、垃圾桶、橫跨地板的電線或盥洗檯上的牙刷。

大型物件較難處理。這些工具的設計目的是從度假照片中移除陌生人，而不是按正確透視重建 8 英尺長的硬木地板和踢腳線。在梳化上試用一次，通常會得到一片抹糊的地板。

為樓盤照片而設的應用程式

專為樓盤照片而設的去雜物工具，包括我們的工具，可一次過清理整個房間，並按房間的透視重建地板和牆身。在 Real Estate Camera 中，去雜物需花費 2 點數，處理時間為 20 至 60 秒。編輯失敗會自動退回點數。如要比較不同選擇，請參閱 我們測試過的虛擬佈置及去雜物應用程式，或每張相片的 價格比較。

對於較小的工作，例如清理檯面、電線和洗漱用品，而非組合梳化，無需 Photoshop 也能清理樓盤相片 提供了逐房應在拍攝前清理的物品清單。

如何拍攝房間，讓移除效果更理想

很多糟糕的移除成果都源於不佳的原始相片。給工具一張更好的相片：

• 保持手機 在胸口高度並保持水平，離地約 4 至 5 英尺，直接向上或向下拍攝。傾斜手機會令地板以奇怪的角度向後收縮，而 AI 重建的每塊地板都會沿用該角度。如你的垂直線已經傾斜，請參閱 校正垂直線。
• 為令光線均勻，開啟所有燈具並拉開窗簾。家具下方的深陰影正是 AI 會留下的東西，因此陰影越少，需要清理的時間越少。我們的昏暗相片指南 有詳細說明。
• 退後至房間角落以展示更多地面。如果房間細小，可使用 0.5x 鏡頭。工具能看到的真實地面和踢腳線越多，便越能延續下去。
• 拍照前，實際移走細小物件。親手清空茶几只需一分鐘，但要求 AI 移除 12 件小物件，往往會留下大量污跡。
• 可以的話，將地毯拉開。親眼看清下面的地面，比憑猜測估算更可靠。
• 保留同一角度筆直的「 before 」相片。無論如何，你也需要它作披露用途。如果買家問起原本擺放了甚麼，這也是證明。

如需完整的房源相片清單，拍攝清單會告訴你每個房間應拍攝哪些角度。iPhone 設定指南則涵蓋相機設定。

發佈前的快速檢查

將 before 和 after 相片並排比較，檢查每項固定裝置是否仍然存在。留意殘留的陰影、反光，或會暴露編輯痕跡的接縫，然後考慮看樓體驗：移除賣家的物品後，買家能否從相片中認出這個房間？如果你不放心讓買家看兩個版本，就不要發佈編輯後的相片。

如想了解 Declutter 在我們的應用程式內如何運作，請參閱從房源相片移除家具。

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