コピペして使えるバーチャルステージング開示文言

適切なバーチャルステージングの開示は、簡潔かつ具体的に「バーチャルステージング済み。家具や装飾品は含まれません。」と記載します。このラベルをステージング写真の上または下に配置し、公開備考に一文を追加し、ステージング前の元の写真を隣にアップロードしてください。以下は、キャプション、MLS備考、ソーシャル投稿、チラシ、内覧用サイン用のコピー＆ペースト可能な文言です。ステージング済み写真、片付け済み写真、さらに補正済み写真に対応しています。

各テンプレートは、バーチャルステージングのMLS規定ガイドとカリフォルニア州AB 723ですでに確認したルールに基づいています。これは法的助言ではありません。ご自身のMLSの最新規定とブローカーの指示が優先されます。

開示文言の役割

ボードによってルールは異なりますが、開示がカバーすべき範囲は共通しています。

• 編集内容を明記する。 MLS規定ガイドで取り上げたすべてのMLSルールセットは、ステージング写真へのラベル付けを求めています。CRMLSでは、写真説明フィールドに「virtually staged」「digitally altered」「digitally enhanced」のいずれかを使用できます。
• 購入者の目に触れる場所に配置する。 Canopy MLSでは、画像またはバーチャルツアー内での開示を必須とし、キャプションや備考のみでは不十分としています。カリフォルニア州のAB 723では、「画像上またはその隣」への記載を求めています。
• 元の写真へのリンクを示す。 AB 723では、改変前の写真を公開するページへのリンク、URL、またはQRコードが必要です。CRMLSとCanopyは、編集済み写真の直前または直後に元の写真を配置することを求めています。

ウィスコンシン州が次に続きます。2025年ウィスコンシン州法第69号（2027年1月1日発効）は、ライセンシーが「物件の要素を追加、削除、または変更し、物件について虚偽または誤解を招く印象を与える」テクノロジー（AIを含む）による改変を行った場合、「すべての広告において開示しなければならない」と定めています。Zillowの2026年7月のAI物件写真に関する投稿によると、ニューヨーク州とニュージャージー州でも同様の法案が検討されています。

バーチャルステージング写真用テンプレート

画像上

トリミング後も残る隅に、2～3語で。Canopyが求める形式です。

Virtually staged

写真キャプションまたは説明フィールド

CRMLSはここにラベルを求めています。必須でないボードでも、入れておいて損はありません。

バーチャルステージング済み。家具や装飾品は含まれません。ステージング前の写真を続けて掲載します。

ボードが元の写真を先に配置するよう求めている場合は、「follows」を「precedes」に変更してください。Bay Eastは直後に配置することを求めています。CRMLSはどちらでも構いません。

MLS一般向け備考

CVR MLSが必須とし、ノースカロライナ州のNC REALTORS®が推奨する配置です。

一部の写真はバーチャルステージング処理されています。表示されている家具や装飾品は含まれません。ステージング前の元の写真も写真セットに含まれています。

内覧案内の後ではなく、備考の最初の2行以内に記載してください。読まれない開示は意味がありません。

InstagramまたはFacebook投稿

カリフォルニア州では画像上またはその隣に記載する必要があるため、画像自体に「Virtually staged」と入れ、キャプションでも繰り返し、リンクを添付します。カルーセル形式では、キャプションだけでは「隣」とみなされない可能性があります。

本日新着：メープルストリート、3ベッド、2バス。リビングルームと主寝室はバーチャルステージング済みで、家具は含まれません。未編集写真：[リンク]

チラシまたは印刷物

MLSフィールドでは紙媒体に対応できず、チラシはAB 723の宣伝資料に該当します。写真の横にQRコードとともにこれを印刷してください。

デジタル加工画像：バーチャルステージング済み。未加工写真はスキャンしてご確認ください。

内覧会用サイン

必須とする規定は見当たりませんが、設置をお勧めします。オンラインで家具付きのリビングを見て、実際には空の部屋に入ってきた購入者が、一人で困惑することのないよう、ドアのそばに説明を貼り出しましょう。

