租務刊登相片：業主如何在租客之間拍攝單位

優質的租務刊登相片源於一個習慣：每次都在退租清潔後、下一位租客遷入前拍攝，並採用相同的簡短拍攝清單。保持手機水平置於平行位置，開啟所有燈光，相片數量至少要有 10 至 15 張，即 Zillow 租務經理建議的數量。可以按喜好為空置單位進行虛擬佈置，但必須加上標示。租客對與實物不符的廣告已越來越沒有耐性。

本指南適合自行拍攝相片的業主及物業管理人員，尤其是需要處理多個單位的人。內容涵蓋交房拍攝、空置單位、相片披露，以及不會耗用整個工作天的流程。

在換租客期間拍攝，不要等租客仍在單位內才拍

最佳時機很短：舊租客已遷出，清潔員和油漆師完成工作，而新租客尚未到達。單位呈現的正是入住當天的模樣，這正是你想展示的狀態。

如果必須在現有租客遷出前刊登廣告，你拍攝的便是別人的住所。請查看租約及所在州份有關進入單位的通知規定，先徵得租客同意並預留拍攝時間，而且要預料有大量無法移走的雜物。去雜物可以從相片中移除租客的家具和物品，並重新建立背後的地面和牆壁。這屬於修改後的相片，因此應以與虛擬佈置相同的方式加上標示。

交房拍攝清單

每個單位都使用同一份清單，並按相同次序拍攝。這樣可以加快拍攝速度，亦令各個廣告的風格一致。

1. 先從窗戶對角的位置拍攝客廳，再從另一個角落拍攝。
2. 廚房應以足夠廣的角度展示櫃檯、家用電器，以及它與客廳之間的連接方式。
3. 每間睡房均從窗戶對角的位置拍攝。
4. 每間浴室。沖水蓋放下，拉開或移除淋浴簾。
5. 衣櫃及儲物空間（如屬賣點）。
6. 單位內的洗衣設施，或大廈的洗衣房。
7. 露台、天台或庭院；如景觀理想，也應拍下從該處望出的景色。
8. 大廈外觀及入口。
9. 設施：健身室、天台花園、停車場、自行車存放處及包裹房。

Zillow 的租務拍攝建議與銷售相片的有效技巧相同：從角落拍攝，不要直接正對平坦的牆壁；善用日光及室內所有燈光；也不要讓陽光直射令房間部分區域過曝。如需了解手機拍攝技巧，可參閱如何用 iPhone 拍攝刊登相片。房地產相片拍攝清單則按房間逐一提供更詳細的說明。

使用「相近似單位」的相片

如果你管理一幢設有 40 個相同一房單位的大廈，很容易只拍攝一個單位，再將相片用於所有廣告。很多業主都這樣做，但只有在刊登廣告時直接說明才適合使用：「相片來自相近似的單位，裝修和景觀可能有所不同。」

省略這句說明會令租客感到受騙。間隔層可能相同，但 2 樓單位的地板、家用電器或景觀，與 9 樓示範單位的不會一樣。外觀及設施相片則有所不同；由於是同一幢大廈，可以放心使用。

空置單位與虛擬佈置

空置公寓很難拍得理想。租客無法判斷睡房是否放得下加大雙人床，也看不出客廳能否容納一張梳化和一張書桌。虛擬佈置可透過在空置單位的相片中加入家具，解答這些問題。

出租單位最多為兩個房間進行虛擬佈置：客廳和主要睡房。廚房及浴室保持空置。選擇與大廈風格配合的設計。現代或斯堪的納基亞風格適合大多數公寓；為普通無電梯大廈使用奢華現代風格，則會令租客期望一個單位根本無法達到的水平。

一個例子就集中反映了一切風險。租客在網上看到較大的窗戶，親身到場卻發現實際較細，就會懷疑還有甚麼地方不實。發佈每張經過處理的照片前，請檢查窗戶、門、地板和天花板。

