房产摄影拍摄清单：各房间及拍摄顺序

一份房产摄影拍摄清单应涵盖房屋外观、从两个角度拍摄的每个主要起居空间、每间卧室和卫生间的最佳角落照片、后院，以及几张能突出房屋卖点的细节照。以典型的三卧室住宅为例，总共大约需要 25 到 35 张照片。请按买家参观房屋的动线上传。

下面是我使用的逐间房拍摄清单，之后还会列出 MLS 照片集的排序，以及我在拍摄前两天发给卖方的准备清单。

需要拍摄多少张照片

可从以下数量开始，再按实际情况调整：

• 主要房间（客厅、家庭厅、厨房、主卧）：每个房间 2 张，从相对的两个角落拍摄。
• 次要房间（其他卧室、餐厅、办公室）：每个房间 1 张。
• 全卫：每个 1 张；主卫如果装修较新，拍 2 张。
• 外观照：房屋正面 2 到 4 张，背面 2 或 3 张。
• 细节和特色：3 到 5 张。

拍摄数量要大于最终上传数量。拍摄当天多拍不会增加成本，却能省去之后重新跑一趟的麻烦。然后要严格筛选。同一间卧室拍四张几乎一模一样的照片，只会让买家略过拍得最好的几张。

每个 MLS 都有自己的照片数量上限。查清你所在 MLS 的上限，并记在备注中。

逐间房拍摄清单

房屋外观

• 从街对面或车道尽头正面拍摄房屋，确保整栋房屋入镜。
• 以 45 度角拍摄房屋正面，同时展示房屋的一侧和空间纵深。
• 如果房屋两侧都上镜，再从相反的 45 度角拍一张。
• 如果入户门、门廊或景观绿化值得展示，可以近拍门厅或门廊。

将车辆从车道移走，也不要停在房屋正面的街边。把垃圾桶收走。尽量在阳光照亮房屋正面时拍摄，避免房屋背面逆光。

门厅

• 站在入户门内侧，朝屋内拍摄，展示买家进门后会看到的景象。
• 楼梯或门厅只有在建筑设计上别具一格时，才拍细节照。

客厅和家庭厅

• 从主要亮点的对角拍摄广角照片（壁炉、大窗或嵌入式柜体）。
• 从相对的角落拍摄广角照片，展示房间与厨房或餐区的连接方式。

对于开放式户型，买家需要一张能展示各空间衔接关系的照片：前景是客厅，后方是厨房。

厨房

• 从能同时展现较多橱柜和中岛的角落拍摄广角照片。
• 从对面用广角拍摄，通常站在中岛台后方，朝家庭厅方向拍。
• 细节照：只拍有特色之处，如灶具与抽油烟机、背景墙或农舍式水槽。

台面尽量少放东西，只放一碗柠檬或一块砧板就够了。

餐厅

• 拍一张广角照，餐桌居中，椅子整齐地推到桌下，打开吊灯。

主卧

• 从门口角落用广角拍摄，让床成为画面的主体。
• 再拍一张朝窗户的镜头；如果房内设有起居区，也可以朝那里拍。
• 步入式衣帽间：只有空间够大或装修完善时才拍。

把床铺整理平整。床头柜上除了台灯，其他东西全部拿走。

主卫

• 通常从门口拍一张广角照，把洗漱台和淋浴区或浴缸拍在同一画面中。
• 如果独立浴缸或步入式淋浴间是房间的亮点，就再单独拍一张。

马桶盖要放下。台面和淋浴间里的所有瓶罐都要拿走。检查镜面是否有自己的倒影，并调整角度拍摄。

其他卧室

• 每个房间拍一张广角照，机位选在窗户和最多地面都能入镜的角落。

其他卫生间

• 每个卫生间拍一张。客卫只有翻新过或配有美观洗漱台时才拍。

办公室、多功能房、地下室

• 每个装修完成的空间拍一张广角照。未装修的地下室可以跳过，除非目标客群看重储藏空间或改造潜力。

后院和户外空间

• 从地块后角朝房屋方向拍一张广角照。
• 从后门朝院子拍一张广角照。
• 露台、平台、泳池或户外厨房：各拍一张。
• 如果窗外景观确实可观，就拍一张视野照。

其他值得加拍一张照片的空间

• 洗衣房是独立房间而不是壁橱时，才拍。
• 玄关收纳区或食品储藏间经过翻新时，可以拍一张。
• 如果车库面积超大、装修完成，或目标客群有工作区、电动车充电桩等需求，就拍一张。
• 公寓社区设施：泳池、健身房、大堂。

