Real Estate Camera
Eine Fotoliste für Immobilienfotos sollte die Frontansicht von außen, jeden Hauptwohnraum aus zwei Blickwinkeln, jedes Schlafzimmer und Bad aus seiner besten Ecke, den Garten sowie einige Details abdecken, die das Haus verkaufen. Für ein typisches Haus mit drei Schlafzimmern sind das etwa 25 bis 35 Fotos. Laden Sie sie in der Reihenfolge hoch, in der ein Käufer durch das Haus gehen würde.
Dies ist die Liste, die ich Raum für Raum nutze, gefolgt von der MLS-Galerie-Reihenfolge und der Vorbereitungs-Checkliste, die ich Verkäufern zwei Tage vor dem Fototermin schicke.
Wie viele Fotos aufnehmen
Starten Sie hier, dann passen Sie an:
- Haupträume (Wohnen, Familienzimmer, Küche, Hauptschlafzimmer): 2 pro Raum, aus gegenüberliegenden Ecken.
- Nebenräume (weitere Schlafzimmer, Essen, Büro): 1 pro Raum.
- Vollbäder: 1 pro Bad, 2 für das Hauptbad, wenn es modernisiert wurde.
- Außenbereiche: 2 bis 4 von vorn, 2 oder 3 von hinten.
- Details und Ausstattung: 3 bis 5.
Fotografieren Sie mehr, als Sie veröffentlichen. Am Tag des Fototermins kostet das nichts und erspart Ihnen eine erneute Anfahrt. Sortieren Sie danach konsequent aus. Vier fast identische Aufnahmen eines Schlafzimmers führen dazu, dass Käufer auch die guten Bilder überspringen.
Jeder MLS-Verband legt sein eigenes Fotolimit fest. Schlagen Sie Ihres einmal nach und notieren Sie es.
Die Fotoliste, Raum für Raum
Frontansicht von außen
- Frontale Gesamtansicht, ganzes Haus im Bild, von der gegenüberliegenden Straßenseite oder vom Ende der Einfahrt.
- Front aus einem 45-Grad-Winkel, mit einer Hausseite und etwas Tiefe.
- Der entgegengesetzte 45-Grad-Winkel, wenn das Haus von beiden Seiten gut aussieht.
- Eine nähere Aufnahme von Eingang oder Veranda, wenn Tür, Veranda oder Bepflanzung einen Blick wert sind.
Stellen Sie Autos von der Einfahrt und von der Straße vor dem Haus weg. Räumen Sie die Mülltonnen weg. Fotografieren Sie, wenn die Sonne auf die Hausfront scheint, nicht dahinter steht.
Eingangsbereich
- Von direkt hinter der Haustür ins Haus hinein. Zeigen Sie Käufern, was sie beim Hereinkommen sehen.
- Ein Treppen- oder Foyer-Detail nur, wenn es architektonisch interessant ist.
Wohnzimmer und Familienzimmer
- Weitwinkel aus der Ecke gegenüber dem Hauptmerkmal (Kamin, großes Fenster, Einbauten).
- Weitwinkel aus der gegenüberliegenden Ecke, der zeigt, wie der Raum mit Küche oder Essbereich verbunden ist.
Bei offenem Grundriss suchen Käufer nach einer Aufnahme, die zeigt, wie die Bereiche zusammenhängen: Wohnzimmer im Vordergrund, Küche dahinter.
Küche
- Weitwinkel aus der Ecke, die die meisten Schränke und die Kücheninsel zusammen zeigt.
- Weite Aufnahme von der gegenüberliegenden Seite, oft von hinter der Kochinsel mit Blick zum Familienzimmer.
- Ein Detail: Herd und Abzugshaube, Küchenrückwand oder Landhausspüle. Nur, was wirklich besonders ist.
Die Arbeitsflächen fast leer lassen. Eine Schale Zitronen oder ein Schneidebrett reicht völlig.
Esszimmer
- Eine Weitwinkelaufnahme, Tisch mittig, Stühle gleichmäßig herangeschoben. Kronleuchter einschalten.
Hauptschlafzimmer
- Weit aus der Türecke, mit dem Bett als Anker im Bild.
- Zweiter Winkel zu den Fenstern oder zur Sitzecke, falls vorhanden.
- Begehbaren Kleiderschrank nur, wenn er groß oder ausgebaut ist.
Bett straff machen. Alles von den Nachttischen nehmen außer einer Lampe.
Hauptbadezimmer
- Weite Aufnahme mit Waschtisch und Dusche oder Wanne in einem Bild, oft von der Tür aus.
- Zweite Aufnahme von freistehender Wanne oder begehbarer Dusche, wenn sie ein Highlight ist.
