虛擬佈置有助於賣出房屋嗎？

有，虛擬佈置通常有助於賣出空置房屋。它主要是吸引合適的買家預約看房。空房在相片中只呈現地板和四面牆。買家看不出能否放下一張 queen 尺寸的床，也看不出沙發應放在哪裡，於是便會略過。佈置能在相片中回答這個問題。單靠它不會提高售價，而且如果佈置房間與實景不符，反而會適得其反。

以下是現有最佳調查的實際發現、我會在空置房源中佈置哪些房室、哪些保持空置，以及如何呈現佈置相片與實景相片，避免任何人在看房時覺得受騙。

經過佈置的房屋賣得更快嗎？數據怎樣說

大多數人引用的數字來自美國全國房地產經紀人協會® 2025 年《房屋佈置概況》，這是於 2025 年 2 月進行的經紀人調查。值得參考的結果如下：

• 83% 的買家代理表示，佈置能更容易讓買家將物業想像成未來的家。
• 只有 26% 表示佈置改變了大多數買家對房屋的看法。60% 表示它只影響部分買家，並非每位買家都受影響。
• 17% 的買家代理表示，相較於同類未經佈置的房屋，佈置令買家願意多出 1% 至 5% 的金額。賣家代理方面則是 19%。
• 30% 的賣家代理表示，經過佈置的房屋在市場上的出售時間略有縮短。

要如實理解這點。佈置主要是幫助買家想像入住後的生活。售價上升只是少部分經紀人曾報告的結果，並不是保證。

還有另一個問題。該報告主要討論實體佈置。NAR 詢問 various 房源特徵對買家的重要性時，38% 的買家代理將虛擬佈置評為對客戶而言較不重要，詳見完整報告。相片在同張表中排名第一，73% 的買家代理認為它更重要。

我的看法是：買家重視優質相片，遠多於重視佈置本身。虛擬佈置值得使用，因為它能改善空置房屋的相片。它不能取代實地看房，買家也知道這一點。如果你也想了解相關規則與結果，請參閱虛擬佈置是否合法。

空置房源中哪些房間適合佈置

你不需要佈置每一個房間。在 NAR 的調查中，買家代理認為最值得佈置的是客廳（37%），其次是主臥室（34%）和廚房（23%）。最常進行佈置的賣家代理，會佈置客廳（91%）、主臥室（83%）和飯厅（69%）。

對於一般的空置房屋，我會這樣決定：

1. 客廳。一定要佈置。這通常是買家看到的第一張室內相片，而沙發和地毯比描述中的任何尺寸數字更能清楚呈現空間比例。
2. 主臥室。一定要佈置。每位買家都會問：「放得下一張 king 尺寸的床嗎？床邊還有沒有空間讓人走動？」把答案呈現給他們。
3. 開放式設計中的餐區。可以。空置的開放式空間看起來像一個巨大而用途不明的區域。餐桌和餐椅能讓買家分辨各區域的界線。
4. 任何用途不明確的房間。例如車房上方的多用途房、廚房旁的小房或地下室空間。可將它佈置成家庭辦公室或兒童房，讓買家看到具體用途，而不是一個問號。
5. 露台或平台，如果面積大到值得展示。戶外放置一張餐桌和幾把椅子，能說明這個空間可以實際使用。

哪些房間應保持空置

• 廚房。櫥櫃、檯面和電器已經構成主要視覺元素。加幾張高腳凳通常改變不了甚麼，而且這是買家最仔細查看是否真實的空間。
• 浴室。佈置過的毛巾和植物無法賣出浴室。乾淨、明亮、角度直接的相片才有幫助。
• 走廊、洗衣房、衣櫃和車房。沒有值得佈置的地方。
• 較小的次要臥室，完成一間的佈置後便足夠。如果有三間相近的臥室，佈置其中一間，展示床位確實放得下，其餘保持真實和空置。
• 任何有可見損壞的房間。先修復或如實披露。為天花板有污漬的房間進行佈置，看起來只會像試圖掩飾問題。

