Dựng nội thất ảo có giúp bán nhà không?

Có, dựng nội thất ảo thường giúp bán được nhà trống. Chủ yếu, nó giúp đúng đối tượng người mua đặt lịch xem nhà. Ảnh chụp một căn phòng trống chỉ thấy sàn và bốn bức tường. Người mua không biết giường đôi có vừa không hay sofa đặt ở đâu. Họ sẽ lướt qua. Dựng nội thất trả lời câu hỏi đó ngay trong ảnh. Dựng nội thất không tự làm tăng giá bán và sẽ gây tác dụng ngược nếu phòng đã dựng không giống phòng thực tế.

Dưới đây là những gì khảo sát tốt nhất hiện có thực sự cho thấy, các phòng tôi sẽ dựng trong tin rao bán nhà trống, các phòng nên để trống và cách trình bày ảnh đã dựng cùng ảnh thực tế để không ai thấy bị lừa khi đến xem nhà.

Nhà được dựng nội thất có bán nhanh hơn không? Dữ liệu nói gì

Những con số được phần lớn mọi người viện dẫn đến từ báo cáo năm 2025 về dựng nội thất nhà ở của Hiệp hội các đại lý bất động sản, được thực hiện vào tháng Hai năm 2025. Những kết quả đáng chú ý:

• 83% đại diện bên mua cho biết việc dựng nội thất giúp người mua dễ hình dung bất động sản đó là nơi họ sẽ sống hơn.
• Chỉ 26% cho biết việc dựng nội thất đã thay đổi cách phần lớn người mua nhìn nhận một căn nhà. 60% cho biết điều đó ảnh hưởng đến một số người mua, không phải mọi người.
• 17% đại diện bên mua cho biết dựng nội thất làm tăng số tiền người mua sẵn sàng trả từ 1% đến 5% so với các ngôi nhà tương tự không được dựng nội thất. Đối với đại diện bên bán, con số là 19%.
• 30% đại diện bên bán nhận thấy nhà được dựng nội thất có thời gian chờ bán giảm nhẹ.

Hãy hiểu số liệu này đúng với thực tế: dựng nội thất chủ yếu giúp người mua hình dung việc sống tại đó. Mức tăng giá chỉ được một thiểu số đại diện báo cáo, không phải điều được bảo đảm.

Còn một điểm cần lưu ý. Báo cáo chủ yếu nói về dựng nội thất thực tế. Khi NAR hỏi yếu tố nào trong tin rao bán quan trọng với người mua, 38% đại diện bên mua đánh giá dựng nội thất ảo ít quan trọng hơn với khách hàng của họ, theo báo cáo đầy đủ. Ảnh chụp đứng đầu cùng bảng đó; 73% đại diện bên mua đánh giá yếu tố này quan trọng hơn.

Theo tôi, người mua quan tâm đến ảnh chụp tốt hơn nhiều so với việc dựng nội thất nói chung. Dựng nội thất ảo vẫn đáng làm vì giúp ảnh của ngôi nhà trống trông tốt hơn. Nó không thay thế được buổi xem nhà thực tế, và người mua cũng biết điều đó. Nếu bạn cân nhắc cả các quy định và kết quả, hãy xem dựng nội thất ảo có hợp pháp không.

Những phòng nên dựng nội thất trong tin rao bán nhà trống

Bạn không cần dựng mọi phòng. Trong khảo sát của NAR, đại diện bên mua cho rằng phòng khách (37%) là phòng quan trọng nhất cần dựng nội thất, tiếp theo là phòng ngủ chính (34%) và phòng bếp (23%). Nhóm đại diện bên bán dựng nội thất thường xuyên nhất thì dựng phòng khách (91%), phòng ngủ chính (83%) và phòng ăn (69%).

Với một ngôi nhà trống điển hình, tôi sẽ quyết định như sau:

1. Phòng khách. Luôn luôn. Đây thường là ảnh nội thất đầu tiên người mua nhìn thấy, và một bộ sofa cùng tấm thảm cho thấy quy mô không gian rõ hơn mọi số đo trong phần mô tả.
2. Phòng ngủ chính. Luôn luôn. Câu hỏi của mọi người mua: "Giường ngủ cỡ lớn có vừa không, còn đủ chỗ đi vòng quanh?" Hãy cho họ thấy điều đó.
3. Khu ăn uống trong không gian mở. Có. Không gian mở để trống sẽ khiến người xem chỉ thấy một căn phòng lớn chung chung, không rõ công năng. Bàn và ghế cho thấy phòng này kết thúc ở đâu và phòng kế tiếp bắt đầu từ đâu.
4. Bất kỳ phòng nào có công năng chưa rõ. Phòng đa năng phía trên ga-ra, một phòng nhỏ liền kề bếp hoặc một khoảng không gian ở tầng hầm. Hãy dựng thành văn phòng tại nhà hoặc phòng ngủ trẻ em để người mua thấy rõ công năng, thay vì để lại một dấu chấm hỏi.
5. Sân thượng hoặc sân ngoài, nếu đủ rộng để đáng chú ý. Một bàn và hai ghế bên ngoài cho thấy nơi này sử dụng được.

