如何自行拍攝房屋以屋主自售

如果要以屋主自售方式為房源拍照，請比想像中更仔細地整理房屋，再用平放於胸口高度、保持水平的手機，從每個房間的角落拍攝，並開啟所有燈光。陽光照射時拍攝房屋正面的外觀。上傳約 22 至 27 張照片，也就是 Zillow 建議的數量，並在發布前修正燈光與歪斜的牆面。

你不需要單反相機，而是需要一間乾淨的房子、一支電量充足的手機，以及約兩個小時。以下是我建議的拍攝順序。

為什麼自己售屋時，照片格外重要

房仲的房源會登上 MLS，透過多個平台發布，還有另一位房仲向買家推薦。你的房源大多只存在於 Zillow 的屋主自售頁面，這些頁面免費且可上傳無限張照片。照片要承擔原本由房仲完成的銷售工作，決定會不會有人打電話給你。

Zillow 的攝影指南指出，照片少於 9 張的房屋在 60 天內售出的機率約低 20%。這份研究始於 2019 年，但結論並未改變：照片太少會讓買家懷疑你在隱藏某些情況。

整理：前一天

買家會認為照片中看到的所有東西都會隨屋附贈，或反映屋主對房屋的照顧程度。逐間房間整理。

• 清空所有檯面。 烤麵包機、刀架、碗盤架、肥皂、海綿。如果願意，可以留一盆植物或一碗檸檬。
• 取下冰箱磁貼與孩子的照片。 Zillow 的指南將此稱為去除個人化。買家需要想像自己的物品擺放在屋內，而不是你的。
• 收好玩具、寵物碗、寵物床、門邊的鞋子，以及成堆的信件。
• 鋪好每張床，並把羽絨被鋪平。皺褶在照片中看起來比實物更明顯。
• 清洗窗戶的內外兩側，並拆下即將拍攝之窗戶的紗窗。紗窗會讓窗戶看起來灰暗。
• 更換不亮的燈泡，並盡量搭配一致的色溫。暖色燈光的房間中，只要有一盞冷白光燈，就會顯現出一塊藍色區域。
• 戶外： 修剪草坪、清掃人行道與車道、盤起水管，並把垃圾桶移到車庫。

如果房屋的家具太多，拍照前先移走部分家具。東西較少的房間看起來更寬敞，而且這些家具你遲早都要打包。

拍攝清單

以下是我為一棟典型的 3 房、2 衛住宅安排的清單，約可拍出 25 張照片。

1. 從正面其中一個角落斜拍房屋外觀，同時呈現正面與一點側邊。Zillow 的指南建議這樣拍攝，因為能呈現房屋的深度。
2. 從街道對面正拍房屋正面外觀。
3. 玄關，從前門向內拍攝。
4. 客廳，分別從兩個角落拍攝。
5. 廚房，從 2 至 3 個角度拍攝，其中一個角度要呈現廚房與餐廳或客廳的連接方式。
6. 餐廳。
7. 主臥，從床的對角拍攝。
8. 主衛。
9. 其他每一間臥室，各拍一張。
10. 其他衛浴，各拍一張。
11. 買家可能會詢問的空間： 完工的地下室、家庭辦公室、大型步入式衣帽間，以及外觀不錯的洗衣房。
12. 房屋背面與後院，以及露台或平台。
13. 車庫，但前提是乾淨整潔。

每個畫面拍幾張，再選出最佳的一張。我們的 完整房地產照片拍攝清單會更詳細說明每個房間適合的拍攝角度。

如何握持手機

四個習慣能區分普通的房屋照片與出色的房屋照片。

• 一律用橫向拍攝。 房源網站會以寬螢幕顯示照片，縱向照片則會被縮小，並出現灰色邊條。
• 保持胸口高度。 Zillow的指南指出，胸口高度能呈現最準確的透視感，我也同意。視線高度會拍到過多地板或天花板。
• 保持水平。 在相機設定中開啟格線，讓門框對齊垂直線。如果手機傾斜，牆面也會歪斜。修正傾斜的垂直線會說明原因。
• 拍攝房間用超廣角，細節用1x。 0.5x鏡頭能將整間臥室收入畫面。讓家具遠離畫面邊緣，因為超廣角會使邊緣物體變形。

