MLSでのバーチャルステージング許可と開示ルール：ボードごとの違い

はい、MLSでのバーチャルステージングは許可されています。確認したすべてのボードのルールセットで、ステージング写真にラベルを貼り、家の恒久的な部分を変更・隠蔽しない限り許可されています。CRMLSやCanopyを含むいくつかのボードでは、ステージング前の元の写真を隣に掲載することも義務付けています。詳細はボードによって異なります。CVR MLSは備考欄のラベルで十分ですが、Canopyは画像自体への記載が必要です。ボードによって文言や、ラベルで許容されない編集も異なります。

このガイドでは、NAR、カリフォルニア州、および5つのMLSのルール文と、それに続くチェックリストを紹介します。法的アドバイスではありません。お客様のMLSの現在のルールとブローカーがこのガイドより優先されます。次回のアップロード前に、所属ボードのページをお読みください。

NAR倫理規定の実際の内容

NARのルールに「バーチャルステージング」という言葉はありません。義務は2026年倫理規定第12条に由来し、REALTOR®は「不動産コミュニケーションにおいて誠実かつ真実であること」を求めています。また、広告において「真実の姿を提示する」ことも義務付けています。

実務基準12-10はこの義務を画像に適用します。「誤解を招く画像の使用を含む、消費者を誤解させること」を禁止しています。

ステージングに関して実務基準12-5を引用する記事もあります。12-5を自分で読んでください。これは広告における自社名の開示に関するもので、写真とは無関係です。誰かがステージングの紛争で12-5を引用したら、12-10を指摘してください。

NAR倫理規定はREALTOR®会員のみを拘束し、地元の協会での倫理申し立てを通じて執行されます。MLSルールは、物件情報が削除されるかどうかを決定します。カリフォルニア州では州法も適用されます。

カリフォルニア州が州法化：AB 723

カリフォルニア州は、これが業界団体のガイダンスから法律へと移行した唯一の州です。AB 723により、事業・職業法に第10140.8条が追加され、2026年1月1日から有効となります。以下がその要件です。

• 広告および販促物では、画像が加工されたことを「画像上またはその近くに」明記し、さらに元の画像を表示する公開ページへのリンク、URL、またはQRコードを記載します。AB 723は、MLSだけでなくチラシやソーシャル投稿も対象とします。
• 自分が管理するウェブサイトでは、未加工のバージョンを並べて表示するか、それが掲載されたページへのリンクを貼ります。
• AB 723では、家具の追加、削除、変更は加工に該当します。設備、電化製品、床材、壁、塗装色、造園、外壁、窓からの眺めの変更も同様です。この法律は電柱や隣家も対象と明記しています。
• 除外されるのは、照明、シャープネス、ホワイトバランス、色補正、アングル、水平補正、トリミング、露出の変更で、「不動産の表現を変えないもの」です。

AB 723のこの最後の部分に基づき、暗い部屋を明るくしたり、傾いた壁を補正しても、写真はデジタル加工とはみなされません。売主のソファを削除することは加工とみなされます。

実際のMLSルール

自社サイトで現在のルールを確認できたボードのみを含めました。これら5つのMLSの例は、要件の違いを示しています。いずれかに依存する前に、所属ボードの現在の文言を確認してください。

CRMLS（カリフォルニア州）

CRMLSの規則11.5.2に関するガイダンスでは、加工画像の「直前または直後」に元の画像を配置することを求めています。写真の説明欄では、編集内容を「digitally enhanced（デジタル補正）」「digitally altered（デジタル加工）」または「virtually staged（バーチャルステージング済み）」とラベル付けします。透かしは不要です。家具入りの部屋をバーチャルで空にするのも加工に含まれます。CRMLSは、壁の色、床材、キャビネット、造園など、物件の実際の部分への変更を禁止しています。AI生成の造園は全面的に許可されません。執行は警告から始まり、期限内に問題を修正しない場合は$250の罰金が科せられます。

カリフォルニアの他のMLSは独自のルールを策定しています。Bay Eastの規則では、加工画像の直後に元の画像を配置することを求めています。カリフォルニア州内でも、順序が重要です。

Canopy MLS（シャーロット地域）

Canopyは私が読んだ中で最も厳格な協会です。その開示は「画像上に直接、またはバーチャルツアー内に」記載しなければなりません。キャプションや備考のみでは「認められません」。ステージングされていない元画像は、その直前または直後に配置します。Canopyは、アートや植物を含む家具や装飾品の追加を許可しています。また、構造的なものを暗示しない限り、塗装の変更も許可します。プールや暖炉の追加、電線や高速道路の削除は禁止されています。欠陥は見えるままにしておかなければなりません。

NorthstarMLS（ミネソタ州および近隣地域）

NorthstarMLSは、2026年7月のガイドラインを「提案中」として公開しています。キャプション、ファイル名、または写真上にラベルを付けること、さらにステージングされた各部屋ごとに未加工の「ビフォア」画像を添付することを求めています。また、壁、床材、窓、天井、暖炉などの恒久的な要素への変更も禁止しています。トリミング、露出や色味の調整は問題ありません。

