Fotos für Mietinserate: So fotografieren Vermieter eine Einheit zwischen zwei Mietverhältnissen

Gute Fotos für Mietinserate entstehen durch eine Gewohnheit: Fotografieren Sie jede Einheit nach der Endreinigung und vor dem Einzug des nächsten Mieters, jedes Mal mit derselben kurzen Aufnahmeliste. Halten Sie das Handy waagerecht und gerade, schalten Sie jedes Licht ein und zielen Sie auf mindestens die 10 bis 15 Fotos, die Zillow Rental Manager empfiehlt. Inszenieren Sie die leere Einheit gern, aber kennzeichnen Sie es. Mieter reagieren immer ungeduldiger auf Inserate, die nicht zur Wohnung passen.

Dieser Leitfaden richtet sich an Vermieter und Verwalter, die selbst fotografieren, besonders bei mehreren Einheiten. Er behandelt die Aufnahmen beim Mieterwechsel, leere Einheiten, die Kennzeichnung und einen Arbeitsablauf, der nicht die ganze Woche kostet.

Fotografieren Sie beim Mieterwechsel, nicht während der Mieter noch da ist

Das beste Zeitfenster ist kurz. Der alte Mieter ist ausgezogen, Reinigung und Malerarbeiten sind fertig, und der neue Mieter ist noch nicht da. Die Einheit sieht so aus wie am Einzugstag – genau das sollten Sie zeigen.

Wenn Sie schon vor dem Auszug des aktuellen Mieters inserieren müssen, fotografieren Sie jemandes Zuhause. Prüfen Sie Mietvertrag und die geltenden Fristen für das Betreten, fragen Sie den Mieter und nennen Sie ihm eine Uhrzeit. Rechnen Sie mit Unordnung, die Sie nicht wegräumen können. „Aufräumen“ kann Möbel und persönliche Gegenstände eines Mieters aus dem Foto entfernen und Boden sowie Wände dahinter wieder aufbauen. Das ist ein bearbeitetes Foto, also kennzeichnen Sie es genauso, wie Sie Virtuelles Staging kennzeichnen würden.

Die Aufnahmeliste für den Mieterwechsel

Nutzen Sie für jede Einheit dieselbe Liste in derselben Reihenfolge. Das macht die Aufnahmen schneller und Ihre Inserate einheitlich.

1. Wohnzimmer aus der Ecke gegenüber den Fenstern, dann aus einer zweiten Ecke.
2. Küche, weit genug aufgenommen, um Arbeitsflächen, Geräte und die Öffnung zum Wohnbereich zu zeigen.
3. Jedes Schlafzimmer aus der Ecke gegenüber dem Fenster.
4. Jedes Bad. Toilettendeckel geschlossen, Duschvorhang offen oder abgenommen.
5. Abstellkammern und Stauraum, wenn sie ein Verkaufsargument sind.
6. Waschmaschine in der Einheit oder Waschküche im Haus.
7. Balkon, Terrasse oder Garten und der Ausblick von dort, wenn er gut ist.
8. Außenansicht des Gebäudes und Eingang.
9. Gemeinschaftsflächen: Fitnessraum, Dachterrasse, Stellplätze, Fahrradraum, Paketraum.

Die Tipps von Zillow für Mietobjekte entsprechen dem, was bei Verkaufsfotos funktioniert: aus den Ecken fotografieren statt frontal auf eine flache Wand, Tageslicht plus jedes Innenlicht nutzen und direktes Sonnenlicht nicht einen Teil des Raums überstrahlen lassen. Zur Handy-Technik selbst siehe so nehmen Sie Inseratsfotos mit dem iPhone auf. Die Aufnahmeliste für Immobilienfotos geht Raum für Raum genauer ins Detail.

Fotos einer „ähnlichen Einheit“

Wenn Sie ein Haus mit 40 identischen Ein-Zimmer-Wohnungen verwalten, ist es verlockend, eine zu fotografieren und für alle zu verwenden. Viele Vermieter machen das. Es ist nur in Ordnung, wenn das Inserat es klar sagt: „Die Fotos zeigen eine ähnliche Einheit. Ausstattung und Aussicht können abweichen.“

Fehlt dieser Satz, fühlen sich Mieter getäuscht. Der Grundriss mag stimmen, aber Boden, Geräte oder der Ausblick aus dem 2. Stock entsprechen nicht der Musterwohnung im 9. Stock. Außen- und Gemeinschaftsflächen-Fotos sind etwas anderes. Diese zeigen dasselbe Gebäude, also nutzen Sie sie frei weiter.

Leere Einheiten und Virtuelles Staging

Eine leere Wohnung fotografiert sich schlecht. Mieter erkennen nicht, ob ein Doppelbett ins Schlafzimmer passt oder ob Sofa und Schreibtisch ins Wohnzimmer passen. Virtuelles Staging beantwortet das, indem es der leeren Aufnahme Möbel hinzufügt.

Für ein Mietobjekt würde ich höchstens zwei Räume inszenieren: das Wohnzimmer und das Hauptschlafzimmer. Küche und Bäder leer lassen. Wählen Sie einen Stil, der zum Haus passt. Modern oder Skandinavisch passt zu den meisten Wohnungen. Luxuriös-Zeitgenössisches in einem einfachen Altbau ohne Aufzug weckt Erwartungen, die die Einheit nicht erfüllen kann.

Dieses Beispiel zeigt das ganze Risiko in einem Bild. Wer online ein größeres Fenster sieht und vor Ort ein kleineres vorfindet, fragt sich, was sonst noch nicht stimmt. Prüfen Sie Fenster, Türen, Boden und Decke in jedem Foto mit virtuellem Staging, bevor Sie es veröffentlichen.

