不動産写真の撮影リスト：部屋ごとの順序

不動産写真の撮影リストには、外観正面、主要なリビングスペースを2方向から、各部屋とバスルームを最適な角度から、裏庭、そして物件を売り込むためのディテール写真数点を含めるべきです。標準的な3ベッドルームの物件では、およそ25～35枚になります。購入者が家の中を歩く順序でアップロードします。

以下は私が使用している部屋ごとのリスト、MLSギャラリーの順序、そして撮影の2日前に売主に送る準備チェックリストです。

撮影枚数

ここを基準に、調整してください：

• 主要な部屋（リビング、ファミリールーム、キッチン、主寝室）：各部屋2枚、対角線上の角から。
• 準主要な部屋（その他の寝室、ダイニング、ホームオフィス）：各部屋1枚。
• フルバスルーム：各部屋1枚、改装済みの主寝室用バスルームは2枚。
• 外観：正面2～4枚、背面2～3枚。
• ディテールと特徴：3～5枚。

掲載予定枚数より多めに撮影しましょう。当日は追加で費用がかからず、後日再訪問する手間が省けます。その後、厳選します。ある寝室のほぼ同じような写真が4枚もあると、購入者は良い写真を見逃してしまいます。

各MLSは独自の写真上限枚数を設定しています。一度確認して、メモに残しておきましょう。

部屋ごとの撮影リスト

外観正面

• 家全体がフレームに収まるように、通りの向かい側またはドライブウェイの端から真正面から。
• 家の片側と奥行きがわかる45度の角度から。
• 家の両側が良い見え方をする場合、反対側の45度の角度から。
• 玄関やポーチ、ドアや造園が際立っている場合、そのクローズアップ。

車はドライブウェイと家の前の通りから移動させてください。ゴミ箱は見えない場所に。家の正面に日が当たっている時間帯に撮影し、逆光は避けます。

エントランス

• 玄関ドアのすぐ内側から、家の中を見渡すように。購入者が入ったときに見える景色を見せます。
• 階段やホールのディテールは、建築的に興味深い場合のみ。

リビングルームとファミリールーム

• 主要な特徴（暖炉、大きな窓、造り付け家具）とは反対側の角からワイドで。
• 反対側の角からワイドで、部屋がキッチンやダイニングエリアとどのようにつながっているかを示します。

オープンプランの場合、購入者はスペースがどのようにつながっているかを一目で示す1枚の写真を求めます。リビングルームが手前、キッチンが奥に見えるように。

キッチン

• キャビネットとアイランドが最も多く見える角からワイドで。
• 反対側からワイドで、多くの場合アイランドの後ろからファミリールームに向かって。
• ディテールを1点：レンジとフード、バックスプラッシュ、ファームハウスシンクなど。特別なものだけを。

カウンターはほぼ空にします。レモンの入ったボウル1つか、まな板1枚で十分です。

ダイニングルーム

• ワイドショット1枚。テーブルを中央に、椅子を均等に揃えます。シャンデリアの電球を点灯します。

主寝室

• ドアの角からワイドで、ベッドを中心に。
• 窓や読書コーナーがある場合、そちらに向けた2枚目のアングル。
• ウォークインクローゼットは、広いか造り付けの場合のみ。

ベッドはきっちりと整えます。ナイトスタンドの上はランプ以外何も置かない。

主寝室用バスルーム

• 洗面台とシャワーまたは浴槽が1つのフレームに収まるように、多くの場合ドアの角からワイドで。
• 独立型浴槽やウォークインシャワーが特徴的な場合、2枚目。

便座は閉めます。カウンターとシャワーからボトル類はすべて片付けます。鏡に自分の姿が映り込んでいないか確認し、斜めから撮影します。

その他の寝室

• 各部屋1枚ずつワイドで、窓と最も広い床面積が見える角から。

その他のバスルーム

• 各部屋1枚ずつ。パウダールームは、改装済みか素敵な洗面台がある場合のみ。

ホームオフィス、多目的室、地下室

• 仕上げ済みの各部屋をワイドで1枚ずつ。未仕上げの地下室は、収納や可能性を重視する購入者層でない限り省略します。

裏庭と屋外

• 敷地の奥の角から、家に向かってワイドで。
• 裏口から、庭を見渡すようにワイドで。
• パティオ、デッキ、プール、屋外キッチン：それぞれ1枚ずつ。
• 本当に見晴らしが良い場合、眺望ショット。

1枚の価値があるその他の写真

• ランドリールーム（クローゼットではなく、本当の部屋の場合）。
• マッドルームやパントリー（改装済みの場合）。
• ガレージ（特大、仕上げ済み、または購入者層が関心を持つ場合：ワークショップ、EV充電器など）。
• コンドミニアムの共用設備：プール、ジム、ロビー。