每次拍攝前，輕點牆面而不是窗戶，讓手機依房間亮度調整曝光。在iPhone上，我們的iPhone指南提供精確設定。Android也適用相同原則。

光線與時機

開啟所有燈光、拉開所有窗簾，並在一天中房間最明亮的時段拍攝室內。拍攝房屋正面時，Zillow建議太陽位於你身後，讓正面房屋受光。也就是說，朝東的房屋在早上拍，朝西的房屋在下午拍。我們的室外照片指南涵蓋朝北、朝南的房屋及陰天。

Zillow給賣方的照片指南還建議將灰色天空換成藍天。我會略過這項建議。買方在看房預約前，通常會先從車上或路邊看房子。如果照片裡藍天下的房屋，現場卻是灰濛濛的下午，買方親眼看到時的第一印象就會是照片與實況不符。當你還是議價的一方時，這是很糟的開端。

用手機編修

即使仔細拍攝，手機照片仍可能出現燈泡造成的黃色偏色、窗戶過曝成白色，以及牆面傾斜一兩度等問題。你可以在手機的照片編輯器中修正，每張只需幾分鐘。修飾應保持適度。過度提高亮度和飽和度會讓房間看起來失真，買方也會認為照片有所掩飾。

Real Estate Camera正是為此而生。你可以在應用程式內直接拍攝，也可以在網頁上傳入已拍好的照片。優化功能可修正光線、白平衡及垂直線，還能找回窗外的景色；每張照片只需20至60秒，消耗1點。天空會保留原始拍攝效果，房屋本身則不會被改動。

你的首點免費，因此付款前可以先用照片效果最差的照片試用。25張照片的房源，每張使用優化功能需25點。60點方案售價為$24.99，點數永不過期，編修失敗也會自動退款。

如果你已經搬出

空房間在照片中很難呈現。沒有家具，買方無法判斷空間大小。虛擬佈置可為空房間加入家具，提供8種風格，每張照片2點。建議為客廳與主臥進行虛擬佈置，其他房間保持空白。虛擬佈置有助於賣出房屋嗎會說明哪些房間值得使用。

如果你仍住在屋內，且無法清空房間，除雜物可移除家具與裝飾，並重建後方的地板與牆面，同樣每張2點。

無論如何，都要加上標示。加州的AB 723揭露法規主要適用於持牌房仲經紀人與經紀公司，而非屋主，但買方不會在意照片是誰拍的。請在照片說明或房源描述中加上「virtually staged」，並將未佈置的版本緊鄰著發布。應用程式會標示每張經過佈置的成品，並在匯出時要求你確認已揭露。它不會直接在圖片上加上標籤，因此說明文字要由你自行填寫。MLS虛擬佈置規則指南會說明經紀人依法應如何揭露，這是值得借鑑的標準。

發布之前

• 按照買方參觀的順序安排相簿：房屋正面、玄關、客廳、廚房、臥室、浴室、庭院。
• 將第一張照片設為最佳的外觀照片，因為它是搜尋結果中的縮圖。
• 在手機上以全螢幕檢視每張照片。檢查鏡子、烤箱門與窗戶，看看是否拍到自己的倒影。
• 刪除幾乎重複的照片。廚房保留兩個不錯的角度，而不是5個。
• 確認照片中的物品仍存在於房屋內。如果餐桌已經賣掉，就不要在照片中出現。

接著就可以刊登了。如果某張照片效果不佳，你可以選更好的日子重新拍攝一個房間，不必重拍整套照片。

若想用同一個應用程式拍攝並編修房源，請查看房地產攝影應用程式。

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