Real Estate Camera
캘리포니아 AB 723은 매물 광고에 디지털 보정 사진을 사용할 경우 라벨을 부착하고 구매자에게 원본을 보여주도록 규정합니다. 라벨은 '합리적으로 눈에 띄게' 이미지 위나 옆에 위치해야 하며, 보정되지 않은 사진이 있는 공개 페이지 링크, URL 또는 QR 코드를 포함해야 합니다. 밝게 하기, 수평 맞추기, 색상 보정은 보정으로 간주되지 않습니다. 스테이징, 가구 제거, 창문 뷰 변경은 해당됩니다.
이 가이드는 주 의회 웹사이트의 법안 원문을 인용하며 각 보정 유형을 설명합니다. 법적 조언이 아닙니다. 소속 브로커, 현재 MLS 규칙 및 필요시 변호사의 조언이 본 문서보다 우선합니다.
법률 자체
AB 723(Pellerin 하원의원 발의)은 Business and Professions Code에 Section 10140.8을 추가합니다. 주지사는 2025년 10월 10일 승인했으며, 법안 이력에 따르면 같은 날 2025년 법령 제497장으로 챕터링되었습니다. SDMLS와 같은 MLS가 시행일로 명시한 2026년 1월 1일부터 적용됩니다.
이 조항은 부동산국이 관리하는 부동산법 내에 위치합니다. 법안 입법위원회 요약서는 '부동산법 고의 위반은 범죄'라고 명시합니다. 이것이 법적 최후 보루입니다. 실제로 대부분의 중개인은 MLS를 통해 처음 문제를 인지하게 됩니다.
요구 사항
Section 10140.8(a)는 '부동산 중개인 또는 판매원, 또는 그를 대행하는 자'가 '부동산 매매 광고 또는 기타 홍보 자료'에 디지털 보정 이미지를 사용하는 경우에 적용됩니다. 두 가지 의무를 규정합니다.
- 명시 및 링크. 광고는 이미지가 보정되었음을 명시하고, 원본을 포함하고 명확히 식별하는 '공개적으로 접근 가능한 인터넷 웹사이트, URL 또는 QR 코드 링크'를 포함해야 합니다. 명시는 '합리적으로 눈에 띄게' 이미지 '위나 옆에' 배치되어야 하며, 보정되지 않은 이미지를 해당 링크에서 찾을 수 있다고 밝혀야 합니다.
- 자체 웹사이트의 원본. 광고가 본인이 관리하는 웹사이트에 게재되는 경우, 게시물에 보정되지 않은 버전을 포함하십시오. 원본이 있는 공개 페이지 링크도 명시에 위치를 밝히면 이 조건을 충족합니다.
이는 MLS 이상을 포괄합니다. 전단지, Instagram 게시물 및 자체 매물 페이지 모두 매매 홍보 자료에 해당합니다.
디지털 보정 이미지의 정의
Section 10140.8(b)(1)은 면허 소지자 '또는 그 지시에 의해' 사진 편집 소프트웨어나 AI로 '요소를 추가, 제거 또는 변경'하기 위해 생성된 이미지로 정의합니다. 명시된 항목은 가구, 비품부터 가전제품, 바닥재, 벽, 페인트 색상, 하드스케이프, 마당 식재, 외관, 심지어 평면도까지 다양합니다. 그런 다음 부동선을 넘어 가로등, 전신주, '창문을 통한 뷰' 및 인접 부동산을 명시합니다.
'지시에 의해'가 중요합니다. 사진작가나 편집 서비스가 귀하의 요청으로 변경한 경우에도 여전히 귀하의 보정 이미지입니다.
Section 10140.8(b)(2)는 '조명, 선명도, 화이트 밸런스, 색상 보정, 각도, 수평 맞춤, 자르기, 노출 또는 부동산 표현을 변경하지 않는 기타 일반적인 사진 편집 조정만 이루어진' 이미지를 제외합니다.
애매한 부분
법령은 경계가 명확합니다. 중간 지점은 판단이 필요합니다.
- 하늘 대체. 법률에 '하늘'이 명시되지는 않았습니다. 그러나 하늘 교체는 요소를 추가 및 제거하며, Bay East MLS 규칙 FAQ는 하늘 대체를 디지털 보정으로 분류합니다. 라벨을 부착하는 것이 좋습니다.
- 복원된 창문 뷰. 원본 창문이 완전히 흰색으로 날아가서 편집으로 나무가 보이는 경우, 소프트웨어는 카메라가 기록하지 못한 부분을 채운 것입니다. '창문을 통한 뷰'는 법령에 명시되어 있습니다. 뷰가 실제 외부와 정확히 일치하지 않으면 보정 사진으로 처리하거나 사용하지 마십시오.
