Ar virtualus įrengimas padeda parduoti namą?

Taip, virtualus įrengimas paprastai padeda parduoti tuščią namą. Daugiausia jis padeda tinkamiems pirkėjams susirasti apžiūrą. Tuščias kambarys nuotraukoje atrodo kaip grindys ir keturios sienos. Pirkėjai nemato, ar tilps vidutinio dydžio lova, nei kur dėti sofas. Jie slankia toliau. Įrengimas nuotraukoje duoda atsakymą į šį klausimą. Tai savaime nepadidins kainos, o jei įrengtas kambarys neatitinka tikrojo, gali net padaryti žalos.

Toliau: ką realiai parodė geriausia prieinama apklausa, kuriuos kambarius virtualiai įrengčiau tuščiame objekte, kurius palikčiau tuščius ir kaip pateikti įrengtas bei tikras nuotraukas, kad niekas nejaustų esąs apvainiojamas.

Ar įrengti namai parduodami greičiau? Ką sako duomenys

Daugiausiai cituojami skaičiai pateikiami 2025 m. vasario mėnesį atliktoje agentų apklausoje Nekilnojamojo turto specialistų nacionalinė asociacija® 2025 m. „Namų įrengimo profilis“. Svarbiausios išvados:

• 83% pirkėjų agentų teigė, kad įrengimas padeda pirkėjui lengviau įsivaizduoti objektą kaip savo būsimą namą.
• Tik 26% teigė, kad įrengimas pakeitė tai, kaip dauguma pirkėjų vertina namą. 60% teigė, kad įtaka buvo kai kuriems, o ne kiekvienam pirkėjui.
• 17% pirkėjų agentų teigė, kad įrengtų namų siūloma kaina buvo 1%–5% didesnė nei panašių neįrengtų namų. Pardavėjų pusėje šis skaičius siekė 19%.
• 30% pardavėjų agentų pastebėjo, kad įrengtų namų pardavimas trunka šiek tiek trumpiau.

Tai reikia suprasti teisingai. Įrengimas daugiausia padeda pirkėjams įsivaizduoti, kaip čia gyventi. Kainos padidėjimą pateikė tik mažuma agentų, tai nėra pažadas.

Tačiau reikia atkreipti dėmesį į dar vieną dalyką. Ataskaita daugiausia susijusi su fiziniu įrengimu. Kai NAR klausė, kurie skelbimo ypatumai svarbūs pirkėjams, 38% pirkėjų agentų įvertino virtualų įrengimą savo klientams mažiau svarbų, remdamiesi pilna ataskaita. Nuotraukos atsidūrė to paties įvertinimo viršuje — jas svarbesnes įvertino 73%.

Mano nuomonė: pirkėjams nuotraukų kokybė rūpi kur kas labiau nei pats įrengimas. Virtualaus įrengimo verta, nes jis pagerina tuščio namo nuotraukas. Tai nėra tikros apžiūros pakaitalas, ir pirkėjai tai žino. Jei vertinate ne tik rezultatus, bet ir taisykles, skaitykite „Ar virtualus įrengimas yra teisėtas“.

Kuriuos kambarius įrengti tuščiame objekte

Nereikia įrengti kiekvieno kambario. NAR apklausoje pirkėjų agentai kaip svarbiausią įrengti kambarį nurodė svetainę (37%), tada pagrindinį miegamąjį kambarį (34%) ir virtuvę (23%). Pardavėjų agentai, kurie dažniausiai įrengia, pirmiausia įrengė svetainę (91%), pagrindinį miegamąjį kambarį (83%) ir valgymo kambarį (69%).

Štai kaip aš rinkčiausi, ką įrengti tipiniame tuščiame name:

1. Svetainė. Visada. Tai dažniausiai pirmoji interjero nuotrauka, kurią pamato pirkėjai, o sofa ir kilmas geriau parodo kambario mastelį nei koks nors matmuo skelbimo aprašyme.
2. Pagrindinis miegamasis kambarys. Visada. Kiekvieno pirkėjo klausimas: „Ar tilps plačioji lova, kad aplink ją būtų galima vaikščioti?“ Parodykite pirkėjams.
3. Valgymo zona atvirame plane. Taip. Tuščia atvirame plane esanti erdvė atrodo kaip viena didelė neapibrėžta dėžė. Stalas ir kėdės parodo pirkėjui, kur viena erdvė baigiasi ir kita prasideda.
4. Bet kuris neaiškos paskirties kambarys. Kambarys virš garažo, mažas kambarys šalia virtuvės, rūsinio patalpa. Įrengkite jį kaip namų biurą arba vaikų kambarį, kad pirkėjai matytų ne klausimo ženklą, o paskirtį.
5. Terasa arba pakyla, jei pakankamai didelė, kad vertėtų ją rodyti. Stalas ir dvi kėdės lauke parodo, kad šią erdvę galima naudoti.

