虛擬佈置可否用於MLS？各區委員會的披露規則

可以，虛擬佈置可用於MLS。我查閱的每個委員會規則都允許，只要你標明經佈置的照片，且不改變或隱藏房屋的任何永久特徵。包括CRMLS和Canopy在內的多個委員會，亦要求將未經佈置的原圖放在旁邊。細節因委員會而異。在備註中加標籤可滿足CVR MLS，而Canopy則要求標在圖片上。委員會對措辭及哪些編輯不能靠標籤豁免亦有不同規定。

本指南涵蓋NAR、加州及五個MLS的規則文本，隨後附上清單。這不是法律意見。你的MLS現行規則及你的經紀人優先於本指南。下次上傳前，請先閱讀你所在委員會的頁面。

NAR道德規範的實際內容

沒有NAR規則使用「虛擬佈置」一詞。相關義務來自2026年道德規範第12條，該條規定REALTORS®「在房地產通訊中須誠實和真實」，並要求在廣告中「呈現真實畫面」。

實務標準12-10將此義務應用於圖像，禁止「以其他方式誤導消費者，包括使用誤導性圖像」。

你會看到文章引用實務標準12-5來談佈置。請自行閱讀12-5，它關乎在廣告中披露你公司的名稱，與照片無關。若有人在佈置爭議中引用它，請指向12-10。

NAR道德規範僅約束REALTOR®會員，並透過你當地協會的道德投訴執行。你的MLS規則決定樓盤會否被下架。在加州，州法律亦適用。

加州將其定為州法律：AB 723

加州是我找到唯一一個將此從協會指引提升為法規的州。AB 723在商業及專業法規中新增第10140.8條，於2026年1月1日生效。其要求如下：

• 在廣告和宣傳材料中，須在「圖像上或旁邊」加上圖像經修改的陳述，並附上顯示原圖的公開頁面連結、URL或QR碼。AB 723涵蓋傳單、社交媒體帖子及MLS。
• 在你控制的網站上，將未經修改的版本並排展示或連結至包含它的頁面。
• 根據AB 723，添加、移除或更換傢俬均屬修改。更改固定裝置、電器、地板、牆壁、油漆顏色、園景、建築外觀或窗外景觀亦同樣。法律亦點名電線桿和鄰近房屋。
• 豁免範圍涵蓋燈光、銳化、白平衡、色彩校正、角度、拉直、裁剪和曝光調整，「只要不改變不動產的呈現方式」。

根據AB 723的最後部分，修正昏暗房間或拉直傾斜牆壁不會使照片被視為數碼修改；移除賣家的梳化則會。

實際MLS規則的內容

我只納入能在其官方網站讀到現行規則的委員會。這五個MLS例子顯示要求如何不同。依賴任何規則前，請先查閱你所在委員會的現行措辭。

CRMLS（加州）

CRMLS 對規則 11.5.2 的指引 要求原始照片「緊接在修改圖像之前或之後」展示。在相片描述欄位中，需標註編輯為「數碼優化」、「數碼修改」或「虛擬佈置」。無需添加浮水印。將已佈置的房間虛擬清空亦屬修改。CRMLS 禁止修改物業的真實部分，包括牆壁顏色、地板、櫥櫃及園景。完全禁止使用人工智能生成的園景。執法措施先發出警告，若未及時修正問題，則處以 $250 罰款。

其他加州MLS自行制定版本。Bay East的規則要求原圖緊接在修改圖像之後。即使在加州內部，順序也很重要。

Canopy MLS（夏洛特地區）

Canopy是我讀過最嚴格的委員會。其披露必須「直接標在圖像上或虛擬導覽內」。僅在說明或備註中標註「不可接受」。未經佈置的原圖須緊接在前或後。Canopy允許添加傢俬和裝飾，包括藝術品和植物；亦允許油漆更改，只要不暗示結構性改動。添加泳池或壁爐被禁止，移除電線或高速公路亦不可。缺陷必須保持可見。

NorthstarMLS（明尼蘇達州及鄰近地區）

NorthstarMLS於2026年7月發布指引，並稱之為建議性質。指引要求在說明、檔案名稱或照片上加上標籤，並為每個經佈置的房間提供未經修改的「之前」圖像。同時禁止更改永久元素，包括牆壁、地板覆蓋物、窗戶、天花板和壁爐。裁剪、曝光和色彩平衡調整則允許。

