Real Estate Camera
加州AB 723規定，如果你使用數碼修改過的照片來宣傳待售房屋，你必須標明它，並向買家展示原始照片。標籤必須「合理顯眼」，位於圖像上或旁邊，並附有連結、網址或QR碼，連接到一個包含未經修改照片的公開頁面。調亮、拉直和色彩校正不算是修改。佈置、移除傢俬和更改窗外景觀則屬於修改。
本指南引用立法機關網站上的法案文本，並逐一說明每種編輯。這不是法律意見。你的經紀、你所在MLS的現行規則以及你需要的律師意見，均優先於此處的任何內容。
法例本身
AB 723由眾議員Pellerin提出，在《商業及專業守則》中新增第10140.8條。州長於2025年10月10日批准，並於同日編纂為《2025年法規》第497章，根據法案歷史。它從2026年1月1日起適用，這也是SDMLS等MLS列出的生效日期。
該條文屬於《房地產法》的一部分，由房地產局執行。法案的立法顧問摘要指出，「故意違反《房地產法》屬於刑事罪行。」這是法定的後盾。實際上，大多數經紀會首先從他們的MLS得知問題。
它的要求
第10140.8(a)條適用於「房地產經紀或銷售人員，或代其行事的人」，在「待售房地產的廣告或其他宣傳材料」中使用數碼修改過的圖像。它設定了兩項責任。
- 聲明和連結。廣告必須說明圖像已被修改，並包含「一個連結到可公開存取的互聯網網站、網址或QR碼」，該連結包含並清楚標明原始圖像。聲明必須「合理顯眼」，置於「圖像上或旁邊」，並說明未經修改的圖像可在該連結找到。
- 在你自己的網站上提供原始圖像。如果廣告在你控制的網站上，請在帖子中包含未經修改的版本。連結到一個包含原始圖像的公開頁面也符合此要求，只要聲明說明它們在哪裡。
這涵蓋的範圍比MLS更廣。傳單、Instagram帖文和你自己的樓盤頁面都是銷售的宣傳材料。
什麼是數碼修改圖像
第10140.8(b)(1)條將其定義為由持牌人「製作或按其指示製作」的圖像，並已使用照片編輯軟件或AI「添加、移除或更改元素」。列出的項目包括傢俬和固定裝置、電器、地板、牆壁、油漆顏色、硬景觀、庭院植物、外牆，甚至樓層平面圖。然後它延伸到物業範圍以外，命名了街燈、電線桿、「透過窗戶的景觀」和鄰近物業。
「按其指示製作」這一點很重要。如果你的攝影師或編輯服務因你的要求而進行更改，這仍然是你修改過的圖像。
第10140.8(b)(2)條排除了「僅進行燈光、銳利化、白平衡、色彩校正、角度、拉直、裁剪、曝光或其他常見照片編輯調整，且不改變房地產呈現方式」的圖像。
灰色地帶
法例在邊緣情況是清晰的。中間地帶則需要判斷。
- 天空替換。法例沒有明確提及「天空」。但天空替換添加和移除了元素，而Bay East MLS規則常見問題將天空替換列為數碼修改。我會標記它。
- 還原窗景。如果原始相片中嘅窗戶曝光過度變成全白，而編輯後嘅相片顯示出樹木，即係軟件填補咗相機冇記錄到嘅部分。法例明確提及「窗景」。如果窗景同實際情況唔完全一致，就要將相片視為經修改處理，或者唔好使用。
- 「AI優化」。Bay East的常見問題也將「AI優化」列為修改圖像，比法例的排除範圍更廣。在該委員會，即使是AI進行的燈光修正也可能需要標籤。CRMLS接受「數碼增強」作為其標籤之一。
如有疑問，請標記它並發布原始圖像。標籤不會花費你任何東西。遺漏標籤可能會讓你被罰款或收到投訴。
如何合規：逐項編輯說明
| 編輯 | 根據AB 723是否屬於修改？ | 應如何處理 |
|---|---|---|
| 曝光、白平衡、色彩、銳利化 | 否，如果它不改變物業的呈現方式 | 根據法例無需處理。請查閱你的MLS是否要求為AI編輯添加標籤。 |
| 拉直垂直線、裁剪 | 否 | 根據法例無需處理。不要裁剪掉買家會關心的缺陷或鄰居的牆壁。 |
| 從過度曝光的窗戶中提取的窗景 | 視乎是否與實際情況相符 | 與窗外實際情況比較。如果不確定，請標記它。 |
| 天空替換或黃昏效果 | 視為是 | 聲明加上原始圖像連結。 |
| 移除傢俬或雜物 | 是，傢俬被明確列出 | 聲明加上原始圖像連結。 |
| 虛擬佈置 | 是 | 聲明加上原始圖像連結。大多數MLS也要求在照片標籤中標明「虛擬佈置」。 |
| 油漆顏色、地板、草坪、外牆 | 是 | 需要披露，但請先查閱你的MLS。CRMLS禁止更改這些真實特徵。 |
| 移除電線、電線桿、鄰近房屋 | 是，法例中明確列出 | 不要這樣做。即使有標籤，隱藏它們也會誤導買家。 |