對大多數三房或四房住宅而言，這樣做等於在約 25 張相片中，有 4 至 5 張經過佈置。數量足以帶動房源，又不會令相簿看起來像產品目錄。

睇樓時會發生甚麼事

虛擬佈置的成效，就在這一刻決定。買家網上看到的是有家具的客廳，進場時卻是空蕩蕩的；感受如何，取決於兩點。

第一，佈置是否隱瞞了房間的實況？如果相片中的梳化是適合小型單位的窄款，令狹窄房間看起來更寬敞，買家會察覺得到。如果佈置改動了窗戶、地板或壁爐，他們更快就會發現。每張佈置相片刊登前，都要與原圖逐一對照。Real Estate Camera 會為房間配置家具和裝飾，並非旨在改變建築結構，但軟件仍可能處理錯誤。看看便知。

第二，買家到達前是否知道經已佈置？如果買家看見相片說明寫着「已作虛擬佈置」，旁邊又放有未佈置的原圖，自然預期現場是空房。即使房屋本身沒有改變，不知道的買家也可能感到受誤導。這種感受會一路延續到廚房。

有一個簡單方法可以幫忙：把每間房的佈置相片打印出來，放在檯面或用膠帶貼在門口旁。買家可以站在拍攝相片的位置，清楚看見家具會放在哪裏，令空房再次變成他們在網上喜愛的模樣。

如何同時呈現佈置相片和實景相片

• 將原圖放在佈置版本旁邊。加州的 AB 723 及 CRMLS 等 MLS 都有此要求，部分董事會亦訂明排列次序。我們的 虛擬佈置 MLS 規則指南會介紹各方需要提供甚麼。
• 加上標示。在相片說明中標明「已作虛擬佈置」，並在公開備註加上一句：「部分相片已作虛擬佈置，家具並不包括在內。」
• 以實景相片開場。我會把房屋正面的外觀相片放在第一張，而不是已佈置的客廳。這能奠定基调，讓買家知道相片集如實呈現。
• 全屋採用同一風格。北歐風客廳旁邊放着一間傳統風睡房，看起來會像兩間不同的房屋。揀一種風格並貫徹到底。
• 空白原圖也要優化。昏暗、歪斜的空房相片放 在明亮寬敞的佈置相片旁邊，只會令真實房間顯得更差。兩者都要修正光線及垂直線。

如果賣家仍居住於單位內，同一套邏輯便要反過來使用。去雜物可清空有家具的房間，之後你便可用中性風家具作佈置。這是兩次編輯，兩者都需要加上標示。從相片移除家具一文會說明這種做法如何配合 MLS 規則。

這值不值得花錢？

與其他選擇比較一下。NAR 的調查顯示，聘用專業佈置服務的支出中位數為 $1,500，由經紀親自為房屋佈置則只需 $500。虛擬佈置的成本只是其中一小部分。

在 Real Estate Camera，佈置一間房只需 2 點數。按我們的套票價格計算，每間約為 $0.67 至 $1.00：20 點數 $9.99、60 點數 $24.99、150 點數 $49.99。為空置屋的 5 個房間佈置共需 10 點數。每項結果需時 20 至 60 秒，編輯失敗亦會自動退回點數。虛擬佈置的費用會將其與按張收費的服務及其他應用程式比較。

價格便宜也代表風險。很容易令人想把所有房間都佈置，包括根本不需要的房間。不要這樣做。5 個妥善佈置的房間，加上 20 張如實、光線充足的相片，比 25 張佈置相片更有說服力。

我會何時略過虛擬佈置

• 房屋本身的家具已佈置得宜。照實拍攝便可以，最多在最雜亂的房間使用去雜物。
• 市場變化太快，買家只憑地址便會預約睇樓。
• 房間需要維修，而你尚未披露。隱瞞問題進行佈置，正是經紀最終收到道德操守投訴的原因。
• 買家大多是投資者或建築商，他們著重建地段及數字，而不是梳化。

如需了解相片拍攝的其他一切，請參閱 房地產相片拍攝清單及 使用 iPhone 拍攝放盤相片。如想比較工具，可參閱 最佳虛擬佈置應用程式。如果你是有空置單位出租的業主，租賃放盤相片會介紹如何為出租單位作佈置；FSBO 放盤相片則適合沒有經紀協助放盤的業主。

如想使用手機為自己的放盤進行佈置，請參閱 房地產經紀虛擬佈置。

只需為買家一掠而過的空房作佈置。免費開始：1 點數。