CVR MLS（維珍尼亞州中部）

第5.8.2條只有一句話：若照片經虛擬佈置修改，須在備註欄中披露。這是要求最寬鬆的一端。

北卡羅萊納州（MLS以外）

NC REALTORS®報告，據委員會律師所述，只要廣告不具誤導性且修改已披露，NC房地產委員會允許佈置。它引用執照法對「進行失實陳述」的禁令。將破舊房屋弄得看似狀況良好即越界；編輯掉室內或室外的缺陷亦同樣。NC REALTORS®亦表示披露應放在公開備註中。

幾乎所有規則都同意的要點

在這五個MLS中，規則大致在四點上一致。

1. 我讀過的每個委員會都要求你標明經佈置的照片。
2. 加州和Canopy要求你展示原圖。Northstar建議這樣做。即使非強制，這仍能保護你。
3. 佈置僅限於傢俬及其他不隨銷售轉移的物品。添加或移除這些沒問題。更改牆壁、地板、窗戶、壁爐或櫥櫃則不行，即使有標籤。
4. 照片必須保持缺陷可見。水漬或裂縫要保留。後面的電線亦要保留。

油漆顏色是真正的分歧點。Canopy允許在披露下進行裝飾性油漆更改，而CRMLS則將牆壁顏色列為不可更改之列。若不確定，就不要重新上色牆壁。

下一個樓盤的披露清單

我會在任何委員會使用此清單。它遵循上述每項要求的最嚴格版本，從Canopy的圖像上標籤到CVR MLS的備註披露。

• 上傳前先閱讀你MLS的現行照片規則。在其幫助中心搜尋「虛擬佈置」或「數碼修改」。
• 在圖片本身的角落加上「Virtually staged」字樣，確保裁剪不會切掉。這涵蓋Canopy等委員會。
• 同時在照片的說明或描述欄位中輸入「Virtually staged」，如CRMLS要求。
• 將未經佈置的原圖緊接在前或後上傳。遵循你委員會指定的順序：例如Bay East要求原圖在編輯之後。
• 在公開備註中加一行：「部分照片經虛擬佈置。所示傢俬和裝飾不包括在內。」
• 上傳前將經佈置的照片與原圖比較。窗戶、門、壁爐、地板和天花板高度應一致。若軟件移動了窗戶或更改了地板，丟棄該版本。
• 在損壞修復或披露前，不要佈置有損壞的房間。
• 去雜物的照片亦要標明。在加州，移除傢俬算修改。
• 在加州的傳單和社交媒體帖子中，加上修改圖像陳述及原圖的連結或QR碼。
• 將原圖和編輯檔案一併保存在樓盤資料夾中。若有投訴，你可以展示兩者。

從誠實的照片開始。根據加州的定義，拉直牆壁和校正曝光不算修改物業。我們的修正傾斜垂直線和修正昏暗樓盤照片指南涵蓋這些調整。若想將已佈置的房間顯示為空置，從照片中移除傢俬說明了標籤方法。

Real Estate Camera如何處理披露

Real Estate Camera會將每個虛擬佈置結果標記為「virtually staged」，並在匯出前要求你確認披露。原圖保留在同一位置，方便與佈置版本並排上傳。應用程式不會在像素上印上文字。對於Canopy的圖像上標籤要求，你需要在MLS的照片工具或其他照片編輯器中自行添加。

Real Estate Camera以八種風格之一為空房間添加傢俬。它並非設計來重新粉刷牆壁或更換地板，這使其佈置符合上述規則。無論如何，請像使用其他工具或人工編輯一樣，將每個結果與原圖核對。

出錯會怎樣

根據上述規則，首先會收到 MLS 的通知。CRMLS 會發出警告，若問題未獲修正，則處以 $250 罰款。Bay East 則按其規則提及執法，但未列明金額。加州的規定屬於《商業及專業守則》的一部分，因此適用於 MLS 無法監管的傳單及社交媒體帖子。而認為被 REALTOR® 會員誤導的買家，可根據第 12 條提出道德投訴。

比起 $250 罰款，我更擔心實際睇樓的情況。買家期望看到相片中的房間，卻發現截然不同，未到廚房已對樓盤失去信任。加上標註及原始照片，能讓買家到場前已清楚知道會看到什麼。

至於樓盤的其他照片，請參閱房地產照片拍攝清單和如何用iPhone拍攝樓盤照片。要比較工具，請看虛擬佈置費用的價格及最佳虛擬佈置應用程式的功能。

要了解我們的應用程式如何標記經佈置的照片，請參閱房地產經紀人的虛擬佈置。

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