地產相片編輯 App：應有的功能，以及如何用電話編輯整套放售盤資料

優質的地產相片編輯 App 應能修正每張相片的光線、色彩及傾斜牆體，清空有家具的房間，並為空房進行虛擬佈置，而且直接在你拍攝所用的電話上完成，同時不應改動房屋本身。Real Estate Camera 正是為此而設：「優化」每張相片用 1 點數，「去雜物」及虛擬佈置則各用 2 點數。每張相片約 20 至 60 秒完成編輯，讓你鎖匙前已完成整套放售盤資料。

以下是我認為任何適用於地產經紀的 AI 相片編輯工具應有的功能、我認為誠實編_edit的界線，以及使用我們的 App 逐步編輯一套放售盤資料的示範。由於這是我們的產品，我亦會介紹它的限制。

放售盤相片 App 應有的功能

大部分放售盤相片不需要設計師，只需要每次以同樣方式進行幾項基本修整。

• 修正曝光及色彩。 室內環境在暖色燈泡下拍攝會偏黃，從陰天窗戶拍攝則會偏灰。白色櫃體應該呈現白色。
• 校正垂直線。 手機稍為偏高或偏低，牆壁便會在畫面中傾斜。即使買家說不出原因，也能在畫面中感受到。
• 還原窗外景物。 按房間曝光後，窗戶便會過曝成一個白色長方形。良好的編輯應呈現窗外實際景物。
• 清空有家具的房間，適用於賣方家具過時或擠迫的情況，而且地板上不應留下沙發所在位置的一團污漬。
• 為空房進行虛擬佈置，以配合房屋風格的方式呈現房間大小，讓買家一目了然。
• 隨時隨地處理。 如果你用電話拍攝，編輯便應在電話上進行，而不是等到晚上 11 時才在筆記型電腦上處理。

誠實編輯的界線

編輯 App 可以改善相片，也可以令一間房屋看起來像另一間房屋。你的工作只應是前者。

加州已將這條界線寫入法律。AB 723 排除只進行「燈光、銳化、白平衡、色彩校正、角度、校正、裁剪、曝光或其他常見相片編輯調整」的修改，只要這些修改不會改變物業的呈現方式便屬可行。增減或更換家具、地板、油漆顏色、園藝造景或窗外景觀則屬改動，必須予以披露。大部分 MLS 規則也採用相同原則。

因此，Real Estate Camera 的「優化」是按以下原則設計：

• 天空保持拍攝時的原貌。陰天仍然是陰天，絕不會將灰暗天空變成藍天。
• 絕不改動建築結構或園藝造景。不會調綠草坪，也不會修補外牆板。
• 不會將日間相片轉為黃昏效果。這是刻意的選擇，亦代表你無法從我們取得黃昏時段的特色相片。

「去雜物」及虛擬佈置確實會改變房間內的物件，因此必須加上標示。詳情見第五步。

逐步示範：用電話由頭到尾編輯一套放售盤資料

以下是一套典型的三房放售盤資料。部分房間仍有賣方的家具，部分已經清空，室外則是陰天。

第 1 步：拍攝佳相

編輯可以修正很多問題，但無法改善從門口拍攝的房間。開啟所有燈，拉開窗簾，將電話保持在燈掣高度並保持水平。從房間角落橫向拍攝。iPhone 指南內有相關設定，拍攝清單則會告訴你需要拍攝哪些房間。

Real Estate Camera 在 iPhone、iPad 及 Android 上均設有專用相機。如果交由攝影師拍攝整套放售盤資料，或者你使用其他裝置拍攝，請改為在網頁上載入。無論採用哪種方式，都使用同一帳戶及同一點數餘額。

