부동산 사진 촬영 리스트: 방별 권장 순서

부동산 사진 촬영 리스트에는 정면 외관, 두 각도로 찍은 주요 거실 공간, 가장 잘 나오는 모서리에서 촬영한 각 침실과 욕실, 뒤뜰, 그리고 주택의 매력을 보여주는 몇 장의 디테일 사진이 포함되어야 합니다. 일반적인 3-bedroom 주택이라면 대략 25~35장입니다. 구매자가 집을 둘러보는 순서대로 업로드하세요.

아래는 제가 사용하는 방별 촬영 리스트와 MLS 갤러리 배치 순서, 촬영 2일 전에 판매자에게 보내는 준비 체크리스트입니다.

촬영할 사진 수

아래에서 시작해 조건에 맞게 조정하세요:

• 주요 공간(거실, 가족 공간, 주방, 메인 침실): 각각 2장, 서로 반대쪽 모서리에서 촬영합니다.
• 부가 공간(다른 침실, 식당, 사무실): 각각 1장.
• 풀욕실: 각각 1장, 새로 꾸민 메인 욕실은 2장입니다.
• 외관: 정면 2~4장, 뒤쪽 2~3장입니다.
• 디테일과 특징: 3~5장입니다.

게시할 사진보다 많이 찍으세요. 촬영 당일에는 추가 비용이 들지 않고 재방문을 줄일 수 있습니다. 그다음 과감하게 덜어내세요. 한 침실의 거의 동일한 사진 4장은 구매자가 좋은 사진까지 빠르게 넘기게 만듭니다.

MLS별 사진 수 제한이 다릅니다. 사용 중인 MLS의 제한을 한 번 확인해 메모해 두세요.

방별 촬영 리스트

정면 외관

• 도로 맞은편이나 진입로 끝에서 정면으로 주택 전체가 화면에 들어오도록 촬영합니다.
• 주택 한쪽 면과 입체감이 드러나는 45도 각도의 정면 사진입니다.
• 양쪽 모두 집이 잘 나온다면 반대쪽 45도 각도로도 촬영합니다.
• 문, 현관, 정원이 볼 만하다면 현관이나 포치에 더 가까이 찍은 사진을 촬영하세요.

진입로와 집 앞 도로에서 차량을 멀리 주차하세요. 쓰레기통도 치워 두세요. 태양이 주택 뒤가 아니라 정면에 비치는 시간에 촬영하세요.

현관

• 앞문 바로 안쪽에서 집 안쪽을 향해 촬영합니다. 구매자가 들어왔을 때 보이는 모습을 보여주세요.
• 구조적으로 흥미로운 계단이나 현관 디테일만 촬영하세요.

거실과 가족 공간

• 주요 특징인 벽난로, 큰 창, 붙박이장 반대쪽 모서리에서 광각으로 촬영합니다.
• 반대쪽 모서리에서 공간 전체가 보이도록 촬영하며 방이 주방이나 식당 공간과 어떻게 연결되는지 보여주세요.

오픈 플랜에서는 공간들이 어떻게 연결되는지 보여주는 사진 한 장이 필요합니다. 거실을 전경에 두고 주방을 뒤에 넣으면 됩니다.

주방

• 수납장과 아일랜드가 함께 가장 잘 보이는 모서리에서 광각으로 촬영합니다.
• 반대편에서 넓게, 보통 아일랜드 뒤에서 가족실을 향해 촬영합니다.
• 디테일은 레인지와 후드, 백스플래시 또는 파머Sink 같은 특별한 요소만 담습니다.

조리대는 거의 비워 두세요. 레몬 한 그릇이나 도마 하나면 충분합니다.

식당

• 의자를 고르게 당겨 놓은 테이블을 중앙에 두고 와이드 샷 1장을 찍습니다. 샹들리어를 켜세요.

주방

• 침대가 화면의 중심이 되도록 방문문 모서리에서 넓게 촬영합니다.
• 창문 또는 좌석 공간이 있다면 그쪽을 향한 두 번째 앵글을 찍습니다.
• 워크인 클로짓은 공간이 크거나 독립된 공간으로 꾸몄을 때만 설치합니다.

침대는 깔끔하게 정리하세요. 협탁에서는 램프만 남기고 나머지는 모두 치웁니다.

주방

• 화장대와 샤워 또는 욕조가 한 프레임에 들어오도록 방문문에서 와이드 샷을 찍습니다.
• 독립형 욕조나 워크인 샤워가 특별 요소라면 두 번째 샷을 찍습니다.

변기는 뚜껑을 내려 두세요. 카운터와 샤워실의 모든 병을 치웁니다. 거울에 자신이 비치지 않았는지 확인하고 앵글로 촬영하세요.

기타 침실

• 각 방마다 창문과 바닥 면적이 가장 잘 보이는 모서리에서 와이드 샷 1장씩 찍습니다.

기타 욕실

• 각 욕실에서 샷 1장씩 찍습니다. 파우더룸은 최근에 개조했거나 세련된 배관대가 있는 경우에만 찍습니다.

사무실, 가변실, 지하실

• 마무리된 공간마다 와이드 샷 1장씩 찍습니다. 미완성 지하실은 매수자층이 수납 공간이나 확장 가능성을 중요하게 보는 경우가 아니라면 제외하세요.

뒤뜰과 야외 공간

• 부지 뒤쪽 모서리에서 집을 향해 넓게 찍습니다.
• 뒤문에서 나와 정원을 내려다보듯 넓게 찍습니다.
• 파티오, 데크, 수영장 또는 야외 주방은 각각 1장씩 찍습니다.
• 실제 전망이 있다면 전망 샷을 찍습니다.

