虛擬佈置有助於賣出房屋嗎？

沒錯，虛擬佈置通常有助於賣出空屋。它主要是讓合適的買家願意預約看房。空房拍出來只有地板和四面牆。買家看不出加大雙人床是否放得下，也不知沙發該放在哪裡，於是直接略過。佈置能在照片中回答這些問題。單靠它無法提高售價；若佈置畫面與實景不一致，還可能適得其反。

以下會說明目前能找到的最佳調查實際發現了什麼、空屋掛牌時哪些房間值得佈置、哪些應保留空置，以及如何呈現佈置與實景照片，不讓任何人進門時才覺得受騙。

佈置過的房屋賣得更快嗎？數據告訴我們

大多數人引用的數據來自美國全國房地產經紀人協會®《2025 年住宅佈置概況》，這是 2025 年 2 月進行的一項經紀人調查。值得參考的發現如下：

• 83% 的買方經紀人表示，佈置能讓買家更容易想像將這處房產視為未來的家。
• 只有 26% 表示，佈置改變了大多數買家對房屋的看法；60% 表示它只影響部分買家，並非每位都會受到影響。
• 17% 的買方經紀人表示，相較於相似的未佈置房屋，買方出價增加了 1% 至 5%。賣方經紀人的回報比例則是 19%。
• 30% 的賣方經紀人表示，佈置過的房屋在市場上的停留時間略微縮短。

要如實看待這些數據。佈置主要是幫助買家想像在那裡生活。售價提高只是少數經紀人回報的現象，並非保證。

還有另一個關鍵問題。這份報告主要討論實體佈置。當 NAR 詢問不同房源特徵對買家的重要性時，38% 的買方經紀人認為，虛擬佈置對其客戶而言較不重要，根據完整報告。照片的評價則更高，有 73% 的受訪者認為它比虛擬佈置更重要。

對買家而言，好照片的重要性遠高於佈置本身。虛擬佈置值得做，因為它能改善空屋的照片品質。它無法取代實地看房，買家也很清楚這一點。若你除了效果，也想了解相關規範，請參閱虛擬佈置是否合法。

空屋掛牌時，哪些房間值得佈置

你不必佈置每個房間。在 NAR 的調查中，買方經紀人認為最需要佈置的是客廳（37%），其次是主臥室（34%）和廚房（23%）。最常進行佈置的賣方經紀人，則佈置了客廳（91%）、主臥室（83%）和餐廳（69%）。

對於一般的空屋，我會這樣決定：

1. 客廳。一定要佈置。這通常是買家看到的第一張室內照片，而沙發和地毯比房源說明中的任何尺寸數字更能呈現空間大小。
2. 主臥室。一定要佈置。每位買家心裡都會問：「特大雙人床放得下嗎，四周還有走動空間嗎？」讓買家直接看見答案。
3. 開放式格局中的餐區。需要。開放式格局中的空區域，看起來只是一個界線不明的大空間。餐桌和餐椅能讓買家看出各區域如何區分。
4. 用途不明確的房間。例如車庫上方的附加房間、廚房旁的小房間或地下室空間。可將它佈置成居家辦公室或兒童房，讓買家看見用途，而不是只留下一個問號。
5. 露台或木平台，如果夠大、確實有影響。戶外放一張桌子和幾把椅子，就能顯示這個空間的實用性。

哪些房間應保留空置

• 廚房。櫥櫃、檯面和家電就是廚房的基本配置。加幾張吧台椅通常不會改變什麼，而且這正是買家最仔細確認是否為實景的地方。
• 浴室。擺放毛巾和植物並不能提升浴室的賣點；乾淨、明亮、角度端正的照片才有用。
• 走廊、洗衣房、衣櫃和車庫。沒有任何佈置效益。
• 較小的次臥室，只要已佈置其中一間即可。如果有 3 間相似的臥室，佈置其中 1 間，展示床鋪放得下，其餘房間則如實保留空置狀態。
• 任何有可見損壞的房間。先修復或據實揭露。為天花板有污漬的房間做佈置，看起來就像是在掩飾瑕疵。

