虚拟布置在MLS上允许吗？各委员会的披露规则

是的，虚拟布置在MLS上是允许的。我查阅的每个委员会规则集都允许，前提是标记布置后的照片，且不改变或隐藏房屋的任何永久性特征。包括CRMLS和Canopy在内的几个委员会还要求将未布置的原图紧邻放置。具体细节因委员会而异。在备注中添加标签可满足CVR MLS的要求，而Canopy要求将标签放在图像上。各委员会在措辞以及标签无法豁免的编辑类型上也存在差异。

本指南涵盖了NAR、加州及五个MLS的规则文本，后附清单。这不构成法律建议。您所在MLS的现行规则和您的经纪公司应优先于本指南。在下次上传前，请阅读您所在委员会的页面。

NAR《职业道德准则》的实际规定

NAR规则中并未出现“虚拟布置”一词。相关义务源于2026年《职业道德准则》第12条，该条规定REALTORS®“应在其房地产沟通中诚实守信”，并要求他们在广告中“呈现真实画面”。

实践标准12-10将该义务应用于图像。它禁止“以其他方式误导消费者，包括使用误导性图像”。

您可能会看到有文章引用实践标准12-5来讨论布置。请自行阅读12-5。它涉及在广告中披露公司名称，与照片无关。如果有人在与布置相关的争议中引用它，请引导他们查看12-10。

NAR准则仅约束REALTOR®会员，并通过您当地协会的道德投诉来执行。您的MLS规则决定房源是否会被下架。在加州，州法律也适用。

加州将其定为州法律：AB 723

加州是我发现的唯一一个将此从协会指导方针上升为法规的州。AB 723在《商业与职业法典》中增加了第10140.8条，自2026年1月1日起生效。以下是其要求：

• 在广告和宣传材料中，需在“图像上或紧邻图像处”添加声明，说明图像已被修改，并附上指向显示原图的公开页面的链接、URL或二维码。AB 723涵盖传单、社交媒体帖子以及MLS。
• 在您控制的网站上，将未经修改的版本并排展示，或链接到包含该版本的页面。
• 根据AB 723，添加、移除或更换家具均视为修改。对固定装置、电器、地板、墙壁、油漆颜色、景观、房屋外墙或窗外视野的更改也属此类。该法律还明确提到了电线杆和邻近房屋。
• 排除项包括照明、锐化、白平衡、色彩校正、角度、拉直、裁剪和曝光调整，前提是这些调整不改变对不动产的呈现。

根据AB 723的最后一部分，修复暗室或拉直倾斜的墙壁不会使照片被视为数字修改。但移除卖家的沙发则算。

实际MLS规则的规定

我只纳入了那些我能在其官网上阅读到现行规则的委员会。这五个MLS示例展示了要求的差异。在依赖任何规则前，请查看您所在委员会的现行措辞。

CRMLS（加州）

CRMLS关于规则11.5.2的指南要求在修改后的图片“紧邻之前或之后”展示原始图片。在照片描述字段中，将编辑标记为“数字增强”、“数字修改”或“虚拟布置”。无需水印。将带家具的房间虚拟清空也属于修改。CRMLS禁止对房产的真实部分进行更改，包括墙面颜色、地板、橱柜和景观。AI生成的景观完全不允许。执法从警告开始，如果未及时纠正问题，将处以$250罚款。

其他加州的MLS制定了各自的版本。Bay East的规则要求将原图紧邻修改后的图像之后放置。即使在加州内部，顺序也很重要。

Canopy MLS（夏洛特地区）

Canopy是我查阅过的最严格的委员会。其披露信息必须“直接放在图像上或虚拟看房内”。仅使用标题或备注“不可接受”。未布置的原图需紧邻之前或之后放置。Canopy允许添加家具和装饰品，包括艺术品和植物。如果未暗示结构性改变，也允许更改油漆颜色。禁止添加游泳池或壁炉，也禁止移除电线或高速公路。缺陷必须保持可见。

NorthstarMLS（明尼苏达及周边地区）

NorthstarMLS于2026年7月发布了指南，并描述为拟议指南。它们要求在标题、文件名或照片上添加标签，并为每个布置过的房间提供一张未经修改的“之前”图像。同时禁止更改永久性元素，包括墙壁、地板覆盖物、窗户、天花板和壁炉。允许裁剪，也允许调整曝光和色彩平衡。