사진 1장 가치가 있는 추가 요소

• 세탁 공간이 옷장이 아니라 실제 방인 경우에만 찍습니다.
• 인입 공간 또는 팬트리는 개조한 경우에만 설치합니다.
• 차고가 매우 크거나 마감이 되어 있거나 매수자층이 중요하게 보는 요소(작업실, EV 충전기)가 있다면 찍습니다.
• 콘도의 커뮤니티 amenities: 수영장, 헬스장, 로비.

MLS 갤러리 순서

첫 번째 MLS 사진은 보통 검색 썸네일이므로 누군가의 클릭 여부를 결정합니다. 나머지는 집을 둘러보는 순서로 배치하세요.

1. 가장 좋은 외관.
2. 출입구.
3. 거실, 그다음 가족실.
4. 주방은 모든 앵글을 한데 모아 배치합니다.
5. 식당.
6. 주방 침실, 그다음 주방 욕실, 드레스룸을 찍었다면 그다음.
7. 기타 침실, 그다음 기타 욕실.
8. 사무실, 부가 공간, 지하실.
9. 마당, 파티오, 수영장.
10. 추가 편의시설.

두 가지 예외가 있습니다. 콘도 hallway처럼 외부 공간에 활용할 만한 요소가 거의 없거나, 나무에 가려진 집이라면 가장 내부 공간이 좋은 사진을 먼저 배치하고 외부 사진은 그다음에 놓으세요. 또 호수 전망이나 새로 꾸민 주방처럼 구매자가 비용을 아끼지 않고 지불하려는 요소가 있다면, 그 사진이 중간에 배치될 필요 없이 두 번째로 갈 수도 있습니다.

각 방의 사진은 묶어서 배치하세요. 주방에서 침실로 이동했다가 다시 주방으로 돌아오면 구매자가 바닥 구조를 파악하기 어려워집니다.

판매자 준비 체크리스트

촬영 2일 전에 이 내용을 보내세요. 판매자는 '대충 좀 정리해 주세요'보다 정확한 체크리스트를 훨씬 더 효과적으로 활용합니다.

집 전체

• 전구가 나간 곳은 교체하고, 가능하면 모든 방에 같은 색 전구를 사용하세요.
• 모든 블라인드와 커튼을 열어요.
• 천장 선풍기와 TV를 끄세요.
• 가족 사진, 우편물, 반려동물 급식 그릇과 침대를 치우세요.
• 바닥을 비우세요: 신발, 가방, 장난감, 케이블.

주방

• 장식용 소품 한두 개만 남기고 조리대를 비우세요.
• 냉장고 문에 붙은 자석까지 모두 치우세요.
• 세제와 스펀지를 숨기세요. 쓰레기통은 하루 동안 차고에 넣으세요.

욕실

• 세면대와 샤워 공간을 완전히 비우세요.
• 같은 디자인의 수건 한 세트를 개어서 걸어두세요.
• 변 뚜껑은 닫고, 욕실 매트는 치우세요.

침실

• 침구를 정리하고 베개를 부풀리세요.
• 침대 옆 탁자에는 스탠드 하나만 남기세요.
• 옷장 문을 닫으세요.

실외

• 차량을 진입로에서 빼고, 쓰레기통은 보이지 않는 곳에 옮기세요.
• 잔디는 전날 깎으세요.
• 호스는 정돈하고, 어린이 장난감은 잔디에서 치우세요.
• 파티오 가구 덮개를 벗고 바깥에 놓으세요.

비어 있는 방과 과도한 가구

비어 있는 집은 허전한 상자로 보이므로, 구매자들이 공간의 규모를 판단하기 어렵습니다. Real Estate Camera의 가상 스테이징은 가구 트럭을 빌리지 않고도 이를 해결해 줍니다. 방당 2크레딧이며, 8가지 스타일 중에서 선택할 수 있습니다. 스테이징한 모든 파일에는 '가상 스테이징'이라는 라벨이 표시되므로, 고시 의무에 따른 라벨링도 해결됩니다.

MLS마다 표시 관련 요건과 비어 있는 사진을 가상 스테이징 버전과 함께 게시해야 하는지가 다릅니다. 업로드하기 전에 가상 스테이징 MLS 규칙을 확인하세요. 여러 서비스의 가격 비교는 가상 스테이징 비용 및 가장 좋은 가상 스테이징 앱을 참고하세요.

판매자의 가구로 가득 찬 방은 따로 다뤄야 합니다. 사진에서 가구 제거하기에서 언제 그 작업이 적절한지와 그 방법을 다룹니다.

촬영 후

먼저 선별하세요. 눈을 감은 사진, 중복 사진, 기울어진 벽을 바로잡을 수 없는 사진은 삭제하세요. 남길 사진은 한꺼번에 편집하여 방마다 색감이 일치하게 하세요. 따뜻한 느낌의 주방 옆에 푸른 거실이 있으면 서로 다른 두 집처럼 보입니다.

스마트폰으로 촬영한다면, iPhone으로 부동산 사진 찍기에서 설정과 각도를 다룹니다. 세로선 보정은 세로선 바로잡기 가이드에서, 너무 어둡게 나온 방 사진은 어두운 부동산 사진 보정에서 확인하세요.

Real Estate Camera의 보정은 사진당 1크레딧이므로, 사진 30장의 갤러리는 크레딧 30개가 필요합니다. $24.99인 60크레딧 팩이면 충분하며, 빈 방 2곳을 가상 스테이징하고도 크레딧이 남습니다. 사용하지 않은 크레딧은 만료되지 않습니다.

촬영과 편집을 한 앱에서 해결하려면 부동산 사진 앱을 확인해 보세요.

촬영 목록을 따라가며 작업한 뒤, 각 방을 바로 편집하세요. 무료로 시작: 크레딧 1개.