Những phòng nên để trống

• Phòng bếp. Tủ, mặt bếp và thiết bị chính là nội thất của phòng. Thêm vài ghế gần như không thay đổi được điều gì, và đây là nơi người mua dễ nhận ra đâu là thật nhất.
• Phòng tắm. Một chiếc khăn bày biện và cây cảnh không đủ để làm phòng tắm hấp dẫn người mua. Ảnh chụp thẳng góc, sạch và sáng mới làm nổi bật phòng tắm.
• Hành lang, phòng giặt giũ, tủ quần áo và ga-ra. Không mang lại lợi ích gì.
• Các phòng ngủ phụ cỡ nhỏ, sau khi bạn đã dựng một phòng. Nếu có ba phòng ngủ tương tự nhau, chỉ cần dựng một phòng để thấy giường vừa và để các phòng còn lại trống, đúng với thực tế.
• Bất kỳ phòng nào có dấu hiệu hư hỏng. Hãy sửa lại hoặc công khai tình trạng trước. Dựng nội thất cho phòng có trần bị ố sẽ khiến người ta nghĩ bạn đang cố che giấu vết hư hỏng.

Với hầu hết các ngôi nhà có ba hoặc bốn phòng ngủ, cách này cho thấy chỉ nên dựng bốn hoặc năm ảnh trong tổng số khoảng 25 ảnh. Như vậy đủ để làm nổi bật tin rao bán mà không khiến bộ ảnh trông như một danh mục sản phẩm.

Điều gì xảy ra khi khách xem nhà

Đây là lúc dựng nội thất ảo thành công hay thất bại. Khách mua đã thấy phòng khách có nội thất trên mạng nhưng khi đến lại thấy phòng trống. Hai điều sẽ quyết định cảm giác của họ.

Trước tiên, ảnh dựng có phản ánh đúng căn phòng không? Nếu sofa trong ảnh là mẫu nhỏ dành cho căn hộ, khiến căn phòng hẹp trông rộng rãi hơn, khách mua sẽ nhận ra. Nếu ảnh dựng thay đổi cửa sổ, sàn hoặc lò sưởi, họ sẽ nhận ra nhanh hơn. Hãy đối chiếu từng ảnh đã dựng với ảnh gốc trước khi đăng. Real Estate Camera dựng nội thất và đồ trang trí, được thiết kế để không thay đổi kiến trúc. Tuy vậy, phần mềm vẫn có thể sai sót ở những chi tiết. Hãy kiểm tra kỹ.

Thứ hai, khách có biết căn phòng đã được dựng nội thất ảo trước khi đến không? Khách mua đã thấy "dựng nội thất ảo" trong chú thích ảnh và ảnh gốc phòng trống ngay bên cạnh sẽ bước vào với kỳ vọng thấy phòng trống. Khách chưa biết có thể cảm thấy bị lừa dù căn nhà không hề thay đổi. Cảm giác bị lừa ấy sẽ theo họ vào bếp.

Mẹo nhỏ hữu ích: hãy in ảnh đã dựng của từng phòng, rồi đặt trên mặt bếp hoặc dán bên lối ra vào. Khách mua có thể đứng đúng vị trí chụp ảnh để thấy nội thất được đặt ở đâu. Nhờ vậy, căn phòng trống lại thành căn phòng họ đã thích trên mạng.