Kurius kambarius palikti tuščius

• Virtuvės. Spintos, stalviršės ir buitiniai prietaisai šiame kambaryje atlieka baldų funkciją. Kelių kėdžių pridėjimas retai ką nors pakeičia, o būtent čia pirkėjai atidžiausiai tikrina, kas tikra.
• Vonios kambariai. Įrengtas rankšluoskas ir augalas nepadės parduoti vonios kambario. Geriau veikia švari, šviesi ir tiesiai nufotografuota nuotrauka.
• Koridoriai, skalbimo kambariai, spintos ir garažai. Nėra ką laimėti.
• Mažos papildomos miegamosios patalpos, kai viena jau įrengta. Jei yra trys panašūs miegamieji kambariai, įrengkite vieną, kad būtų matyti, jog lova tilps, o likusius palikite tuščius ir tikrus.
• Bet kuris kambarys su matomais pažeidimais. Visų pirma jį suremontuokite arba informuokite apie pažeidimą. Įrengtas kambarys su dėmėtomis lubomis atrodo taip, lyg bandytumėte tai užgožti.

Daugumai trijų ar keturių miegamųjų kambarių namams pakanka keturių ar penkių įrengtų nuotraukų iš maždaug 25. Tokių nuotraukų pakanka, kad skelbimas būtų patrauklus, o galerija nepaverstų katalogo.

Kas nutinka rodymo metu

Čia paaiškėja, ar virtualus įrengimas buvo teisingas sprendimas. Pirkėjas internete matė įrengtą svetainę, o įėjęs į namą randa tuščią. Dvi aplinkybės lemia, kaip ši patirtis atrodys.

Pirmiausia, ar įrengimas tiksliai atspindėjo kambarį? Jei nuotraukoje sofa yra kompaktiškas buto dydžio modelis, dėl kurio siauras kambarys atrodo erdvesnis, pirkėjas pastebės. Jei įrengimo metu buvo pakeistas langas, grindų danga ar židinys, pirkėjas pastebės tai dar greičiau. Prieš įkeldami į skelbimą, kiekvieną įrengtą nuotrauką lyginkite su pradine. Real Estate Camera atlieka baldų ir dekoro virtualų įrengimą ir sukurtas taip, kad nekeistų architektūros, tačiau programinė įranga vis dėlto gali netiksliai atkurti detales. Žiūrėkite.

Antra, ar pirkėjas žinojo, kad kambarys virtualiai įrengtas? Pirkėjas, nuotraukos apraše perskaitęs „Virtualiai įrengta“ ir šalia jos matęs tuščią pradinį vaizdą, įėjęs tikisi tuščio kambario. Pirkėjas, kuris to nežinojo, gali jaustis apvarytas, nors pats namas niekuo nepasikeitė. Šis jausmas lydi jį iki virtuvės.

Padeda viena smulkmena: atspauskinkite kiekvieno kambario įrengtą nuotrauką ir palikite ją ant stalelio arba prisegtą prie durų angos. Pirkėjai gali atsistoti nuotraukos užfiksuotoje vietoje ir pamatyti, kokiose vietose buvo baldai. Taip tuščias kambarys vėl atrodo toks, koks patiko internete.

