Разрешено ли е виртуално обзавеждане в MLS? Правилата за оповестяване, борд по борд

Да, виртуалното обзавеждане е разрешено в MLS. Всички проверени от мен правила на бордовете го позволяват, ако обозначите снимката като обзаведена и не променяте или скривате нищо постоянно в къщата. Няколко, включително CRMLS и Canopy, също изискват необработеният оригинал да е точно до нея. Подробностите се различават според борда. Обозначение в бележките удовлетворява CVR MLS, докато Canopy изисква то да е върху изображението. Бордовете се различават и по формулировката и по кои редакции обозначението не може да извини.

Това ръководство покрива текста на правилата от NAR, Калифорния и пет MLS, последвано от контролен списък. То не е правен съвет. Текущите правила на вашия MLS и вашият брокер са с предимство пред това ръководство. Прочетете страницата на вашия борд преди следващото ви качване.

Какво всъщност казва Етичният кодекс на NAR

Никое правило на NAR не използва думите „виртуално обзавеждане“. Задължението идва от Член 12 на Етичния кодекс от 2026 г., който гласи, че REALTORS® „трябва да бъдат честни и правдиви в своите комуникации за недвижими имоти“. Той също така изисква да „представят истинска картина“ в рекламата.

Стандарт на практиката 12-10 прилага това задължение към изображенията. Той забранява „иначе подвеждане на потребителите, включително използване на подвеждащи изображения“.

Ще видите статии, които цитират Стандарт на практиката 12-5 за обзавеждане. Прочетете 12-5 сами. Той е за оповестяване на името на вашата фирма в рекламите и няма нищо общо със снимките. Ако някой го цитира в спор за обзавеждане, насочете го към 12-10.

Кодексът на NAR обвързва само членовете на REALTOR® и се прилага чрез етични жалби в местната ви асоциация. Правилата на вашия MLS определят дали даден обект ще бъде свален. В Калифорния се прилага и държавен закон.

Калифорния го направи държавен закон: AB 723

Калифорния е единственият щат, в който открих, че това е преминало от асоциационни насоки в закон. AB 723 добави Раздел 10140.8 към Бизнес и професионален кодекс, в сила от 1 януари 2026 г. Ето какво изисква той:

• За реклами и промоционални материали поставете изявление, че изображението е променено „върху или в непосредствена близост до изображението“, плюс връзка, URL или QR код към публична страница, показваща оригинала. AB 723 покрива брошури и публикации в социални мрежи, както и MLS.
• На уебсайтове, които контролирате, публикувайте непроменената версия заедно с или дайте връзка към страница, която я съдържа.
• Съгласно AB 723, добавянето, премахването или промяната на мебели се счита за промяна. Същото важи и за промени в тела, уреди, подови настилки, стени, цвят на боя, озеленяване, фасада или гледката през прозорец. Законът споменава и стълбове за комунални услуги и съседни къщи.
• Изключенията покриват осветление, изостряне, баланс на бялото, цветокорекция, ъгъл, изправяне, кадриране и промени на експозицията „които не променят представянето на недвижимия имот.“

Съгласно тази последна част на AB 723, оправянето на тъмна стая или изправянето на наклонени стени не прави снимката цифрово променена. Премахването на дивана на продавача обаче го прави.

Какво казват реалните правила на MLS

Включих само бордове, чиито текущи правила можах да прочета на собствените им сайтове. Тези пет примера от MLS показват как изискванията се различават. Проверете текущата формулировка на вашия собствен борд, преди да разчитате на някое от тях.

CRMLS (Калифорния)

Насоките на CRMLS за Правило 11.5.2 изискват оригиналът да е „непосредствено преди или след“ промененото изображение. В полето за описание на снимката обозначете редакцията като „цифрово подобрена“, „цифрово променена“ или „виртуално обзаведена“. Не се изисква воден знак. Виртуалното изпразване на обзаведена стая също се счита за промяна. CRMLS забранява промени в реални части на имота, включително цвят на стените, подови настилки, шкафове и озеленяване. Генерирано от AI озеленяване изобщо не е разрешено. Прилагането започва с предупреждение, последвано от глоба от $250, ако не поправите проблема навреме.

Други калифорнийски MLS написаха свои собствени версии. Правилото на Bay East изисква оригиналът да е непосредствено след промененото изображение. Дори в Калифорния редът има значение.

Canopy MLS (регион Шарлът)

Canopy е най-строгият борд, който прочетох. Неговото оповестяване трябва да бъде „директно ВЪРХУ изображението или във виртуалната обиколка.“ Надписите или бележките сами по себе си „НЕ са приемливи.“ Необработеният оригинал отива непосредствено преди или след това. Canopy позволява добавяне на мебели и декор, включително картини и растения. Също така позволява промени на боята, ако не се внушава нищо структурно. Добавянето на басейн или камина е забранено, както и премахването на електропроводи или магистрала. Дефектите трябва да останат видими.

NorthstarMLS (Минесота и околностите)

NorthstarMLS публикува насоки през юли 2026 г., които описва като предложени. Те изискват обозначение в надписа, името на файла или върху снимката, плюс непроменено изображение „преди“ за всяка обзаведена стая. Също така забраняват промени в постоянни елементи, включително стени, подови покрития, прозорци, тавани и камини. Кадрирането е допустимо, както и корекциите на експозицията и цветовия баланс.

CVR MLS (Централна Вирджиния)

Раздел 5.8.2 е едно изречение: ако снимка е променена чрез виртуално обзавеждане, оповестете това в полето за бележки. Това е лекият край на спектъра.