CVR MLS（弗吉尼亚中部）

第5.8.2节只有一句话：如果照片因虚拟布置而被修改，需在备注字段中披露。这是要求最宽松的一端。

北卡罗来纳州（MLS之外）

NC REALTORS®报告称，据委员会律师所述，北卡罗来纳州房地产委员会允许布置，前提是广告不具误导性且已披露修改内容。它引用了《执照法》中关于“进行虚假陈述行为”的禁令。将破旧的房屋呈现为状况良好即越界。编辑掉内部或外部的缺陷也是如此。NC REALTORS®还表示，披露信息应放在公开备注中。

几乎所有规则都认同的几点

在这五个MLS中，规则大致在四点上达成一致。

1. 我查阅的每个委员会都要求您标记布置后的照片。
2. 加州和Canopy要求您展示原图。Northstar提出了这一建议。即使非强制要求，这样做也能保护您。
3. 将布置限制在家具及其他不随销售转让的物品上。添加或移除这些物品是可以的。即使有标签，也不允许更改墙壁、地板、窗户、壁炉或橱柜。
4. 照片必须保持缺陷可见。水渍或裂缝应保留原样。屋后的电线也应保留。

油漆颜色是真正的分歧点。Canopy允许在披露的情况下进行装饰性油漆更改，而CRMLS将墙壁颜色列为不可更改的内容。如果您不确定，请不要重新着色墙壁。

下一套房源的披露清单

我建议在任何委员会都使用此清单。它遵循了上述每项要求中最严格的版本，从Canopy的图像上标签到CVR MLS的备注披露。

• 上传前，请阅读您所在MLS的现行照片规则。在其帮助中心搜索“虚拟布置”或“数字修改”。
• 将“虚拟布置”字样直接放在图像上，放在裁剪不会切掉的角落。这涵盖了Canopy等委员会的要求。
• 同时，在照片的标题或描述字段中输入“虚拟布置”，如CRMLS所要求。
• 将未布置的原图紧邻其前或其后上传。遵循您所在委员会指定的顺序：例如，Bay East要求原图在编辑后的图像之后。
• 在公开备注中添加一行：“部分照片为虚拟布置。所示家具和装饰品不包含在内。”
• 上传前，将布置后的照片与原图进行对比。窗户、门、壁炉、地板和天花板高度应一致。如果软件移动了窗户或更改了地板，请丢弃该版本。
• 在损坏修复或披露之前，不要对存在损坏的房间进行布置。
• 清理过的照片也需标记。在加州，移除家具算作修改。
• 在加州的传单和社交媒体帖子中，添加修改图像的声明以及指向原图的链接或二维码。
• 将原图和编辑后的文件一起保存在房源文件夹中。如果收到投诉，您可以同时展示两者。

从一张真实的照片开始。根据加利福尼亚州的定义，矫正墙壁和修正曝光不算修改房产。我们的修复倾斜垂直线和修复暗色房源照片指南涵盖了这些调整。对于你想展示为空置的带家具房间，从照片中移除家具解释了标注要求。

Real Estate Camera如何处理披露

Real Estate Camera会为每个虚拟布置的结果打上“虚拟布置”标签，并在导出前要求您确认披露。原图保存在同一位置，随时可上传至布置版本旁。该应用不会在像素上印刻文字。为满足Canopy的图像上标签要求，您需要自己在MLS的照片工具或其他照片编辑器中添加该标签。

Real Estate Camera以八种风格之一为空房间添加家具。它并非为重新粉刷墙壁或更换地板而设计，这使其布置符合上述规则。无论如何，请像使用其他工具或人工编辑一样，将每个结果与原图进行核对。

如果出错会怎样？

根据上述规则，首先会收到来自MLS的通知。CRMLS会发出警告，如果问题未得到纠正，则处以$250罚款。Bay East根据其规则提及执法，但未指明金额。加利福尼亚州的要求属于《商业与职业法》的一部分，因此适用于没有MLS监管的传单和社交媒体帖子。如果购房者觉得被REALTOR®会员误导，可以根据第12条提出道德投诉。

我更担心的是看房体验，而不是$250罚款。购房者期望看到照片中的房间，却发现不同，在到达厨房之前就已经对房源失去了信任。标签和原始照片让他们到达时就知道将要看到什么。

对于其余房源照片，请参阅房地产摄影拍摄清单和如何在iPhone上拍摄房源照片。要比较工具，请参阅虚拟布置费用中的价格以及最佳虚拟布置应用中的功能。

要了解我们的应用如何标记布置过的照片，请参阅房地产经纪人的虚拟布置。

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