Toilettendeckel runter. Alle Flaschen von der Ablage und aus der Dusche räumen. Spiegel auf Spiegelungen prüfen und schräg fotografieren.
Weitere Schlafzimmer
- Je eine Weitwinkelaufnahme aus der Ecke, die Fenster und möglichst viel Boden zeigt.
Weitere Badezimmer
- Je eine Aufnahme. Gäste-WC nur, wenn es modernisiert ist oder einen schönen Waschtisch hat.
Arbeitszimmer, Mehrzweckraum, Keller
- Je ein Weitwinkelbild von jedem ausgebauten Raum. Unausgebaute Keller weglassen, außer der Käufergruppe sind Stauraum oder Potenzial wichtig.
Garten und Außenbereich
- Weit aus der hinteren Grundstücksecke mit Blick aufs Haus.
- Weit von der Terrassentür aus mit Blick über den Garten.
- Terrasse, Holzterrasse, Pool oder Außenküche: je ein Foto.
- Aussichtsfoto, wenn es wirklich eine Aussicht gibt.
Extras, die ein Foto wert sind
- Hauswirtschaftsraum, wenn es ein echter Raum ist, keine Nische.
- Garderobe oder Speisekammer, wenn renoviert.
- Garage, wenn sie übergroß, ausgebaut ist oder der Käufergruppe wichtig ist (Werkstatt, Wallbox).
- Gemeinschaftsbereiche bei Eigentumswohnungen: Pool, Fitnessraum, Lobby.
Die Reihenfolge für die MLS-Galerie
Das erste MLS-Foto ist meist das Vorschaubild in der Suche und entscheidet, ob jemand klickt. Ordne den Rest wie einen Rundgang durchs Haus an.
- Beste Frontansicht von außen.
- Eingang.
- Wohnzimmer, dann Familienzimmer.
- Küche, alle Winkel zusammen.
- Esszimmer.
- Hauptschlafzimmer, dann Hauptbad, dann Ankleide, falls fotografiert.
- Weitere Schlafzimmer, dann weitere Bäder.
- Arbeitszimmer, Mehrzweckraum, Keller.
- Garten, Terrasse, Pool.
- Extras und Ausstattung.
Zwei Ausnahmen. Wenn die Außenansicht wenig hergibt, etwa ein Treppenhaus in einer Eigentumswohnung oder ein Haus versteckt hinter Bäumen, starten Sie mit dem stärksten Innenraum und setzen Sie die Außenansicht an zweite Stelle. Und wenn es ein Highlight gibt, für das Käufer zahlen, etwa Seeblick oder eine neue Küche, kann das an zweiter Stelle kommen, statt in der Mitte zu warten.
Halten Sie die Fotos jedes Raums zusammen. Wenn Sie von der Küche ins Schlafzimmer und zurück in die Küche springen, verlieren Käufer den Grundriss aus dem Blick.
Checkliste zur Vorbereitung für Verkäufer
Schicken Sie diese zwei Tage vor dem Fototermin. Mit einer Liste machen Verkäufer deutlich mehr als mit einem „Räumen Sie ein bisschen auf“.
Ganzes Haus
- Ersetzen Sie defekte Leuchtmittel und verwenden Sie nach Möglichkeit in jedem Raum Leuchtmittel mit gleicher Lichtfarbe.
- Öffnen Sie alle Jalousien und Vorhänge.
- Schalten Sie Deckenventilatoren und Fernseher aus.
- Räumen Sie Familienfotos, Post, Futternäpfe und Tierbetten weg.
- Machen Sie den Boden frei: Schuhe, Taschen, Spielzeug, Kabel.
Küche
- Räumen Sie die Arbeitsflächen frei bis auf ein oder zwei Dekostücke.
- Nehmen Sie alles von der Kühlschranktür ab, Magnete eingeschlossen.
- Verstecken Sie Spülmittel und Schwämme. Stellen Sie den Mülleimer für den Tag in die Garage.
Badezimmer
- Räumen Sie Waschtisch und Dusche komplett frei.
- Hängen Sie ein Set zusammenpassender Handtücher gefaltet auf.
- Deckel runter, Badevorleger weg.
Schlafzimmer
- Betten gemacht, Kissen aufgeschüttelt.
- Nachttische bis auf eine Lampe freiräumen.
- Schranktüren schließen.
Außenbereich
- Autos aus der Einfahrt, Mülltonnen außer Sicht.
- Rasen am Vortag mähen.
- Schläuche aufrollen. Kinderspielzeug vom Rasen räumen.
- Terrassenmöbel aufdecken und arrangieren.
