MLS에서 가상 스테이징이 허용되나요? 게시판별 공개 규칙

네, MLS에서 가상 스테이징이 허용됩니다. 제가 확인한 모든 게시판 규칙 세트는 스테이징된 사진에 라벨을 붙이고 집의 영구적인 부분을 변경하거나 숨기지 않으면 허용합니다. CRMLS와 Canopy를 포함한 여러 게시판에서는 스테이징되지 않은 원본 사진을 바로 옆에 함께 올리도록 요구하기도 합니다. 세부 사항은 게시판마다 다릅니다. 비고란에 라벨을 표시하면 CVR MLS를 충족하는 반면, Canopy는 이미지 자체에 표시해야 합니다. 게시판마다 표현과 라벨로 면책될 수 없는 편집에 대해서도 차이가 있습니다.

이 가이드는 NAR, 캘리포니아 및 5개 MLS의 규칙 텍스트와 체크리스트를 다룹니다. 법적 조언이 아닙니다. 귀하의 MLS의 현재 규칙과 브로커가 이 가이드보다 우선합니다. 다음 업로드 전에 해당 게시판의 페이지를 읽으십시오.

NAR 윤리 강령의 실제 내용

어떤 NAR 규칙도 "가상 스테이징"이라는 단어를 사용하지 않습니다. 의무는 2026년 윤리 강령 제12조에서 비롯되며, 이는 REALTORS®가 "부동산 커뮤니케이션에서 정직하고 진실해야 한다"고 규정합니다. 또한 광고에서 "진실된 그림을 제시"해야 한다고 요구합니다.

실무 기준 12-10은 이 의무를 이미지에 적용합니다. "오해의 소지가 있는 이미지 사용을 포함하여 소비자를 오도하는 행위"를 금지합니다.

일부 기사에서는 스테이징과 관련하여 실무 기준 12-5를 인용합니다. 직접 12-5를 읽어보십시오. 이는 광고에 회사명을 공개하는 것에 관한 것이며 사진과는 전혀 관련이 없습니다. 누군가 스테이징 분쟁에서 이를 인용한다면 12-10을 가리켜 주십시오.

NAR 윤리 강령은 REALTOR® 회원에게만 구속력을 가지며 지역 협회에서 윤리 민원을 통해 집행됩니다. MLS 규칙이 매물이 삭제되는지 여부를 결정합니다. 캘리포니아에서는 주법도 적용됩니다.

캘리포니아, 주법으로 제정: AB 723

캘리포니아는 이 문제가 협회 지침에서 법률로 전환된 유일한 주입니다. AB 723은 2026년 1월 1일부터 발효되어 Business and Professions Code에 Section 10140.8을 추가했습니다. 요구 사항은 다음과 같습니다:

• 광고 및 홍보 자료의 경우, 이미지가 변조되었음을 "이미지 위 또는 인접한 곳에" 명시하고 원본을 보여주는 공개 페이지로의 링크, URL 또는 QR 코드를 추가하십시오. AB 723은 MLS뿐만 아니라 전단지 및 소셜 게시물에도 적용됩니다.
• 귀하가 통제하는 웹사이트에서는 변조되지 않은 버전을 나란히 게시하거나 해당 버전이 있는 페이지로 링크하십시오.
• AB 723에 따라 가구를 추가, 제거 또는 변경하는 것은 변조로 간주됩니다. 설비, 가전제품, 바닥재, 벽, 페인트 색상, 조경, 외관 또는 창문 밖 조망의 변경도 마찬가지입니다. 법은 전신주와 이웃집도 명시합니다.
• 제외 사항은 "부동산의 표현을 변경하지 않는" 조명, 선명도, 화이트 밸런스, 색상 보정, 각도, 수평 맞추기, 자르기 및 노출 변경을 포함합니다.

AB 723의 마지막 부분에 따라 어두운 방을 수정하거나 기울어진 벽을 바로잡는 것은 사진을 디지털 변조로 만들지 않습니다. 판매자의 소파를 제거하는 것은 변조입니다.

실제 MLS 규칙이 말하는 것

자체 사이트에서 현재 규칙을 읽을 수 있었던 게시판만 포함했습니다. 이 5가지 MLS 예시는 요구 사항이 어떻게 다른지 보여줍니다. 이 중 어느 것에 의존하기 전에 해당 게시판의 현재 표현을 확인하십시오.