Северна Каролина, извън MLS

NC REALTORS® съобщава, че според адвокат на Комисията, Комисията по недвижими имоти на Северна Каролина позволява обзавеждане, ако рекламата не е подвеждаща и промяната е оповестена. Тя цитира забраната на Закона за лицензиране за „водене на курс на невярно представяне.“ Превръщането на порутена къща в такава, която изглежда в добро състояние, пресича тази линия. Същото важи и за редактиране на дефекти, отвътре или отвън. NC REALTORS® също казва, че оповестяванията принадлежат към публичните бележки.

За какво почти всяко правило е съгласно

В тези пет MLS правилата до голяма степен са съгласни по четири точки.

1. Всеки борд, който прочетох, изисква да обозначите обзаведената снимка.
2. Калифорния и Canopy изискват да покажете оригинала. Northstar го предлага. Където не се изисква, пак ви защитава.
3. Ограничете обзавеждането до мебели и други неща, които не се предават с продажбата. Добавянето или премахването им е допустимо. Промяната на стени, подове, прозорци, камини или шкафове не е, дори с обозначение.
4. Снимката трябва да запази дефектите видими. Оставете водно петно или пукнатина на място. Електропроводите отзад също остават.

Цветът на боята е истинското разделение. Canopy позволява козметични промени на боята с оповестяване, докато CRMLS изброява цвета на стените сред нещата, които не можете да променяте. Ако не сте сигурни, не пребоядисвайте стени.

Контролен списък за оповестяване за следващия ви обект

Бих използвал този контролен списък на всеки борд. Той следва най-строгата версия на всяко от горните изисквания, от обозначението върху изображението на Canopy до оповестяването в бележките на CVR MLS.

• Прочетете текущото правило за снимки на вашия MLS преди качване. Потърсете в неговия център за помощ „виртуално обзавеждане“ или „цифрово променена“.
• Поставете „Виртуално обзаведена“ върху самото изображение, в ъгъл, където кадрирането няма да го отреже. Това покрива бордове като Canopy.
• Също така напишете „Виртуално обзаведена“ в полето за надпис или описание на снимката, както изисква CRMLS.
• Качете необработения оригинал директно преди или след него. Следвайте указания ред на вашия борд: Bay East, например, изисква оригиналът да е след редакцията.
• Добавете един ред в публичните бележки: „Някои снимки са виртуално обзаведени. Показаните мебели и декор не са включени.“
• Сравнете обзаведената снимка с оригинала преди качване. Прозорци, врати, камина, подова настилка и височина на тавана трябва да съвпадат. Ако софтуерът е преместил прозорец или променил пода, отхвърлете тази версия.
• Не обзавеждайте стая с повреда, докато повредата не бъде поправена или оповестена.
• Обозначете и разчистените снимки. Премахването на мебели се счита за промяна в Калифорния.
• За брошури и публикации в социални мрежи в Калифорния добавете изявлението за променено изображение и връзка или QR код към оригиналите.
• Съхранявайте оригиналите и редактираните файлове заедно в папката на обекта. Ако постъпи жалба, можете да покажете и двете.

Започнете с честна снимка. Според калифорнийската дефиниция изправянето на стени и коригирането на експозицията не се считат за промяна на имота. Нашите ръководства за оправяне на наклонени вертикални линии и оправяне на тъмни снимки на обекти покриват тези корекции. За обзаведена стая, която искате да покажете празна, премахването на мебели от снимки обяснява обозначението.

Как Real Estate Camera се справя с оповестяването

Real Estate Camera маркира всеки виртуално обзаведен резултат като „виртуално обзаведен“ и ви моли да потвърдите оповестяването преди експорт. Оригиналът остава на същото място, готов за качване до обзаведената версия. Приложението не поставя текст върху пикселите. За изискването на Canopy за обозначение върху изображението ще трябва да добавите този етикет сами в инструмента за снимки на вашия MLS или друг фоторедактор.

Real Estate Camera добавя мебели в празни стаи в един от осем стила. То не е създадено да пребоядисва стени или да сменя подове, което държи обзавеждането му в рамките на горните правила. Все пак проверявайте всеки резултат спрямо оригинала, точно както бихте направили с друг инструмент или човешки редактор.

Какво се случва, ако сгрешите

Съгласно горните правила започва с известие от вашия MLS. CRMLS изпраща предупреждение, след което налага глоба от $250, ако проблемът не бъде коригиран. Bay East препраща към прилагане съгласно своите правила, без да посочва сума. Изискването на Калифорния е част от Бизнес и професионален кодекс, така че се прилага за брошури и публикации в социални мрежи, където никой MLS не наблюдава. А купувач, който се чувства подведен от член на REALTOR®, може да подаде етична жалба съгласно Член 12.

Бих се притеснявал повече за огледа, отколкото за глобата от $250. Купувач, който очаква стаята от снимката и намира различна, е спрял да вярва на обявата, преди да стигне до кухнята. Обозначение и оригиналната снимка им позволяват да пристигнат, знаейки какво идват да видят.

За останалите снимки на вашия обект вижте списъка със снимки за недвижими имоти и как да снимате снимки на обекти с iPhone. За да сравните инструменти, вижте цените в колко струва виртуалното обзавеждане и функциите в най-добрите приложения за виртуално обзавеждане.

За това как нашето приложение маркира обзаведени снимки, вижте виртуално обзавеждане за агенти на недвижими имоти.

Обзаведете стая и вижте обозначението за виртуално обзавеждане, преди да качите. Започнете безплатно: 1 кредит.