對大多數有 3 或 4 間臥室的房屋而言，在約 25 張照片中，佈置 4 或 5 張就夠了。這樣的數量足以提升房源吸引力，又不會讓圖庫看起來像商品型錄。

帶看時會怎樣

虛擬佈置做得好不好，帶看時就能見真章。買家在網路上看到有家具的客廳，進門後卻是空的。買家的感受主要由兩件事決定。

第一，佈置後的畫面是否與實況不符？照片中的沙發若只是適合公寓的小型尺寸，卻讓狹窄房間看起來寬敞，買家就會察覺。若佈置改變了窗戶、地板或壁爐，他們會更快發現。上架前，每張佈置照片都要與原始照片比對。Real Estate Camera 只會為空間加入家具與裝飾，設計上不會改動建築結構，但軟體仍可能細節出錯。請仔細檢查。

第二，買家到場前是否知道房子經過虛擬佈置？照片說明中標示「已進行虛擬佈置」，旁邊又放著原始空屋照片的買家，進門時就會預期看到空屋。不知道的買家即使發現房屋完全未變，也可能覺得受騙。這種感覺也會跟著他們延伸到廚房。

有個小方法可以幫上忙：把每個房間的佈置照片印出來，放在櫃檯上，或張貼在門邊。買家可以站在拍攝位置，藉照片看清家具的擺放方式，讓眼前的空屋重新呈現為他們在網路上喜愛的樣子。

如何同時呈現佈置照片與實景照片

• 把原始照片直接放在佈置版本旁邊。加州的 AB 723 及 CRMLS 等 MLS 都要求如此顯示，有些產業協會甚至會指定排列順序。我們的 虛擬佈置 MLS 規則指南會完整說明各方對照片的要求。
• 加上標示。在照片說明中標上「已虛擬佈置」，並在公開房源描述加上一行：「部分照片為虛擬佈置，家具不包含在內。」
• 以實景照片開場。我會將房屋外觀放在第一張，而不是先放虛擬佈置的客廳。這能向買家表明，照片內容如實呈現。
• 全屋採用同一種風格。北歐風客廳旁接著傳統風臥室，看起來就像兩棟不同的房子。選一種風格，並全屋維持一致。
• 原始空屋照片也要優化。昏暗又歪斜的空屋照片若與明亮的佈置照片並排，會讓實景空間顯得比實際更差。兩者都要調整光線，並把垂直線校正。

如果賣家仍住在屋內，同樣的流程也可以反向操作。先用「除雜物」清空有家具的房間，再以中性風格家具進行虛擬佈置。這相當於兩次編修，兩者都需要標示。有關這項功能如何配合 MLS 規則，請參閺 從照片中移除家具。

這項服務值得付費嗎？

先與其他做法比較成本。NAR 的調查顯示，專業佈置服務的中位支出為 $1,500，而由房產經紀人親自佈置房屋時，只需 $500。虛擬佈置的成本僅為其中的一小部分。

在 Real Estate Camera 中，佈置一個房間需要 2 點。按照我們的點數方案，每間約 $0.67 至 $1.00：20 點為 $9.99、60 點為 $24.99、150 點為 $49.99。為空屋中的五個房間進行佈置需要 10 點。每項處理結果需要 20 至 60 秒，編修失敗會自動退還該次使用的點數。虛擬佈置的費用會將此價格與按張計費的服務及其他應用程式進行比較。

價格便宜也是風險所在。很容易讓人想連不需要的房間也一併佈置，但千萬別這麼做。五間品質良好的虛擬佈置房間，加上 20 張真實且光線充足的照片，勝過 25 張全都經過佈置的照片。

哪些情況下我不會使用虛擬佈置

• 房屋本身已有完善的家具配置，就依現況拍攝；空間最雜亂的房間也可以使用「除雜物」處理。
• 市場變化如此迅速，買家僅憑地址就會預約看房。
• 房間有尚未揭露的維修問題。用佈置手段掩蓋問題，可能使經紀人招來倫理投訴。
• 買方多為投資人或建商，他們看重的是地塊與數字，而不是沙發。

其他關於照片本身的內容，請參閺 不動產攝影清單及 用 iPhone 拍攝房源照片。若要比較工具，請參閺 最佳虛擬佈置應用程式。如果你是有一間空置出租單位的房東，出租房源照片會涵蓋出租房源的虛擬佈置，而 自售房源照片則適合未聘請經紀人的屋主。

若要用手機為自己的房源進行虛擬佈置，請參閺 房產經紀人的虛擬佈置。

為買家原本會略過的那一間空房進行虛擬佈置。立即免費開始：1 點