MLS是否允許虛擬佈置？各委員會的揭露規定

是的，MLS允許虛擬佈置。我查閱的每個委員會規則集都允許，前提是您為經過佈置的照片加上標籤，且不改變或隱藏房屋的任何永久性特徵。包括CRMLS和Canopy在內的數個委員會，也要求將未經佈置的原圖緊鄰放置。具體細節因委員會而異。在備註欄中加標籤即可滿足CVR MLS的要求，而Canopy則要求直接標註在影像上。委員會在措辭以及哪些編輯是標籤無法豁免的方面也存在差異。

本指南涵蓋了NAR、加州及五個MLS的規則文本，並附有檢查清單。此非法律建議。您的MLS現行規則及您的經紀人優先於本指南。在下一次上傳前，請閱讀您所屬委員會的網頁。

NAR道德規範的實際規定

沒有NAR規則使用「虛擬佈置」一詞。相關義務來自2026年道德規範第12條，該條款要求REALTORS®「在其房地產溝通中應誠實且真實。」同時也要求他們在廣告中「呈現真實畫面。」

實務標準12-10將此義務應用於影像。它禁止「以其他方式誤導消費者，包括使用誤導性影像。」

您可能會看到文章引用實務標準12-5來討論佈置。請自行閱讀12-5。它是關於在廣告中揭露您公司名稱的，與照片完全無關。如果有人因佈置爭議引用它，請引導他們參閱12-10。

NAR道德規範僅約束REALTOR®成員，並透過您當地協會的道德投訴來執行。您的MLS規則決定房產刊登是否會被移除。在加州，州法律也適用。

加州將其訂為州法律：AB 723

加州是我發現唯一一個將此從協會指引提升為法規的州。AB 723在商業與專業法規中新增了第10140.8條，自2026年1月1日起生效。以下是其要求：

• 對於廣告和促銷資料，需在「影像上或緊鄰影像處」加上聲明，說明該影像已被修改，並提供連結、URL或QR碼，指向顯示原圖的公開頁面。AB 723涵蓋了傳單、社群媒體貼文以及MLS。
• 在您控制的網站上，將未經修改的版本並列展示，或連結到包含該版本的頁面。
• 根據AB 723，添加、移除或更改家具均算作修改。對固定裝置、家電、地板、牆壁、油漆顏色、 landscaping、立面或窗外景觀的更改也同樣適用。該法律也明確提到了公用設施電線和鄰近房屋。
• 排除項目包括照明、銳化、白平衡、色彩校正、角度、拉直、裁剪和曝光調整，前提是這些調整不改變對不動產的呈現。

根據AB 723的最後一部分，修復陰暗房間或拉直傾斜的牆壁不會使照片成為數位修改。移除賣家的沙發則會。

實際MLS規則的規定

我只納入了那些我能在其網站上讀到現行規則的委員會。這五個MLS範例顯示了要求上的差異。在依賴任何規則之前，請查閱您所屬委員會的現行措辭。

CRMLS（加州）

CRMLS對規則11.5.2的指引要求在修改後的圖片「之前或之後」附上原始圖片。在照片描述欄位中，將編輯標記為「數位優化」、「數位修改」或「虛擬佈置」。不需要浮水印。將有家具的房間虛擬清空也屬於修改。CRMLS禁止更改房產的真實部分，包括牆壁顏色、地板、櫥櫃和景觀。完全不允許使用AI生成的景觀。執法從警告開始，若未及時修正問題，將處以$250罰款。

其他加州MLS制定了各自的版本。Bay East的規則要求將原圖緊接在修改影像之後。即使在加州境內，順序也很重要。

Canopy MLS（夏洛特地區）

Canopy是我查閱過最嚴格的委員會。其揭露必須「直接位於影像上或虛擬導覽中」。僅在標題或備註中揭露是「不可接受的」。未經佈置的原圖必須緊鄰之前或之後放置。Canopy允許添加家具和裝飾，包括藝術品和植物。如果未暗示結構性變更，也允許更改油漆顏色。禁止添加游泳池或壁爐，也禁止移除電線或高速公路。缺陷必須保持可見。

NorthstarMLS（明尼蘇達州及鄰近地區）

NorthstarMLS於2026年7月發布了指南，並將其描述為提議。他們要求在標題、檔案名稱或照片上加上標籤，並為每個經過佈置的房間提供未經修改的「之前」影像。他們也禁止更改永久性元素，包括牆壁、地板覆蓋物、窗戶、天花板和壁爐。允許裁剪，以及曝光和色彩平衡調整。