MLSギャラリーの順序

最初のMLS写真は通常サムネイルとして表示されるため、クリックされるかどうかを左右します。残りは家の中を歩く動線に沿って配置します。

1. 最も良い外観正面写真。
2. エントランス。
3. リビングルーム、次にファミリールーム。
4. キッチン（すべてのアングルをまとめて）。
5. ダイニング。
6. 主寝室、次に主寝室用バスルーム、撮影した場合はクローゼット。
7. その他の寝室、次にその他のバスルーム。
8. ホームオフィス、多目的室、地下室。
9. 裏庭、パティオ、プール。
10. その他の写真と設備。

2つの例外があります。外観が映えない場合（コンドミニアムの廊下や木々に隠れた家など）は、最も魅力的な室内写真を最初に、外観を2番目に配置します。また、湖の眺望や新しいキッチンなど、購入者が特にお金を払う価値があるものが1つある場合、それを真ん中に置くのではなく2番目に持ってきても構いません。

各部屋の写真はまとめて配置します。キッチンから寝室、そしてまたキッチンへと飛び飛びになると、購入者は間取り図を把握できなくなります。

売主向け準備チェックリスト

撮影の2日前にこれを送ります。「少し片付けておいてください」と言うよりも、リストを渡す方がはるかに効果的です。

家全体

• 切れた電球は交換し、可能であれば各部屋で同じ色の電球を使用します。
• すべてのブラインドとカーテンを開けます。
• 天井の扇風機とテレビの電源を切ります。
• 家族写真、郵便物、ペットのボウルとベッドを片付けます。
• 床のものを片付けます：靴、バッグ、おもちゃ、コード類。

キッチン

• カウンターの上は、装飾品1～2点を除いてすべて片付けます。
• 冷蔵庫のドアからすべてのものを取り除きます（マグネットも含む）。
• 食器用洗剤とスポンジは隠します。ゴミ箱は当日はガレージに移動します。

バスルーム

• 洗面台とシャワーの中を完全に空にします。
• 揃いのタオルを1セット掛け、きちんと折ります。
• 便座は閉め、バスマットは片付けます。

寝室

• ベッドメイキングをし、枕をふんわりと整えます。
• ナイトスタンドの上はランプだけにします。
• クローゼットのドアは閉めます。

屋外

• 車はドライブウェイから、ゴミ箱は見えない場所に移動します。
• 芝生は前日に刈っておきます。
• ホースは巻き、子供のおもちゃは芝生から片付けます。
• パティオの家具はカバーを外してセットします。

空き部屋と家具が多すぎる場合

空き家の写真は殺風景な箱のように映り、購入者は広さを判断しにくくなります。Real Estate Cameraのバーチャルステージングなら、家具をトラック一杯レンタルする必要はありません。1部屋2クレジットで、8つのスタイルから選択できます。ステージング済みのファイルにはすべて「virtually staged」と表示され、開示のラベル付け要件もクリアします。

MLSによって、ラベル表示の要件や、ステージング版と併せて空の写真を掲載する必要があるかどうかは異なります。アップロードする前に、バーチャルステージングのMLSルールをお読みください。サービスの料金比較については、バーチャルステージングの費用とおすすめのバーチャルステージングアプリをご覧ください。

次に、売主の家具でいっぱいの部屋があります。写真から家具を削除するでは、それがいつ適切で、どのように行うかを説明しています。

撮影後

まずは選別です。まばたき写真、重複写真、修正できない傾いた壁のある写真は削除します。残った写真は一括で編集し、部屋間で色味が一致するようにします。暖かみのあるキッチンの隣に青みがかったリビングルームがあると、まるで別の家のように見えます。

スマートフォンで撮影する場合、iPhoneで不動産写真を撮るでは設定とアングルを解説しています。垂直線の修正のガイドでは、スマートフォン写真に最も必要な修正をカバーしています。暗くなってしまった部屋については、暗い不動産写真の修正をご覧ください。

Real Estate Cameraの補正は1枚1クレジットなので、30枚のギャラリーでは30クレジット使用します。60クレジットパック（$24.99）なら、それをカバーし、さらに空き部屋2つをステージングするのに十分なクレジットが残ります。未使用のクレジットは期限切れになりません。

撮影から編集まで1つのアプリで完結するには、不動産写真アプリをご覧ください。

関連比較

• アプリで不動産写真家の代わりはできるのか？
• AIが不動産写真で代替できないもの

撮影リストに沿って進め、部屋ごとにその場で編集。無料で始める：1クレジット。