- 'AI 보정'. Bay East FAQ는 또한 'AI 보정'을 법령의 제외 범위보다 넓게 보정 이미지로 분류합니다. 해당 협회에서는 AI로 수행된 조명 수정에도 라벨이 필요할 수 있습니다. CRMLS는 '디지털 보강'을 라벨 중 하나로 허용합니다.
의심스러우면 라벨을 부착하고 원본을 게시하십시오. 라벨 부착은 비용이 들지 않습니다. 생략하면 벌금이나 민원이 발생할 수 있습니다.
보정 유형별 준수 방법
| 편집 | AB 723상 보정에 해당? | 조치 사항 |
|---|---|---|
| 노출, 화이트 밸런스, 색상, 선명도 | 아니오, 부동산 표현을 변경하지 않는 경우 | 법령상 조치 불필요. MLS가 AI 편집에 라벨을 요구하는지 확인하세요. |
| 수직 수평 맞춤, 자르기 | 아니오 | 법령상 조치 불필요. 구매자가 신경 쓸 하자나 이웃 벽을 자르지 마십시오. |
| 날아간 창문에서 복원한 창문 뷰 | 실제와 일치하는지 여부에 따라 다름 | 외부와 비교하십시오. 확실하지 않으면 라벨을 부착하십시오. |
| 하늘 대체 또는 황혼 효과 | 예로 간주 | 명시 및 원본 링크. |
| 가구 또는 잡동사니 제거 | 예, 가구가 명시됨 | 명시 및 원본 링크. |
| 가상 스테이징 | 예 | 명시 및 원본 링크. 대부분의 MLS는 사진 라벨에 '가상 스테이징'도 요구합니다. |
| 페인트 색상, 바닥재, 잔디, 외관 | 예 | 공개하되, 먼저 MLS 규정을 확인하세요. CRMLS는 이러한 실제 특징 변경을 금지합니다. |
| 전력선, 전신주, 이웃집 제거 | 예, 법령에 명시됨 | 하지 마십시오. 라벨이 있어도 이를 숨기면 구매자를 오도합니다. |
광고 채널별 준수 사례
MLS
협회의 절차를 따르세요. 이 절차는 AB 723을 염두에 두고 작성되었습니다. CRMLS는 사진 설명란에 라벨("디지털 보정", "디지털 변형" 또는 "가상 스테이징")을 표시하고, 원본 사진을 변형된 사진 바로 앞이나 뒤에 배치할 것을 요구합니다. 경고로 시작하며, 수정하지 않으면 $250의 벌금이 부과됩니다. Bay East는 원본 사진을 바로 뒤에 배치할 것을 요구합니다. SDMLS는 자체 규칙이 IDX, VOW 및 신디케이션 디스플레이에도 적용된다고 밝히고 있습니다.
자체 웹사이트
동일 매물 게시물에 원본을 포함하거나, 원본이 있는 공개 페이지 링크를 제공하고 사진 옆 명시에 이를 밝히십시오.
소셜 게시물 및 전단지
MLS 필드가 자동으로 처리해주지 않기 때문에 가장 실수하기 쉽습니다. 이미지 위나 바로 옆에 명시를 넣으십시오. 전단지의 경우 사진 옆 QR 코드가 효과적입니다. 다음과 같은 문구로 법령 요구 사항을 충족할 수 있습니다:
디지털 보정 이미지입니다. 보정되지 않은 사진은 [링크]에서 확인하세요.
링크된 페이지는 공개되어야 하며, 어떤 사진이 원본인지 명확히 식별해야 합니다. 각 before/after를 라벨과 함께 표시한 사이트 페이지가 가장 간단한 방법입니다.
Real Estate Camera의 역할
저희는 Real Estate Camera를 이 기준에 맞춰 구축했습니다. 따라서 앱이 처리하는 부분과 그렇지 않은 부분을 정확히 설명드립니다.
- 보정은 조명, 화이트 밸런스 및 수직을 수정하고 하늘은 촬영 그대로 유지합니다. 건축물이나 조경은 건드리지 않습니다. 대부분의 보정 전용 사진은 법령 제외 범위 내에 있습니다. 단, 원본에서 완전히 흰색이었던 창문은 예외이므로 확인하십시오.
- 정리 및 가상 스테이징은 보정에 해당합니다. 앱은 스테이징 결과에 '가상 스테이징' 라벨을 표시하고 내보내기 시 공개 확인을 요청합니다.