Kaip pateikti įrengtas ir tikras nuotraukas šalia

• Padėkite pradinę nuotrauką tiesiai šalia įrengtos versijos. Kalifornijos AB 723 ir tokios MLS sistemos kaip CRMLS tai reikalauja, o kai kurios tarybos nurodo ir nuotraukų eilės tvarką. Mūsų vadovas apie virtualaus įrengimo MLS taisykles paaiškina, kas kokių nuotraukų pageidauja.
• Pažymėkite nuotrauką. Nuotraukos apraše nurodykite „Virtualiai įrengta“, o į skelbimo viešąjį aprašą pridėkite vieną eilutę: „Kai kurios nuotraukos yra virtualiai įrengtos. Baldai neįtraukiami.“
• Pradėkite nuo tikros nuotraukos. Aš pirmąją nuotrauką padaryčiau išorinio namo vaizdo, o ne įrengtos svetainės. Tai parodo, kad galerijoje nieko neapgaudinėjate.
• Naudokite vieną stilių visame name. Skandinaviška svetainė šalia tradicinio miegamojo kambario atrodo tarsi du skirtingi namai. Pasirinkite vieną ir laikykis jo.
• Pagerinkite taip pat tuščių kambarių pradines nuotraukas. Priebalta, iškraipa tuščia nuotrauka šalia šviesios įrengtos atrodo blogesnė, nei tikra nuotrauka turėtų. Pabendraukite šviesą bei ištaisykite vertikalių linijų iškraipymą abiejose nuotraukose.

Jei pardavėjai vis dar gyvena name, ta pati logika veikia atvirkščiai. Atlaisvinkite užimtą kambarį, o vėliau galite jį virtualiai įrengti neutraliais baldais. Tai yra dvi atrankos, todėl abi turi būti pažymėtos. Daugiau apie tai, kaip tai atitinka MLS reikalavimus, skaitykite baldų šalinimo iš nuotraukų.

Ar tai apsimoka?

Tai palyginkite su kita galimybe. NAR apklausa parodė, kad profesionalaus įrengimo paslaugų kainos mediana yra $1,500, o paties agento atlikto namo įrengimo – $500. Virtualus įrengimas yra žymiai pigesnis.

Real Estate Cable virtualaus įrengimo metu įrengtas kambarys kainuoja 2 kreditus. Mūsų pakuočių kainomis tai būtų maždaug nuo $0.67 iki $1.00 už kambarį: 20 kreditų už $9.99, 60 už $24.99, 150 už $49.99. Tuščiame name penkis kambarius įrengti kainuoja 10 kreditų. Kiekvienam rezultatui užtrunka nuo 20 iki 60 sekundžių, o nesėkmingo redagavimo atveju kreditai automatiškai grąžinami. Kiek kainuoja virtualus įrengimas pateikiamas kainų palyginimas su paslaugomis, apmokestomis už kiekvieną nuotrauką, ir kitomis programomis.

Tokia žema kaina yra ir rizika. Gundote įrengti viską, net ir kambarius, kuriems to nereikia. Tačiau taip nedarykite. Penki gerai įrengti kambariai ir 20 sąžiningų, gerai apšviestų nuotraukų yra geresni nei 25 įrengtos nuotraukos.

Kada atsisakyčiau virtualaus įrengimo

• Namas jau gerai įrengtas. Fotografuokite esamą būklę, o labiausiai užimtame kambaryje, jei norite, atlikite atlaisvinimą.
• Rinka juda taip sparčiai, kad pirkėjai rezervuoja rodymus vien tik pagal adresą.
• Kambaryje reikia remonto, tačiau apie tai nepranešėte. Baldais uždengus tokias problemas, agentai gali sulaukti etikos skundų.
• Galimų pirkėjų daugumą sudaro investoriai arba statytojai, kuriems rūpi sklypas ir skaičiai, o ne sofa.

Dėl kitų su nuotraukomis susijusių aspektų žr. būstų nuotraukų kontrolinį sąrašą ir skelbimų nuotraukų fotografavimą iPhone'u. Norėdami palyginti įrankius, žr. geriausių virtualaus įrengimo programų sąrašą. Jei esate nuomos objekto savininkas ir turite tuščią butą, nuominės nuotraukos apima nuomojamų objektų įrengimą, o FSBO skelbimų nuotraukos skirta savininkams, parduodantiems be agento pagalbos.

Jei norite savo skelbimus virtualiai įrengti telefone, žr. virtualų įrengimą nekilnojamojo turto agentams.

Virtualiai įrengkite vieną tuščią kambarį, kurį pirkėjai praleistų, slankydami nuotraukas. Pradėkite nemokamai: 1 kreditas.