租賃的披露規則正在改變

迄今大部分虛擬佈置規則都是為出售物業而制訂的。例如，加州的 AB 723 便涵蓋就「real property 出售」刊載廣告的經紀及代理。租賃是下一個受規管的範疇。

• 紐約市。 2026年7月，市政府發布了 《Rental Ripoff Report》，當中包括要求業主在租賃廣告以 AI 或其他數碼工具修改時作出披露。Realtor.com 報道，消費者及勞工保護局計劃訂立「清晰顯眼」的披露規則，但市政府當時尚未表示虛擬佈置或一般亮度調整是否會觸發規定。
• 其他州。 Zillow 在2026年7月指出，紐約、新澤西以及就租賃而言的加州均有法案待審。
• 所有地區。 Zillow 的租賃貼士已建議審慎使用圖片編輯功能，「避免造成失實陳述」。其警告是，過度曝光或經過濾鏡處理的相片會令租客以為你有所隱瞞。

本文並非法律意見，相關規則亦會持續更新。實際應對方法不會因此改變。請在每張經過虛擬佈置或去雜物處理的相片說明文字中標示「已作虛擬佈置」或「已作數碼修改」，緊接其後放上未經修改的原有照片，並在描述中加入一句：「部分相片已作虛擬佈置，家具並不包括在內。」這已符合目前最嚴格的規定。如果你同時有出售物業生意，虛擬佈置 MLS 規則指南備有銷售方面的詳情。

Real Estate Camera 會在 app 內將每張經過虛擬佈置的相片標示為「已作虛擬佈置」，並在匯出時要求你確認披露聲明。標示不會直接印在圖片上，因此請在每個租賃平台刊登的說明文字中自行加入。

多個單位的高效工作流程

處理租賃相片最耗時間的不是拍攝，而是為每個單位完成15張相片的編輯、命名及上載至多個平台。以下是我保持流程暢順的方法。

1. 使用手機在 app 內逐個單位拍攝，並依照拍攝清單進行。你亦可透過網頁版從電腦上載。iPhone、iPad、Android 及網頁版使用同一帳戶。
2. 全部使用優化。 功能可修正光線、白平衡及傾斜的垂直線，並還原窗外景色。每張相片只需20至60秒，只需1點數。天空會保持原有效果，讓建築物外觀維持真實。
3. 只為空置的客廳及主臥進行虛擬佈置，每間2點數。
4. 將每張經處理相片與原照逐一對比，然後連同原照一起匯出。
5. 保留整組相片。 如果單位明年再次交租時沒有任何變動，你或可重複使用。如已重新油漆、換地板或更換電器，請重新拍攝。

每個單位的成本：15張優化相片共15點數，兩間房作虛擬佈置共4點數，合共19點數。150點數套裝售價為 $49.99，平均每個單位約 $6.33，而點數永不過期。下一個租期開始時仍可使用。編輯失敗會自動退款。

租客會留意的小問題

• 百葉窗只開了一半，而且高度不一。請全部完全打開，或調校至相同高度。
• 燈具缺少一枚燈泡。拍攝前請先更換。
• 補漆位置尚未乾透，在相片上看起來像一塊塊補丁。
• 浴室鏡或焗爐門上映出你的身影。
• 完全沒有拍攝建築物。租客想看到入口及街道。
• 直度相片。租賃平台會顯示闊畫面，因此請橫向拍攝。

如果建築物相片拍出來昏暗或偏灰，建築物外觀相片指南介绍了拍攝時間及角度。如室內光線不足，可參考 改善昏暗地產相片。如果你想了解虛擬佈置是否值得採用，虛擬佈置有助於出售房屋嗎會分析相關實證，而 虛擬佈置成本則比較各項價格。

如想在付款前試用虛擬佈置，請查看 免費 AI 虛擬佈置。

在租期交接期間，編輯並為下一個空置單位進行虛擬佈置。免費開始：1點數。