Leere Räume und zu viele Möbel
Leerstehende Häuser wirken auf Fotos wie kahle Kisten, und Käufer können die Größen kaum einschätzen. Das Virtuelle Staging von Real Estate Camera löst das, ohne dass Sie einen Lastwagen voller Möbel mieten müssen. Es kostet 2 Credits pro Raum, mit acht Stilen zur Auswahl. Jede mit Virtuellem Staging bearbeitete Datei ist mit „virtually staged“ gekennzeichnet, womit die Kennzeichnungspflicht erfüllt ist.
Die MLS-Gremien unterscheiden sich bei den Kennzeichnungspflichten und darin, ob Sie das Foto des leeren Raums zusätzlich zur Version mit Virtuellem Staging veröffentlichen müssen. Lesen Sie die MLS-Regeln für Virtuelles Staging, bevor Sie hochladen. Zu Preisen verschiedener Anbieter siehe was Virtuelles Staging kostet und die besten Apps für Virtuelles Staging.
Dann gibt es noch den mit den Möbeln des Verkäufers vollgestopften Raum. Möbel aus Fotos entfernen erklärt, wann das legitim ist und wie es geht.
Nach dem Fototermin
Sortieren Sie zuerst aus. Löschen Sie Fehlaufnahmen, Duplikate und alles mit stürzenden Wänden, das Sie nicht korrigieren können. Bearbeiten Sie die Auswahl als Stapel, damit die Farben von Raum zu Raum zusammenpassen. Eine warme Küche neben einem blauen Wohnzimmer wirkt wie zwei verschiedene Häuser.
Wenn Sie mit dem Handy fotografieren, erklärt Immobilienfotos mit dem iPhone aufnehmen Einstellungen und Winkel. Unsere Anleitung zum Korrigieren vertikaler Linien behandelt die Korrektur, die Handyfotos am häufigsten brauchen. Für zu dunkel geratene Räume siehe dunkle Immobilienfotos korrigieren.
Die Funktion „Optimieren“ von Real Estate Camera kostet 1 Credit pro Foto, eine Galerie mit 30 Fotos verbraucht also 30 Credits. Das 60-Credits-Paket für $24,99 deckt das ab, und es bleibt noch genug übrig, um zwei leere Räume mit Virtuellem Staging zu bearbeiten. Ungenutzte Credits verfallen nicht.
Um die Liste in einer App zu fotografieren und zu bearbeiten, siehe die Immobilien-Fotografie-App.
Arbeiten Sie die Aufnahmeliste durch und bearbeiten Sie jeden Raum direkt im Anschluss. Kostenlos starten: 1 Credit.
Fragen
Wie viele Fotos sollte ein Exposé haben?
Beginnen Sie mit zwei Fotos von jedem Hauptwohnraum und einem von jedem Nebenraum, plus einigen Außenaufnahmen. Für ein typisches Haus mit drei Schlafzimmern sind das etwa 25 bis 35 Fotos. Prüfen Sie Ihr MLS, denn jeder MLS-Verband legt sein eigenes Maximum fest.
Was sollte das erste Exposé-Foto sein?
In der Regel die Frontansicht von außen, frontal oder aus leichtem Winkel aufgenommen, mit dem ganzen Haus im Bild. Nehmen Sie nur dann ein stärkeres Innenraumbild, wenn die Front wenig hergibt, etwa bei einem Eigentumswohnungs-Eingang oder einem Grundstück, das von Bäumen verdeckt ist.
In welcher Reihenfolge sollten die Exposé-Fotos stehen?
Folgen Sie dem Weg, den ein Käufer gehen würde: Außenansicht von vorn, Eingangsbereich, Wohnbereiche, Küche, Esszimmer, Hauptschlafzimmer-Suite, weitere Schlafzimmer, Bäder, dann Garten und Extras. Mit dieser MLS-Reihenfolge können Käufer beim Durchsehen einen Grundriss im Kopf aufbauen.
Soll ich jedes Bad und jeden Schrank fotografieren?
Machen Sie ein Foto von jedem Vollbad und vom Gäste-WC, wenn es modernisiert ist. Lassen Sie normale Schränke, Waschecken und Hauswirtschaftsräume weg, es sei denn, sie sind ein Verkaufsargument, wie ein begehbarer Kleiderschrank oder eine renovierte Garderobe.
Kann ich für die Exposé-Fotos Virtuelles Staging nutzen?
In der Regel ja, solange das Foto klar gekennzeichnet ist und Sie zusätzlich den leeren Raum zeigen oder darauf hinweisen. Die Regeln unterscheiden sich je nach MLS, also prüfen Sie zuerst Ihre Vorgaben.