第 2 步：優化每張相片

在相簿內對每張相片使用「優化」，每張用 1 點數。功能會修正光線及白平衡、校正垂直線，並還原窗外的景物。

請將窗戶畫面與實際景物核對。當原片是完全白色時，軟件可供還原的資料極少。「優化」獲指示還原真實景觀，絕不會以其他景物取代，但原來沒有拍攝真實景觀的正是你。如果樹木及鄰屋均無問題，便可使用該版本；如果不正確，就不要採用該版本。加州法律將「窗外景觀」列為需要披露的改動。

外觀照也會經過同樣處理。陰天之下，房子會顯得更筆直，外牆亦更乾淨。如想進一步了解黑暗房間問題，請參閱修正地產照片偏暗問題。

步驟 3：為有家具的房間去雜物

如果賣家的家具影響照片效果，可以使用「去雜物」，只需 2 點數。系統會移除家具和裝飾，並重新建立被遮擋的地面和牆身。

除了留意移除了些甚麼，也應檢視保留了甚麼。在這個例子中，電視櫃獲保留。在另一個房間，被保留的可能是落地燈。由於沒有手動遮罩功能，如果效果未如理想，可以再次執行，或保留原圖。

在加州以及大多數有相關規定的板塊上，清空房間的照片屬於經數碼修改的照片。你可以接着進行虛擬佈置，也可以保持空房狀態，但無論哪種方式，都需要標示。如需了解更多，請參閱從照片中移除家具。

步驟 4：為空房進行虛擬佈置

對於空置的房間，無論它們原本就是空的，還是你剛用「去雜物」清空，都可以進行虛擬佈置，只需 2 點數。先選擇房間類型：客厅、睡房、廚房、用餐區、浴室、家庭辦公室、兒童房或戶外／露台。然後選擇風格：現代、北歐現代、現代農舍、豪華現代、傳統、中世紀、沿海或 Japandi。

我不會為每個空房都進行佈置。客廳、主臥，以及用途不明顯的房間，例如多功能房或小型辦公室，最能從佈置中受益。浴室和走廊通常不需要。

系統提供 8 種風格，但沒有拖放功能。你不能移動梳化或更換單張座椅。如果配置不理想，可以再次執行，但會再消耗 2 點數。如果你想手動擺放家具，最佳虛擬佈置 App 指南會介紹具備這類功能的工具。

步驟 5：檢查、標示及匯出

在把任何照片放到 MLS 之前，將每張經編輯的照片與原圖並列檢查，特別留意固定結構：窗戶、門、壁爐、地面線和天花板。AI 佈置偶爾可能移動窗戶或改變壁爐架的形狀。如果發生這種情況，請重新執行。

App 會將佈置後的成果標示為「virtually staged」，匯出時亦會要求你確認披露聲明。標籤不會印在圖片上。如果所在板塊要求在照片本身上標示披露聲明，請在 MLS 照片工具或其他編輯器中加入。板塊如有任何規定，請將未經修改的原圖與每張佈置或去雜物後的照片並列上載。MLS 規則指南會逐一介紹各板塊的規定，加州地產代理亦應閱讀AB 723 檢查清單。

這宗放盤的總費用

點數包包括 20 點數售 $9.99、60 點數售 $24.99，以及 150 點數售 $49.99。這宗放盤的所需點數包含在 60 點數包內，尚餘 21 點數供下一宗放盤使用。點數永不过期，編輯失敗會自動退款，首 1 點數免費。如想與其他工具及人工服務比較價格，請參閱虛擬佈置的費用、BoxBrownie 替代方案指南及Virtual Staging AI 替代方案指南。

它做不到的事

• 不會更換天空或營造黃昏效果。陰天依然是陰天。
• 提供 8 種佈置風格，但不能手動擺放家具。
• 沒有真人編輯員代你記錄備註或修正製成品。
• 不會在圖片上印上標籤。

如果你需要這些功能，BoxBrownie 等真人服務在該張照片上會是更好的選擇。其餘功能方面，你可以從App Store或Google Play下載 App，或者在網頁上登入。

如想進一步了解「優化」，請參閱AI 地產照片編輯。

在手机上由頭到尾編輯一宗放盤。免費開始：1 點數。