AI掲載写真の開示義務がある州

2026年9月時点で、デジタル編集された掲載写真に関する法律を可決した州は2つです。カリフォルニア州のAB 723は2026年1月1日から適用され、ウィスコンシン州のAct 69は2027年1月1日から施行されます。ニューヨーク州とニュージャージー州は法案審議中で、ニューヨーク市は賃貸物件向けの規則を発表しています。その他の地域では、MLSの規則と一般的な虚偽広告禁止法が引き続き適用され、ほとんどのMLSはステージング写真へのラベル表示をすでに義務付けています。

法律、法案、または公式発表を確認できた州のみを掲載しています。法律がない州は表に含めていません。50の州議会について「法律なし」と推測することになるからです。このリストは毎月変わるため、定期的に確認してください。

AI写真の開示法がある州は？

出典：AB 723本文、2025年ウィスコンシン州Act 69、ニューヨーク州S9584、Law Commentaryの2026年9月10日要約（ニュージャージー州A4728）、Realtor.com（NYC規則）

カリフォルニア州のAB 723は何を要求していますか？

カリフォルニア州法は施行中の法律の中で最も厳格です。Business and Professions Code 10140.8に基づき、広告でデジタル編集された画像を使用するエージェントは次の2つを含める必要があります：

• 画像が編集されたという声明を「合理的に目立つように、画像上またはその隣に」表示すること。
• 「元の編集されていない画像を含み、明確に識別する」公開ページへのリンク、URL、またはQRコード。エージェントが管理するウェブサイトでは、元画像を投稿自体に含めることができます。

定義は広範です。リストは備品や家具から始まり、間取り図まで及びます。また、街灯、電柱、窓からの眺め、隣家など、物件外のものも対象です。通常の調整は「不動産の表現を変えない」場合に除外されます：照明、シャープネス、ホワイトバランス、色補正、角度、水平補正、トリミング、露出。

不動産局の2026年3月17日付勧告は警告を追加しています。AI出力の責任は「ライセンシーとその責任ブローカーにあり、テクノロジープロバイダーにはない」としています。AI生成画像のレビューを怠ると「意図的でない変更でも違反となる可能性があります」。当社のAB 723ガイドでは、編集ごとに詳しく解説しています。

ウィスコンシン州法は何を規定していますか？

2025年ウィスコンシン州Act 69は2025年12月9日に制定され、2027年1月1日から施行されます。写真に関する部分は新しいセクション452.136 (1m)の一文です：

ライセンシーは、すべての広告において、人工知能を含む技術を使用して物件の要素を追加、削除、または変更し、物件の虚偽または誤解を招く印象を与えるように広告が変更または修正された場合、その旨を開示しなければならない。

カリフォルニア州のように元画像へのリンクは要求されておらず、編集の種類も列挙されていません。トリガーは「虚偽または誤解を招く印象」を与える物件の変更です。バーチャルステージングは対象と解釈し、ラベルを付けるべきです。実際は空室なのに家具付きに見せるのは、写真が示す内容を変える最も明確なケースだからです。この法律は文言を規定していません。開示文言には、どちらの州法でも機能するテンプレートがあります。

法案審議中の州は？

ニューヨーク州：S9584

上院法案9584は2026年3月26日に提出され、消費者保護委員会に送付されました。物件の状態、特徴、間取りを誤って伝える重大な変更を含む画像、動画、バーチャルツアーの公開を欺瞞的行為および虚偽広告とみなすものです。「重大な変更」とは、「合理的な消費者の理解に影響を与える」変更です。Law Commentaryによると、AI生成または再構成されたバーチャルツアーへのラベル表示も要求し、違反に対する免許停止または取消しを認めるものです。

ニュージャージー州：A4728

Law Commentaryによると、議会法案4728は、売買または賃貸用住宅の掲載写真を根本的に変更するAIまたは編集ソフトウェアの使用を一般的に禁止するものです。家具やその他の非固定物品のデジタルステージングは、開示されれば許可され、購入者または賃借人は元の写真を要求できます。この法案はまた、掲載写真が物件の現在の状態を反映し、一般的に5年以内のものであることを要求します。ニュージャージー州議会のサイトで法案本文を読み込めなかったため、これらの詳細は引用ではなく報告として扱ってください。

カリフォルニア州の賃貸

Zillowは2026年7月に、カリフォルニア州で賃貸物件向けの法案も検討されていると述べています。AB 723は「不動産の売却」の広告を対象としています。

ニューヨーク市の賃貸はどうですか？

2026年7月、市はRental Ripoff Reportを発表し、そのアクションの1つとして、AIまたはその他のデジタルツールで変更された写真を賃貸掲載で開示することを要求しています。Realtor.comは、市はステージングされたソファや差し替えられた空が開示の対象になるか、トリミングや明るさ補正が免除されるかをまだ発表していないと報じています。家主は今すぐ変更された写真にラベルを付けるべきです。賃貸掲載写真では、賃貸撮影のその他の部分をカバーしています。

私の州がリストにありません。それでも開示する必要がありますか？

ほぼ確実に、MLSを通じて必要です。ほとんどのMLSは、どの州でもバーチャルステージング写真へのラベル表示を義務付けています。フロリダ州のStellar MLSは、写真の説明に「Virtually staged」と、公開備考の冒頭に1行を求めています。ノースカロライナ州のCanopy MLSは、画像自体への開示を求めています。当社のMLS規則ガイドでは、さらに多くのボードをカバーしています。

そして一般法もあります。Zillowの2026年7月の投稿は、AI写真に特化した連邦基準は存在しないが、FTC法と州法はすでに掲載写真が誤解を招かないことを要求していると述べています。NARの倫理規定第12条は、広告における「真実の姿」を求めています。

実際のルールはどこでも同じです：部屋の中のものを追加、削除、変更するものにはラベルを付け、その隣に元の写真を掲載し、家自体を決して変更しないこと。これでこれらの法律のほとんどをカバーできます。カリフォルニア州は元画像へのリンクも必要です。バーチャルステージングは合法ですか？では、許可されていることと禁止されていることをカバーしています。

Real Estate Cameraの役割

Real Estate Cameraは当社のアプリです。ステージングされたすべての結果に「バーチャルステージング」のタグを付け、元の写真を隣に保持するため、両方のファイルをアップロードできます。空を差し替えたり、床を変えたり、壁を塗り替えたりしません。カリフォルニア州の元画像へのリンクを自動生成することはなく、画像にテキストを刻印することもありません。これらの手順はMLSまたは掲載サイトで行います。ステージングは1部屋2クレジットです。料金をご覧ください。

当社のアプリがステージング写真をどのようにフラグするかについては、不動産会社向けバーチャルステージングをご覧ください。

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