この物件のオンライン写真の一部はバーチャルステージング処理されています。ご覧になった家具はここにはなく、販売にも含まれません。現在お歩きいただいている空の部屋が実際のものです。

片付け写真用テンプレート

片付け写真は最も忘れられがちです。売主の家具を削除することは、AB 723で特に家具が言及されている改変に該当します。CRMLSのガイダンスでも、バーチャルで空にした部屋は改変済みとみなされます。何を削除したかを明記し、部屋が元から空だったと誤解されないようにしましょう。

キャプション：デジタル加工済み：家具や私物は削除されています。元の写真を続けて掲載します。

備考：一部の写真は家具を削除するためにデジタル加工されています。元の写真も含まれています。

同じ部屋で家具を削除した後にステージングした場合は、両方を記載します：「Digitally altered: existing furniture removed and room virtually staged.」

補正写真用テンプレート

カリフォルニア州法では、「不動産の表現を変更しない」照明調整、シャープネス、ホワイトバランス、色補正、傾き補正、トリミング、露出変更は対象外です。単に明るくして傾きを直しただけの写真は、通常、同法に基づくラベルは不要です。

2つの例外があります。Bay East MLSのルールFAQでは、「AIによる補正」を改変画像に含めており、これは州法よりも広範囲です。また、元の写真で窓が真っ白に飛んでいたものが、編集後に景色が見えるようになった場合、ソフトウェアがカメラが記録しなかったものを補完したことになります。実際の外の景色と照合してください。ボードがラベルを求める場合、または不明な場合は、以下を使用してください。

デジタル補正済み：色と露出を補正、壁を水平に調整。追加・削除されたものはありません。

最後の一文が重要です。購入者に変更内容を正確に伝えます。

各文言の配置場所

問題を引き起こす文言

• 「写真はあくまでイメージです。」曖昧です。何が変更されたかが不明で、購入者はどの写真が対象か判断できません。
• ステージング写真に「AI補正済み」。編集内容を過小評価しています。ステージングは家具を追加する行為なので、ステージングと明記すべきです。
• 最初の写真にのみ1つの免責事項。ステージングまたは片付けを行ったすべての画像にラベルを付けてください。写真は個別に共有されます。
• 内覧案内や管理組合の詳細の後ろに埋もれたラベル。上部近くに配置してください。
• 「ステージング済み」のみ。購入者は実際の家具が置かれていると解釈します。「バーチャルステージング済み」と書きましょう。

これらの文言は、そもそも存在すべきでない編集を正当化するものではありません。Canopyはプールや暖炉の追加、電線の削除を禁止しており、CRMLSは壁の色、床材、造園の変更を禁止しています。いかなるラベルもこれらの編集を許容するものではありません。

Real Estate Cameraの開示処理方法

Real Estate Cameraは、ステージング結果をアプリ内で「virtually staged」とフラグ付けし、エクスポート前に開示確認を求めます。画像にラベルを印刷することはないため、上記の文言を、ボードや州が求める場合は画像上に、それ以外の場合はキャプションと備考にご自身で追加してください。元の写真はアプリ内で編集済み写真の隣に保持され、そのままアップロードできます。

ステージングは1部屋につき2クレジットです。片付けは2、補正は1クレジットです。アプリは空の差し替えや夕景処理を行わないため、それらのラベルが発生することはありません。

ボードごとの詳細ルールについては、バーチャルステージングのMLSルールガイドをご覧ください。編集自体については、写真から家具を削除する方法とステージングする価値のある部屋をご参照ください。また、購入希望者の多くがZillowで物件を探す場合は、Zillow物件写真ガイドで、2026年7月にZillowがAI加工写真について発表した内容をカバーしています。

当アプリがステージング写真をどのようにフラグ付けするかについては、不動産会社向けバーチャルステージングをご覧ください。

部屋をステージングし、ご利用のボードに合ったラベルを貼り付けてください。無料で始める：1クレジット