MLS 图集排序

你的第一张 MLS 照片通常是搜索结果中的缩略图，因此决定了别人会不会点击查看。其余照片则要按照看房的顺序排列。

1. 外观正面照，选最佳的一张。
2. 玄关
3. 客厅，然后是家庭厅。
4. 厨房，各个角度的照片放在一起。
5. 餐厅
6. 主卧，然后是主卫；衣帽间拍了的话也放在后面。
7. 其他卧室，然后是其他卫生间。
8. 办公室、多功能房、地下室。
9. 后院、露台、泳池。
10. 额外亮点与配套设施。

有两个例外情况。如果外观没什么可拍之处，比如公寓走廊，或被树木遮挡的房子，就先展示最有说服力的室内空间，把外观放在第二位。如果有一处买家愿意为之额外付钱的亮点，比如湖景或全新厨房，也可以把它放在第二位，不必排在中间。

把同一房间的照片放在一起。照片若在厨房、卧室和厨房之间来回切换，买家就会分不清户型。

卖家准备清单

拍摄前两天把这份清单发给卖家。给卖家一份这样的清单，比只说“稍微收拾一下”管用得多。

全屋

• 更换不亮的灯泡。如有可能，每个房间都使用色温相同的灯泡。
• 打开所有百叶帘和窗帘。
• 关掉吊扇和电视。
• 收好家人照片、邮件、宠物食碗和宠物床。
• 把地面上的鞋子、包、玩具和电线全部收走。

厨房

• 清理厨房台面，只留一两件装饰摆件。
• 把冰箱门上的东西全部取下来，包括磁贴。
• 藏好洗洁精和海绵。垃圾桶当天放进车库。

浴室

• 彻底清理洗手台台面和淋浴区。
• 挂上一套风格统一的毛巾，叠放整齐。
• 合上马桶盖，收起浴室地垫。

卧室

• 整理好床铺，拍松枕头。
• 床头柜上只留台灯。
• 关上衣柜门。

室外

• 把车开离车道，垃圾桶放到视线之外。
• 提前一天修剪草坪。
• 盘好水管，把孩子们的玩具从草坪上收走。
• 拿掉露台家具上的罩子，并把家具摆好。

房间空荡、家具太多

空置房拍出来往往像个空盒子，买家很难判断空间大小。Real Estate Camera 的虚拟布置无需租来满满一卡车的家具，就能解决这一问题。每个房间需消耗 2 点数，共有八种风格可选。每张完成虚拟布置的图片都会标注为“已虚拟布置”，也就满足了披露时的图片标注要求。

各地 MLS 平台对图片标注要求不同，是否必须在布置后的图片旁同时发布空房图片的规定也不一样。上传前，请阅读 虚拟布置的 MLS 规则。要比较各服务的价格，请参阅 虚拟布置的费用和 最佳虚拟布置应用。

还有一种情况：房间里塞满了卖家的家具。从图片中移除家具介绍了何时适合这样做，以及具体该怎么做。

拍摄结束后

先筛选，删掉闭眼、重复以及拍到无法修正的倾斜墙面的图片。将保留的图片批量编辑，确保各房间的色彩一致。暖色调的厨房照片接在偏蓝的客厅照片后面，看起来就像两套不同的房子。

如果用手机拍摄，用 iPhone 拍摄房源照片介绍了相机设置和拍摄角度。我们关于 校正垂直线的指南介绍了手机照片最常用的修图方法。如果房间拍出来偏暗，请参阅 修复过暗的房源照片。

Real Estate Camera 的照片优化每张照片需消耗 1 点数，因此一组 30 张房源照片会消耗 30 点数。售价 $24.99 的 60 点数套餐足以覆盖这组照片，剩余点数还能用于两个空房间的虚拟布置。未使用的点数不会过期。

如需在一个应用中完成房源的拍摄和编辑，请查看房地产摄影应用。

按照拍摄清单逐项完成拍摄，然后边拍边编辑每个房间。免费开始：1 点数。