Kennzeichnungspflichten für Mietangebote ändern sich

Die meisten Regeln zum virtuellen Staging wurden bisher für den Verkauf von Wohneigentum geschrieben. AB 723 aus Kalifornien etwa gilt für Makler, die eine Immobilie „für den Verkauf von Immobilien“ bewerben. Vermietungen folgen als Nächstes.

• New York City. Im Juli 2026 veröffentlichte die Stadt ihren Bericht über Abzocke bei Mietangeboten, der unter anderem vorsieht, dass Vermieter offenlegen müssen, wenn Mietanzeigen mit KI oder anderen digitalen Werkzeugen verändert wurden. Wie Realtor.com berichtet, plant die Behörde für Verbraucher- und Arbeitnehmerschutz eine Regel zur „klaren und auffälligen“ Kennzeichnung, und die Stadt hatte noch nicht gesagt, ob virtuelles Staging oder normales Aufhellen darunter fallen würde.
• Andere Bundesstaaten. Wie Zillow im Juli 2026 schrieb, sind in New York, New Jersey und – für Vermietungen – in Kalifornien Gesetzesvorhaben anhängig.
• Überall. Schon jetzt raten die Miet-Tipps von Zillow, Bearbeitungen nur „sparsam zu verwenden, um Irreführung zu vermeiden“. Die Warnung dahinter: Überbelichtete oder gefilterte Fotos signalisieren Mietern, dass Sie etwas verbergen.

Dies ist keine Rechtsberatung, und die Regeln werden sich weiter ändern. Die praktische Lösung bleibt dieselbe. Kennzeichnen Sie jedes mit virtuellem Staging oder „Aufräumen“ bearbeitete Foto in der Bildunterschrift als „virtuell gestaged“ oder „digital bearbeitet“, veröffentlichen Sie direkt danach das leere Original und ergänzen Sie in der Beschreibung den Satz: „Einige Fotos sind virtuell gestaged. Möbel sind nicht enthalten.“ Damit erfüllen Sie die bisher strengsten Vorgaben. Der Leitfaden zu den MLS-Regeln für virtuelles Staging enthält die Details für die Verkaufsseite, falls Sie auch verkaufen.

Real Estate Camera markiert jedes gestagte Foto in der App als „virtuell gestaged“ und bittet Sie beim Export, die Kennzeichnung zu bestätigen. Die Kennzeichnung wird nicht auf das Bild gedruckt, fügen Sie sie daher auf jedem Portal in die Bildunterschrift ein.

Ein schneller Arbeitsablauf für viele Einheiten

Bei Mietfotos kostet nicht das Fotografieren Zeit. Zeit kostet es, pro Einheit 15 Fotos zu bearbeiten, zu benennen und über ein Dutzend Anzeigen hochzuladen. So bleiben Sie im Fluss.

1. Fotografieren Sie in der App auf dem Smartphone, eine Einheit nach der anderen, entlang der Aufnahmeliste. Sie können auch vom Desktop-Computer über das Web hochladen. Es ist ein Konto für iPhone, iPad, Android und Web.
2. Alles mit „Optimieren“ bearbeiten. Das korrigiert Licht, Weißabgleich und stürzende Linien und holt die Aussicht in den Fenstern zurück. 20 bis 60 Sekunden pro Foto, je 1 Credit. Der Himmel bleibt, wie er war, sodass die Außenansicht dem echten Gebäude entspricht.
3. Nur das leere Wohnzimmer und das Hauptschlafzimmer mit virtuellem Staging einrichten, je 2 Credits.
4. Jedes gestagte Foto mit seinem Original vergleichen, dann zusammen mit den Originalen exportieren.
5. Den Satz aufheben. Wenn die Einheit im nächsten Jahr unverändert neu vermietet wird, können Sie ihn eventuell wiederverwenden. Fotografieren Sie neu, wenn Sie gestrichen, Böden erneuert oder Geräte ausgetauscht haben.

Die Kostenrechnung für eine Einheit: 15 optimierte Fotos sind 15 Credits, plus 4 für zwei gestagte Räume, also 19 Credits. Das 150-Credits-Paket kostet $49,99, das sind etwa $6,33 pro Einheit, und Credits verfallen nie. Sie sind beim nächsten Mieterwechsel noch da. Fehlgeschlagene Bearbeitungen werden automatisch erstattet.

Kleinigkeiten, die Mietern auffallen

• Halb geöffnete Jalousien auf unterschiedlicher Höhe. Öffnen Sie sie ganz oder alle auf dieselbe Höhe.
• Eine fehlende Glühbirne in einer Lampe. Ersetzen Sie sie vor dem Fotografieren.
• Ausgebesserte Stellen, die noch nicht getrocknet sind und auf dem Foto wie Flecken wirken.
• Ihre Spiegelung im Badezimmerspiegel oder in der Backofentür.
• Gar kein Foto des Gebäudes. Mieter wollen Eingang und Straße sehen.
• Hochformatfotos. Anzeigenportale zeigen ein breites Format, fotografieren Sie daher im Querformat.

Wenn die Gebäudefotos dunkel oder grau werden, erklärt der Leitfaden für Außenfotos Zeitpunkt und Winkel. Bei dunklen Innenräumen hilft das Beheben dunkler Immobilienfotos. Wenn Sie sich fragen, ob sich virtuelles Staging überhaupt lohnt, geht die Frage, ob virtuelles Staging beim Hausverkauf hilft die Belege durch, und die Kosten für virtuelles Staging vergleichen die Preise.

Um virtuelles Staging vor dem Bezahlen zu testen, siehe kostenloses virtuelles Staging mit KI.

Bearbeiten Sie Ihre nächste leere Einheit beim Mieterwechsel und richten Sie sie virtuell ein. Kostenlos starten: 1 Credit.