CRMLS (캘리포니아)

CRMLS의 Rule 11.5.2 지침은 변조된 이미지 "바로 앞 또는 뒤"에 원본을 요구합니다. 사진 설명 필드에 편집 내용을 "digitally enhanced", "digitally altered" 또는 "virtually staged"로 표시하십시오. 워터마크는 필요하지 않습니다. 가구가 있는 방을 비우는 것도 변조로 간주됩니다. CRMLS는 벽 색상, 바닥재, 캐비닛 및 조경을 포함한 부동산의 실제 부분 변경을 금지합니다. AI 생성 조경은 전혀 허용되지 않습니다. 집행은 경고로 시작되며, 제때 문제를 해결하지 않으면 $250의 벌금이 부과됩니다.

다른 캘리포니아 MLS는 자체 버전을 작성했습니다. Bay East의 규칙은 변조된 이미지 바로 다음에 원본을 요구합니다. 캘리포니아 내에서도 순서가 중요합니다.

Canopy MLS (샬럿 지역)

Canopy는 제가 읽은 게시판 중 가장 엄격합니다. 공개는 "이미지 자체 또는 가상 투어 내에 직접" 있어야 합니다. 캡션이나 비고란만으로는 "허용되지 않습니다." 스테이징되지 않은 원본은 바로 앞이나 뒤에 위치합니다. Canopy는 예술품과 식물을 포함한 가구 및 장식 추가를 허용합니다. 또한 구조적인 것을 암시하지 않는 경우 페인트 변경을 허용합니다. 수영장이나 벽난로 추가는 금지되며, 전력선이나 고속도로 제거도 금지됩니다. 결함은 계속 보여야 합니다.

NorthstarMLS (미네소타 및 인근 지역)

NorthstarMLS는 2026년 7월 가이드라인을 발표했으며, 이를 제안된 것으로 설명합니다. 캡션, 파일명 또는 사진 자체에 라벨을 붙이고 스테이징된 각 방마다 변조되지 않은 "전" 이미지를 요구합니다. 또한 벽, 바닥재, 창문, 천장 및 벽난로를 포함한 영구 요소의 변경을 금지합니다. 자르기, 노출 및 색상 균형 조정은 괜찮습니다.

CVR MLS (센트럴 버지니아)

섹션 5.8.2는 한 문장입니다: 사진이 가상 스테이징에 의해 변조된 경우 비고란에 공개하십시오. 이것이 가장 가벼운 수준입니다.

MLS 외부의 노스캐롤라이나

NC REALTORS® 보고서에 따르면, 위원회 변호사에 따르면 NC 부동산 위원회는 광고가 오해의 소지가 없고 변조가 공개된 경우 스테이징을 허용합니다. 이는 "허위 진술 과정"을 금지하는 면허법을 인용합니다. 낡은 집을 양호한 상태로 보이게 만드는 것은 그 선을 넘습니다. 내부 또는 외부의 결함을 편집하는 것도 마찬가지입니다. NC REALTORS®는 또한 공개가 공개 비고란에 속한다고 말합니다.

거의 모든 규칙이 동의하는 사항

이 5개 MLS 전반에 걸쳐 규칙은 네 가지 사항에 대해 대체로 동의합니다.

1. 제가 읽은 모든 게시판은 스테이징된 사진에 라벨을 붙일 것을 요구합니다.
2. 캘리포니아와 Canopy는 원본을 보여줄 것을 요구합니다. Northstar는 이를 제안합니다. 요구되지 않는 곳에서도 여전히 귀하를 보호합니다.
3. 스테이징을 판매에 포함되지 않는 가구 및 기타 품목으로 제한하십시오. 이러한 항목을 추가하거나 제거하는 것은 괜찮습니다. 라벨이 있어도 벽, 바닥, 창문, 벽난로 또는 캐비닛을 변경하는 것은 허용되지 않습니다.
4. 사진은 결함을 계속 보이게 해야 합니다. 물얼룩이나 균열은 그대로 두십시오. 뒤뜰의 전력선도 그대로 두십시오.

페인트 색상이 실제로 갈리는 지점입니다. Canopy는 공개와 함께 미용적 페인트 변경을 허용하는 반면, CRMLS는 벽 색상을 변경할 수 없는 항목 중 하나로 나열합니다. 확실하지 않으면 벽 색상을 변경하지 마십시오.

다음 매물 등록을 위한 공개 체크리스트

어떤 게시판에서든 이 체크리스트를 사용하는 것이 좋습니다. Canopy의 이미지 내 라벨부터 CVR MLS의 비고란 공개까지 위 각 요구 사항의 가장 엄격한 버전을 따릅니다.

