Wie viele Fotos sollte ein Immobilien-Exposé haben?

Ein typisches Exposé für ein Haus mit drei Schlafzimmern sollte etwa 25 Fotos enthalten. Der Fotografieleitfaden von Zillow nennt auf Grundlage der Zillow-Untersuchungen 22 bis 27 Fotos als Idealbereich. Verwenden Sie für eine Eigentumswohnung mit einem Schlafzimmer weniger, für ein großes Haus mit Grundstück mehr Fotos und füllen Sie die Galerie niemals mit fast identischen Aufnahmen auf, nur um eine bestimmte Zahl zu erreichen.

Der Rest dieser Seite behandelt, wie sich die Fotoanzahl je nach Immobilie ändert, was die MLS zulässt, wie Sie die Galerie sortieren sollten und welche Fotos Sie weglassen können.

Was die Empfehlungen von Zillow tatsächlich besagen

Der Leitfaden von Zillow für Verkäufer nennt drei Aussagen zur Anzahl der Fotos. Zweiundzwanzig bis 27 Fotos bilden den idealen Bereich. Häuser mit weniger als neun Fotos hatten etwa 20 Prozent geringere Chancen, innerhalb von 60 Tagen verkauft zu werden. Häuser mit mehr als 28 Fotos brauchten länger, um verkauft zu werden.

Die Aussage zu Häusern mit mehr als 28 Fotos ist leicht misszuverstehen. Zillow selbst sieht den Grund eher im Preis als in den Fotos: Häuser mit 28 oder mehr Fotos waren 12 Prozent teurer, und zusätzliche Fotos gleichen einen hohen Angebotspreis nicht aus. Das Ergebnis lautet also nicht: "Mehr als 28 Fotos schaden". Es lautet eher: "Ab einem gewissen Punkt helfen weitere Fotos nicht mehr".

Zwei Einschränkungen. Der Artikel ist auf November 2019 datiert und für Hausverkäufer geschrieben, nicht als Forschungsarbeit. Ich würde 22 bis 27 als sinnvolle Richtwerte, nicht als feste Regel behandeln. Entscheidend ist für mich der Befund am unteren Ende: Exposés mit nur ein paar Fotos bleiben von Käufern unbeachtet.

Wie viele Fotos je nach Immobilienart

Dies sind die Bereiche, mit denen ich arbeite. Dabei wird vorausgesetzt, dass jedes Foto etwas zeigt, was auf den übrigen nicht zu sehen ist.

Die Bereiche oberhalb des von Zillow genannten Bereichs sind kein Widerspruch. Ein Haus mit fünf Schlafzimmern auf vier Acres hat mehr zu bieten als eines mit drei Schlafzimmern auf einem Viertel Acre, und Käufer möchten auch die Scheune sehen. Der vierte Blickwinkel auf dasselbe Schlafzimmer verdient dagegen keinen Platz im Exposé.

Machen Sie etwa doppelt so viele Fotos, wie Sie veröffentlichen. Das ist am Aufnahmetag kostenlos und bietet Ihnen Spielraum, wenn sich in einem Blickwinkel eine Spiegelung oder eine schiefe Wand zeigt.

Wie viele Fotos sind beim MLS erlaubt?

Jedes MLS legt die Obergrenze selbst fest, und die Werte unterscheiden sich stark. Zwei Beispiele, die ich geprüft habe:

• Die Flexmls-Hilfeseite von CRMLS besagt, dass Sie pro Exposé 75 Fotos hochladen können, die jeweils eine Dateigröße von maximal 15 MB beziehungsweise eine Auflösung von maximal 3000 × 2000 Pixeln haben. Auf derselben Seite steht, dass Fotos, die die Immobilie nicht korrekt wiedergeben – etwa beim virtuellen Staging –, entsprechend gekennzeichnet sein müssen.
• Realcomp in Michigan erlaubt bis zu 99 Fotos einschließlich des Titelbilds. Es verlangt ein Titelfoto der Objektfront innerhalb von 48 Stunden nach Aufnahme des Exposés und untersagt Maklerschilder, Wasserzeichen und Text auf Fotos (das eigene Wasserzeichen von Realcomp ist die Ausnahme).

Beide Obergrenzen liegen weit über dem, was ein normales Exposé benötigt; das ist der Normalfall. Die Obergrenze ist selten der Engpass – Ihre eigenen Bearbeitungen schon. Schlagen Sie einmal die Regeln Ihrer MLS-Organisation nach und notieren Sie sie sich, einschließlich aller Regeln zum Titelbild, zu Text auf Bildern und zu Kennzeichnungen von Staging-Aufnahmen.

Die Reihenfolge ist genauso wichtig wie die Anzahl

Das erste Foto taucht meist in den Suchergebnissen auf und entscheidet damit, ob jemand das Exposé öffnet. Danach ordnen Sie die Fotos wie bei einem Rundgang durch das Haus an:

1. Bestes Foto der Hausfront.
2. Eingangsbereich.
3. Wohnzimmer und Familienzimmer.
4. Küche, alle Blickwinkel nacheinander, danach Esszimmer.
5. Hauptschlafzimmer, Hauptbad.
6. Weitere Schlafzimmer, weitere Bäder.
7. Arbeitszimmer, zusätzlicher Raum, Keller.
8. Garten, Terrasse, Pool, dann Extras.