Cách đặt ảnh đã dựng cạnh ảnh thật

• Đặt ảnh gốc ngay cạnh bản đã dựng. AB 723 của California và các MLS như CRMLS yêu cầu điều này, và một số hiệp hội còn quy định cả thứ tự. Hướng dẫn quy tắc MLS về dựng nội thất ảo giải thích rõ ai cần xem ảnh nào.
• Ghi nhãn ảnh. Ghi "Dựng nội thất ảo" trong chú thích ảnh, kèm một dòng trong phần mô tả công khai: "Một số ảnh được dựng nội thất ảo. Không bao gồm nội thất."
• Bắt đầu bằng ảnh thật. Tôi sẽ đặt ảnh mặt tiền của ngôi nhà làm ảnh đầu tiên, không phải ảnh phòng khách đã dựng. Điều này tạo cảm giác bộ ảnh trung thực với người xem.
• Dùng một phong cách xuyên suốt căn nhà. Phòng khách phong cách Bắc Âu bên cạnh phòng ngủ phong cách cổ điển sẽ trông như hai căn nhà khác nhau. Hãy chọn một phong cách và dùng thống nhất trong toàn nhà.
• Cả ảnh gốc của phòng trống cũng cần làm đẹp. Một ảnh phòng trống tối mờ, bị nghiêng đặt cạnh ảnh đã dựng sáng sẽ khiến căn phòng thật trông tệ hơn thực tế. Hãy chỉnh sáng và sửa lệch phối cảnh cho cả hai ảnh.

Nếu chủ nhà vẫn đang ở tại đó, cách làm sẽ đảo ngược. Dọn gọn sẽ dọn trống căn phòng có nội thất, sau đó bạn có thể dựng nội thất ảo bằng bộ nội thất phong cách trung tính. Đó là hai lần chỉnh sửa và cả hai đều cần được ghi nhãn. Xem cách loại bỏ nội thất khỏi ảnh để biết cách thực hiện theo quy tắc MLS.

Có đáng bỏ tiền không?

Hãy so sánh với lựa chọn khác. Khảo sát của NAR cho thấy chi phí trung vị cho dịch vụ dàn trang chuyên nghiệp là $1,500, so với $500 khi đại lý tự dàn trang căn nhà. Dựng nội thất ảo chỉ tốn một phần nhỏ chi phí đó.

Trong Real Estate Camera, dựng nội thất ảo cho một phòng tốn 2 credit. Theo giá các gói của chúng tôi, mỗi phòng tốn khoảng $0.67 đến $1.00: 20 credit giá $9.99, 60 credit giá $24.99, 150 credit giá $49.99. Dựng nội thất ảo cho năm phòng trong một căn nhà trống tốn 10 credit. Mỗi kết quả được tạo trong 20 đến 60 giây. Nếu chỉnh sửa thất bại, số credit sẽ được tự động hoàn lại. Chi phí dựng nội thất ảo so sánh mức này với các dịch vụ tính phí theo từng ảnh và các ứng dụng khác.

Giá rẻ cũng là rủi ro. Bạn rất dễ muốn dựng ảnh cho mọi phòng, kể cả những phòng không cần. Đừng như vậy. Năm phòng được dựng ảnh tốt và 20 ảnh trung thực, đủ sáng sẽ tốt hơn 25 ảnh đã dựng.

Khi nào nên bỏ qua dựng nội thất ảo

• Ngôi nhà đã có sẵn nội thất đẹp. Hãy chụp ảnh theo hiện trạng, có thể dùng Dọn gọn cho phòng nhiều đồ nhất.
• Thị trường biến động rất nhanh, đến mức khách mua chỉ cần có địa chỉ là đặt lịch xem nhà.
• Căn phòng cần sửa chữa mà bạn chưa tiết lộ. Dàn trang ảnh che lấp vấn đề có thể khiến đại lý phải đối mặt với các khiếu nại về đạo đức nghề nghiệp.
• Đối tượng khách mua chủ yếu là nhà đầu tư hoặc chủ thầu, những người quan tâm đến khu đất và các con số hơn đến chiếc sofa.

Để tìm hiểu thêm về các khía cạnh khác của ảnh chụp, hãy xem danh sách ảnh cần chụp cho bất động sản và cách chụp ảnh cho tin đăng bất động sản trên iPhone. Để so sánh các công cụ, hãy xem các ứng dụng dựng nội thất ảo tốt nhất. Nếu bạn là chủ nhà cho thuê có một căn hộ trống, ảnh chụp cho tin rao cho thuê hướng dẫn cách dựng nội thất ảo cho bất động sản cho thuê, còn ảnh chụp cho tin bán nhà không qua đại lý dành cho chủ nhà tự bán mà không thuê đại lý.

Để dựng nội thất ảo cho các tin đăng của bạn bằng điện thoại, hãy xem dựng nội thất ảo cho đại lý bất động sản.

Dựng nội thất ảo cho căn phòng trống mà khách mua sẽ lướt qua. Bắt đầu miễn phí: 1 credit.