• 업로드하기 전에 MLS의 현재 사진 규칙을 읽으십시오. 도움말 센터에서 "virtual staging" 또는 "digitally altered"를 검색하십시오.
• 자르기로 잘리지 않는 모서리에 이미지 자체에 "Virtually staged"라고 표시하십시오. 이는 Canopy와 같은 게시판을 충족합니다.
• CRMLS가 요구하는 대로 사진의 캡션이나 설명 필드에도 "Virtually staged"를 입력하십시오.
• 스테이징되지 않은 원본을 바로 앞이나 뒤에 업로드하십시오. Bay East와 같이 해당 게시판이 지정한 순서를 따르십시오. 예를 들어 Bay East는 편집 후 원본을 요구합니다.
• 공개 비고란에 한 줄을 추가하십시오: "일부 사진은 가상 스테이징되었습니다. 표시된 가구와 장식은 포함되지 않습니다."
• 업로드하기 전에 스테이징된 사진을 원본과 비교하십시오. 창문, 문, 벽난로, 바닥재 및 천장 높이가 모두 일치해야 합니다. 소프트웨어가 창문을 이동시키거나 바닥을 변경한 경우 해당 버전을 폐기하십시오.
• 손상이 수리되거나 공개될 때까지 손상된 방을 스테이징하지 마십시오.
• 정리된 사진에도 라벨을 붙이십시오. 캘리포니아에서는 가구 제거가 변조로 간주됩니다.
• 캘리포니아의 전단지 및 소셜 게시물의 경우 변조된 이미지 진술과 원본 링크 또는 QR 코드를 추가하십시오.
• 원본과 편집된 파일을 매물 폴더에 함께 보관하십시오. 민원이 접수되면 둘 다 보여줄 수 있습니다.

정직한 사진으로 시작하세요. 캘리포니아 주법에 따르면 벽을 반듯하게 하고 노출을 보정하는 것은 부동산 자체를 변경하는 것으로 간주되지 않습니다. 기울어진 수직선 교정 및 어두운 매물 사진 보정 가이드에서 이러한 조정 방법을 다룹니다. 가구가 있는 방을 비어 있는 상태로 보여주고 싶다면, 사진에서 가구 제거하기에서 라벨링 방법을 설명합니다.

Real Estate Camera가 공개를 처리하는 방법

Real Estate Camera는 모든 가상 스테이징 결과에 "virtually staged" 태그를 지정하고 내보내기 전에 공개를 확인하도록 요청합니다. 원본은 동일한 위치에 유지되어 스테이징된 버전 옆에 업로드할 준비가 됩니다. 앱은 픽셀에 텍스트를 스탬프하지 않습니다. Canopy의 이미지 내 요구 사항을 충족하려면 MLS의 사진 도구 또는 다른 사진 편집기에서 직접 해당 라벨을 추가해야 합니다.

Real Estate Camera는 8가지 스타일 중 하나로 빈 방에 가구를 추가합니다. 벽을 다시 칠하거나 바닥을 교체하도록 설계되지 않았으므로 위 규칙 내에서 스테이징을 유지합니다. 다른 도구나 사람 편집자와 마찬가지로 모든 결과를 원본과 다시 확인하십시오.

잘못하면 어떻게 되나요?

위 규칙에 따라 MLS로부터 통지를 받는 것으로 시작됩니다. CRMLS는 경고를 보낸 다음 문제가 수정되지 않으면 $250의 벌금을 부과합니다. Bay East는 금액을 명시하지 않고 규칙에 따른 집행을 언급합니다. 캘리포니아의 요구 사항은 Business and Professions Code의 일부이므로 MLS가 감시하지 않는 전단지 및 소셜 게시물에도 적용됩니다. 그리고 REALTOR® 회원에게 오도되었다고 느끼는 구매자는 제12조에 따라 윤리 민원을 제기할 수 있습니다.

$250 벌금보다는 방문을 더 걱정하겠습니다. 사진 속 방을 기대하고 와서 다른 방을 발견한 구매자는 주방에 도달하기도 전에 매물에 대한 신뢰를 잃습니다. 라벨과 원본 사진을 통해 그들이 무엇을 보러 오는지 알고 도착할 수 있습니다.

나머지 매물 사진에 대해서는 부동산 사진 촬영 목록 및 iPhone으로 매물 사진 촬영하는 방법을 참조하십시오. 도구를 비교하려면 가상 스테이징 비용의 가격과 최고의 가상 스테이징 앱의 기능을 확인하십시오.

앱이 스테이징된 사진을 표시하는 방법에 대해서는 부동산 중개인을 위한 가상 스테이징을 참조하십시오.

방을 스테이징하고 업로드하기 전에 가상 스테이징 라벨을 확인하십시오. 무료로 시작: 1크레딧.