- 라벨은 이미지에 인쇄되지 않습니다. 명시를 이미지 위나 옆에 배치해야 하는 전단지나 소셜 게시물의 경우 직접 추가하십시오.
- 원본은 편집본 옆에 앱에 보관되어 있어 함께 업로드하거나 원본 페이지에 게시할 준비가 되어 있습니다.
앱은 황혼 효과나 하늘 교체를 지원하지 않으므로 해당 회색 지대 편집은 발생하지 않습니다. 다른 도구에서 해당 편집을 한 경우 라벨을 부착하십시오.
AB 723 체크리스트
- 모든 사진을 '보정만'과 '보정됨'으로 분류하십시오. 스테이징, 정리, 하늘 교체 및 뷰가 변경된 모든 사진은 보정됨에 포함됩니다.
- 각 보정 사진을 원본과 비교하십시오. 창문, 문, 벽난로, 바닥재 및 천장이 일치해야 합니다. 하자는 그대로 보여야 합니다.
- 편집된 모든 창문 뷰를 실제 외부와 대조하십시오.
- 각 원본이 명확히 라벨링된 공개 페이지 하나를 만들고 URL과 QR 코드를 확보하십시오.
- MLS: 소속 협회가 지정한 방식으로 사진에 라벨을 부착하고 요구하는 순서대로 원본을 업로드하십시오.
- 자체 웹사이트: 게시물에 원본을 포함하거나 원본 페이지 링크를 제공하고, 각 보정 이미지 옆에 명시를 넣으십시오.
- 소셜 및 인쇄물: 이미지 위나 옆에 명시와 링크 또는 QR 코드를 포함하십시오.
- 전력선, 전신주 또는 인접 건물을 제거하지 말고, 페인트, 바닥재 또는 조경을 변경하지 마십시오.
- 문의가 있을 경우를 대비해 원본과 편집본을 매물 폴더에 함께 보관하십시오.
캘리포니아 외 지역의 협회별 규칙은 가상 스테이징 MLS 규칙 가이드를 참조하십시오. 편집 자체에 대해서는 사진에서 가구 제거, 어두운 사진 보정 및 휴대폰으로 전체 매물 편집 가이드를 확인하십시오. 도구 선택 시 최고의 가상 스테이징 앱과 스테이징 비용에서 옵션을 비교할 수 있으며, BoxBrownie 및 Virtual Staging AI 대체 가이드도 참조하십시오. 기본 사진 촬영에 대해서는 iPhone으로 매물 사진 촬영을 참조하십시오.
앱이 스테이징 사진에 라벨을 표시하는 방법은 중개인용 가상 스테이징을 참조하십시오.
방을 스테이징하고 AB 723 링크용 원본을 준비하십시오. 무료 시작: 1크레딧.
질문
캘리포니아 AB 723은 무엇을 요구하나요?
면허 소지자 또는 그를 대행하는 자가 매물 광고에 디지털 보정 이미지를 사용하는 경우, 광고에 이미지가 보정되었음을 명시하고, 원본을 보여주는 공개 페이지, URL 또는 QR 코드 링크를 이미지 위나 옆에 게재해야 합니다. 면허 소지자가 관리하는 웹사이트의 경우, 원본을 게시물에 포함하거나 링크 뒤에 제공해야 합니다.
AB 723은 언제 시행되나요?
2025년 10월 10일 승인 및 챕터링되어 2025년 법령 제497장으로 등록되었으며, Business and Professions Code에 Section 10140.8을 추가했습니다. 2026년 1월 1일부터 적용됩니다.
사진을 밝게 하거나 수평을 맞추는 것도 디지털 보정에 해당하나요?
법령상 해당하지 않습니다. 조명, 선명도, 화이트 밸런스, 색상 보정, 각도, 수평 맞춤, 자르기 및 노출 변경 중 부동산 표현을 변경하지 않는 것은 제외됩니다. 일부 MLS 규칙은 보정 범위를 더 넓게 정의하므로 소속 협회 규정을 확인하세요.
AB 723에서 가상 스테이징이 허용되나요?
네, 공개 의무가 있습니다. 가구 추가 또는 제거는 이미지를 디지털 보정 상태로 만들므로, 이미지 옆에 명시와 함께 스테이징되지 않은 원본 링크 또는 QR 코드가 필요합니다.
규정을 준수하지 않으면 어떻게 되나요?
입법위원회 해설서에 따르면 부동산법을 고의로 위반하는 것은 범죄에 해당합니다. MLS(다중리스팅서비스)도 자체 규칙을 집행합니다. 예를 들어 CRMLS는 경고를 발령한 후 문제가 해결되지 않으면 $250의 벌금을 부과합니다.
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