CVR MLS（維吉尼亞中部）

第5.8.2節只有一句話：如果照片因虛擬佈置而被修改，請在備註欄中揭露。這是要求最寬鬆的一端。

北卡羅來納州（MLS之外）

NC REALTORS®報告稱，根據委員會律師的意見，NC房地產委員會允許佈置，前提是廣告不具誤導性且已揭露修改。它引用了許可法禁止「進行誤導性陳述」的規定。將破舊房屋呈現為狀況良好即越過了這條線。編輯掉缺陷（無論內外）也是如此。NC REALTORS®也表示揭露應放在公開備註中。

幾乎所有規則都同意的事項

在這五個MLS中，規則在四點上基本一致。

1. 我查閱的每個委員會都要求您為經過佈置的照片加上標籤。
2. 加州和Canopy要求您展示原圖。Northstar提議此要求。在非必要之處，這樣做也能保護您。
3. 將佈置限制在家具及其他不隨房產出售的物品。添加或移除這些是可以的。即使有標籤，更改牆壁、地板、窗戶、壁爐或櫥櫃也是不允許的。
4. 照片必須保持缺陷可見。保留水漬或裂縫。後方的電線也應保留。

油漆顏色是真正的分歧點。Canopy允許在揭露的前提下進行裝飾性油漆更改，而CRMLS則將牆壁顏色列為不可更改的事項。如果您不確定，請不要重新著色牆壁。

下一筆房產刊登的揭露檢查清單

我會在任何委員會使用此檢查清單。它遵循了上述每項要求中最嚴格的版本，從Canopy的影像上標籤到CVR MLS的備註揭露。

• 在上傳前，閱讀您所屬MLS的現行照片規則。在其說明中心搜尋「虛擬佈置」或「數位修改」。
• 將「虛擬佈置」直接放在影像上，放在裁剪不會將其切掉的角落。這涵蓋了像Canopy這樣的委員會。
• 同時在照片的標題或描述欄位中輸入「虛擬佈置」，如CRMLS所要求。
• 將未經佈置的原圖直接上傳在其之前或之後。遵循您所屬委員會指定的順序：例如，Bay East要求原圖在編輯之後。
• 在公開備註中增加一行：「部分照片經過虛擬佈置。所示家具和裝飾不包含在內。」
• 在上傳前，將佈置後的照片與原圖進行比較。窗戶、門、壁爐、地板和天花板高度都應匹配。如果軟體移動了窗戶或更改了地板，請丟棄該版本。
• 在損壞修復或揭露之前，不要對有損壞的房間進行佈置。
• 也為經過除雜物處理的照片加上標籤。在加州，移除家具算作修改。
• 對於加州的傳單和社群媒體貼文，請添加修改影像的聲明以及指向原圖的連結或QR碼。
• 將原圖和編輯過的檔案一起保存在房產刊登資料夾中。如果收到投訴，您可以出示兩者。

從一張誠實的照片開始。根據加州的定義，拉直牆壁和校正曝光不屬於修改房屋。我們關於修正傾斜垂直線條和修正昏暗房產照片的指南涵蓋了這些調整。對於您想展示為空置的已佈置房間，從照片中移除家具說明了標籤事宜。

Real Estate Camera如何處理揭露

Real Estate Camera會為每個虛擬佈置的結果加上「virtually staged」標籤，並在匯出前要求您確認揭露。原圖保留在同一位置，準備好與佈置版本一起上傳。該應用不會將文字印在像素上。對於Canopy的影像上要求，您需要在MLS的照片工具或其他照片編輯器中自行添加該標籤。

Real Estate Camera以八種風格之一為空房間添加家具。它並非設計用於重新著色牆壁或更換地板，這使其佈置保持在上述規則範圍內。無論如何，請將每個結果與原圖進行比較，就像您對其他工具或人工編輯所做的那樣。

如果出錯會發生什麼

根據上述規則，首先會收到來自MLS的通知。CRMLS會發出警告，若問題未獲修正，則處以$250罰款。Bay East則依其規則執行，但未指明具體金額。加州的要求屬於《商業與專業法》的一部分，因此適用於沒有MLS監管的傳單和社群貼文。而認為被REALTOR®會員誤導的買家，可依據第12條提出道德申訴。

比起$250罰款，我更擔心帶看時的狀況。買家若看到照片中的房間與實際不同，在走到廚房之前就已對該房源失去信任。標籤和原始照片能讓買家在抵達前就知道他們將看到什麼。

至於其餘的房產照片，請參閱房地產照片拍攝清單和如何在iPhone上拍攝房產照片。若要比較工具，請查看虛擬佈置的費用中的價格以及最佳虛擬佈置應用程式中的功能。

關於我們的應用如何標記佈置照片，請參閱房地產經紀人的虛擬佈置。

佈置一個房間，並在上傳前查看虛擬佈置標籤。免費開始：1點。