CVR MLS（セントラルバージニア）

セクション5.8.2は一文のみです。写真がバーチャルステージングによって加工された場合、備考欄にその旨を開示すること。これが最も軽い規定です。

ノースカロライナ州（MLS外）

ノースカロライナ州REALTORS®協会の報告によると、州不動産委員会の弁護士の見解では、広告が誤解を招かず、加工が開示されていればステージングは許可されます。同協会は、ライセンス法における「虚偽表示の継続」の禁止を引用しています。老朽化した家を良好な状態に見せかけることは、その線を越えます。内外の欠陥を編集で消すことも同様です。ノースカロライナ州REALTORS®協会は、開示は一般公開の備考欄に記載すべきとしています。

ほぼすべてのルールで一致している点

これら5つのMLSにわたって、ルールは主に4つの点で一致しています。

1. 私が読んだすべての協会は、ステージング写真にラベルを付けることを求めています。
2. カリフォルニア州とCanopyは、元の画像を表示することを求めています。Northstarはそれを提案しています。必須でない場合でも、それはあなたを守ります。
3. ステージングは家具など、売買に付随しないものに限定してください。それらの追加や削除は問題ありません。壁、床、窓、暖炉、キャビネットの変更は、ラベルを付けても許可されません。
4. 写真は欠陥が見える状態を保つ必要があります。水染みやひび割れはそのままにしておきます。裏の電線もそのままです。

塗装色は実際に意見が分かれる点です。Canopyは開示を条件に外観上の塗装色変更を許可していますが、CRMLSは壁の色を変更できないもののリストに含めています。不明な場合は、壁の色を変更しないでください。

次の物件掲載のための開示チェックリスト

私はどのボードでもこのチェックリストを使用します。これは、Canopyの画像上ラベルからCVR MLSの備考欄開示まで、上記の各要件の最も厳格なバージョンに従っています。

• アップロード前に、所属MLSの現在の写真ルールを読んでください。ヘルプセンターで「virtual staging」または「digitally altered」を検索してください。
• 画像自体の、トリミングで切れない隅に「Virtually staged」と記載します。これでCanopyのようなボードに対応できます。
• CRMLSの要件に従い、写真のキャプションまたは説明フィールドにも「Virtually staged」と入力します。
• ステージング前の元の写真を、その直前または直後にアップロードします。Bay Eastのように、元の写真を編集後にするよう指定するボードの順序に従ってください。
• 公開備考欄に1行追加します：「一部の写真はバーチャルステージングです。表示されている家具や装飾品は含まれません。」
• アップロード前に、ステージング写真と元の写真を比較します。窓、ドア、暖炉、床材、天井の高さがすべて一致している必要があります。ソフトウェアが窓を移動したり床を変更した場合は、そのバージョンは破棄してください。
• 損傷のある部屋は、損傷が修理されるか開示されるまでステージングしないでください。
• 片付け写真にもラベルを付けてください。カリフォルニア州では家具の削除も加工とみなされます。
• カリフォルニア州のチラシやソーシャル投稿には、画像加工の記載と元の写真へのリンクまたはQRコードを追加してください。
• 元の写真と編集済みファイルを物件フォルダに一緒に保管してください。苦情が来た場合、両方を提示できます。

正直な写真から始めましょう。カリフォルニア州の定義では、壁の水平補正や露出の補正は物件の加工にはなりません。傾いた垂直線の修正と暗い掲載写真の修正に関するガイドでは、これらの調整について説明しています。家具入りの部屋を空にして見せたい場合は、写真から家具を削除する方法でラベル付けについて説明しています。

Real Estate Cameraの開示処理方法

Real Estate Cameraは、バーチャルステージングされたすべての結果に「virtually staged」のタグを付け、エクスポート前に開示の確認を求めます。元の写真は同じ場所に保存され、ステージング版の隣にアップロードできる状態になります。アプリは画像にテキストを刻印しません。Canopyの画像上ラベル要件については、MLSの写真ツールや別の写真編集ソフトでご自身でラベルを追加する必要があります。

Real Estate Cameraは、8つのスタイルのいずれかで空の部屋に家具を追加します。壁の塗り替えや床の交換は想定されておらず、そのステージングは上記のルールの範囲内に収まります。他のツールや人間の編集者を使用する場合と同様に、すべての結果を元の写真と照らし合わせて確認してください。

間違えた場合の結果

上記のルールの下では、MLSからの通知から始まります。CRMLSは警告を送り、問題が修正されなければ$250の罰金を課します。Bay Eastは罰金額を明記せず、自らのルールに基づく執行に言及しています。カリフォルニア州の要件は事業・職業法の一部であるため、MLSの監視がないチラシやソーシャル投稿にも適用されます。また、REALTOR®会員によって誤解させられたと感じた買い手は、第12条に基づいて倫理違反の申し立てを行うことができます。

$250の罰金よりも、内覧での印象の方を私は心配します。写真の部屋を期待して来て、違うものを見つけた買い手は、キッチンに着く前にその物件への信頼を失っています。ラベルと元の写真があれば、買い手は何を見に来るのかを理解した上で到着できます。

その他の掲載写真については、不動産写真撮影チェックリストとiPhoneで掲載写真を撮影する方法をご覧ください。ツールを比較するには、バーチャルステージングの費用の料金と、おすすめのバーチャルステージングアプリの機能をご確認ください。

弊社アプリがステージング写真をどのように識別するかについては、不動産会社向けバーチャルステージングをご覧ください。

部屋をステージングすると、アップロード前に「バーチャルステージング済み」のラベルが表示されます。無料で始める：1クレジット