Grupieren Sie die Fotos nach Raum. Gibt es etwas, wofür Käufer mehr zahlen, etwa einen Seeblick oder eine neue Küche, kann es auf Platz zwei rücken. Die Checkliste für Aufnahmen Raum für Raum erläutert jeden Raum im Detail.

Das Foto der Hausfront verdient in der Galerie die meiste Sorgfalt. Wenn die Sonne bei der Aufnahme hinter dem Haus stand, lohnt es sich, das Foto zu verbessern, bevor es zum Vorschaubild wird.

Was Sie weglassen sollten

Viele Exposés scheitern an der Auswahl. Nach einer Aufnahme haben Sie vielleicht 60 Bilder. Hier ist, was zuerst wegfällt:

• Nahezu identische Fotos. Zwei Aufnahmen desselben Schlafzimmers aus nahezu derselben Ecke. Behalten Sie das schärfere Foto.
• Kleiderschränke, außer es handelt sich um echte begehbare Kleiderschränke. Dasselbe gilt für Wäschetricke, Hauswirtschaftsräume und den Heizkessel.
• Ein gewöhnliches Gäste-WC. Ist es klein und schlicht, bringt es nichts.
• Nahaufnahmen von Alltäglichem: eine normale Armatur, ein Thermostat, ein Lichtschalter.
• Alles mit einem technischen Problem: schiefe Wände, Ihre Spiegelung in einem Spiegel oder auf einem Edelstahlkühlschrank, ein überbelichtetes Fenster in einem dunklen Raum, ein unscharfes Einzelbild.
• Räume, die auf Fotos schlechter wirken als in der Realität. Ein enger Flur oder ein beengter Vorraum können das Haus kleiner erscheinen lassen. Lassen Sie solche Räume aus und setzen Sie auf die Besichtigung vor Ort.
• Straßen- und Umgebungsaufnahmen, sofern es etwas Sehenswertes gibt, etwa einen Park gegenüber.

Lassen Sie keinen Raum aus, den Käufer sehen möchten. Jedes Schlafzimmer und jedes vollständig ausgestattete Badezimmer sollte zu sehen sein – auch die schlichten. Fehlt ein Badezimmer, fragen sich Interessenten, was damit nicht in Ordnung ist.

Wann weniger Fotos sinnvoll sind

Manche Exposés sollten mit weniger Fotos auskommen, und das ist in Ordnung.

• Ein sanierungsbedürftiges Haus im Ist-Zustand. Zeigen Sie Außenbereich, Grundriss und Grundstück ehrlich. Zwölf klare Fotos eines Hauses mit Sanierungsbedarf sagen Käufern mehr als 30, die den Zustand verbergen wollen.
• Unbebautes Grundstück. Ein paar Aufnahmen des Grundstücks von der Straße und von innen, die Aussicht, falls vorhanden, sowie alle vorhandenen Bauten und Zufahrten. Realcomp verlangt zum Beispiel weiterhin mindestens ein Foto für ein Grundstücks-Exposé.
• Eine bewohnte Mietwohnung, in die Sie nicht in jeden Raum gelangen. Veröffentlichen Sie, was Sie gut fotografieren können, und vermerken Sie in der Beschreibung, dass bei einer Besichtigung weitere Räume zugänglich sind.

Vermeiden Sie bei weniger Fotos die unprofessionelle Variante: jeweils sechs Handyfotos vom Türrahmen jedes Raums aus. Darauf bezieht sich Zowills Feststellung zu Exposés mit weniger als neun Fotos.

Galerie einheitlich gestalten

Fünfundzwanzig Fotos, die aussehen, als kämen sie aus demselben Haus, sind besser als 40, bei denen das nicht der Fall ist. Das bedeutet: eine ähnliche Farbgebung von Raum zu Raum, durchgehend senkrechte Linien und keine Räume, die deutlich dunkler sind als die übrigen.

Wenn Sie mit dem Handy fotografieren, ist diese Einheitlichkeit der schwierige Teil. Die Funktion „Optimieren“ von Real Estate Camera korrigiert Licht, Weißabgleich und senkrechte Linien. Dafür benötigen Sie pro Foto 20 bis 60 Sekunden und 1 Credit, sodass eine Galerie mit 25 Fotos 25 Credits benötigt. Das 60-Credit-Paket für $24,99 reicht für zwei Exposés dieser Größe, und Credits verfallen nicht. Ihr erster Credit ist kostenlos, wenn Sie ein Foto ausprobieren möchten, bevor Sie etwas kaufen.

Für leere Räume kostet Virtuelles Staging 2 Credits pro Foto. Viele Portale verlangen, dass Fotos mit virtuellem Staging gekennzeichnet werden. Die Hilfeseite von CRMLS gibt beispielsweise an, dass die Fotos eine Bildbeschreibung benötigen. Die App kennzeichnet Dateien mit virtuellem Staging als "virtuell gestaged", druckt den Hinweis aber nicht auf das Bild. Ergänzen Sie ihn daher in der Bildbeschreibung. Mehr dazu in den MLS-Regeln für Virtuelles Staging. Und wenn Sie mit einem Smartphone fotografieren, geht Immobilienfotos mit dem iPhone auf die Einstellungen ein.

Um die gesamte Galerie in einer App aufzunehmen und zu bearbeiten, schauen Sie sich die App für Immobilienfotografie an.

Bearbeiten Sie eine komplette Galerie mit 25 Fotos, ohne das Haus zu verlassen. Kostenlos starten: 1 Credit.