在你每個廣告渠道的合規做法
MLS
遵循你所在委員會的機制，這些機制是考慮到AB 723而制定的。CRMLS要求在照片描述欄位中標註（「數碼增強」、「數碼修改」或「虛擬佈置」），並將原始圖像放在修改圖像之前或之後。它會先發出警告，如果你不修正，則罰款$250。Bay East要求原始圖像緊接其後。SDMLS表示其規則也適用於IDX、VOW和分發顯示。
你自己的網站
在同一樓盤帖子中包含原始圖像，或連結到一個包含原始圖像的公開頁面，並在照片旁邊的聲明中說明。
社交媒體帖文和傳單
這些是最容易出錯的，因為沒有MLS欄位為你代勞。將聲明放在圖像上或直接旁邊。在傳單上，照片旁邊的QR碼也可以。像這樣的一行文字涵蓋了法例的要求：
數碼修改圖像。請參閱 [你的連結] 上的未經修改照片。
連結的頁面必須是公開的，並且必須清楚標明哪張照片是原始照片。在你的網站上建立一個頁面，顯示每張修改前後的照片並標明，這是最簡單的方法。
Real Estate Camera如何配合
我們圍繞這條界線構建了Real Estate Camera，以下是它為你處理和不處理的具體事項。
- 優化功能修正光線、白平衡和垂直線，並保持天空與拍攝時完全一致。它不會觸及建築或園林景觀。大多數僅進行優化的照片仍屬於法例的排除範圍。例外情況是原始照片中窗戶完全過度曝光，所以請檢查這些窗戶。
- 去雜物和虛擬佈置屬於修改。應用程式會將佈置結果標記為「虛擬佈置」，並在匯出時要求你確認披露。
- 標籤不會印在圖像上。對於傳單或社交媒體帖文，聲明必須放在照片上或旁邊，你需要自行添加。
- 你的原始圖像會保留在應用程式中，與編輯版本相鄰，準備好上傳到旁邊或發布到你的原始圖像頁面。
該應用程式不進行黃昏效果或天空替換，因此這些灰色地帶的編輯不會出現。如果你在其他地方進行這些編輯，請標記它們。
AB 723檢查清單
- 將每張照片分類為「僅校正」和「已修改」。佈置、去雜物、天空替換以及任何更改了景觀的照片都歸入已修改類別。
- 將每張已修改的照片與其原始照片進行比較。窗戶、門、壁爐、地板和天花板應保持一致。缺陷應保持可見。
- 檢查每個編輯過的窗戶景觀是否與實際窗外情況相符。
- 建立一個公開頁面，包含每張原始照片，並清楚標明，獲取其網址和QR碼。
- MLS：按照你所在委員會指定的方式標註照片，並按要求的順序上傳原始圖像。
- 你的網站：將原始圖像放在帖子中，或連結到原始圖像頁面，並在每張已修改圖像旁邊加上聲明。
- 社交媒體和印刷品：在圖像上或旁邊加上聲明，以及連結或QR碼。
- 不要移除電線、電線桿或鄰近建築物，也不要更改油漆、地板或園林景觀。
- 將原始圖像和編輯版本一起保存在樓盤文件夾中，以備查詢。
對於加州以外的各委員會規則，請閱讀虛擬佈置MLS規則指南。關於編輯本身，請參閱從照片中移除傢俬、修正過暗照片以及我們關於在手機上編輯整個樓盤的教學。如果你正在選擇工具，最佳虛擬佈置應用程式和佈置費用比較了各種選項，以及BoxBrownie和Virtual Staging AI的替代指南。要拍好基礎照片，請參閱使用iPhone拍攝樓盤照片。
關於我們的應用程式如何標記佈置照片，請參閱為地產經紀提供的虛擬佈置。
佈置一個房間，並保留原始照片以備用於你的AB 723連結。免費開始：1點數。
問題
加州AB 723有什麼要求？
如果持牌人，或代其行事的人，使用數碼修改過的圖像來宣傳待售物業，廣告必須在圖像上或旁邊說明該圖像已被修改，並提供連結到一個公開頁面、網址或QR碼，顯示原始圖像。在持牌人控制的網站上，原始圖像須放在帖子內或透過連結提供。
AB 723何時生效？
該法案於2025年10月10日獲批准並編纂為《2025年法規》第497章，在《商業及專業守則》中新增第10140.8條。它從2026年1月1日起適用。
調亮或拉直照片是否算作數碼修改？
根據法例不算。法例排除了不改變物業呈現方式的燈光、銳利化、白平衡、色彩校正、角度、拉直、裁剪和曝光調整。部分MLS對修改的定義更廣泛，請查閱你所屬的委員會。
AB 723是否允許虛擬佈置？
可以，但須披露。添加或移除傢俬會使圖像成為數碼修改，因此你需要在圖像旁邊加上聲明，並提供連結或QR碼連接到未經佈置的原始圖像。
如果不遵守會有什麼後果？
立法顧問摘要指出，故意違反《房地產法》屬於刑事罪行。MLS亦會執行自己的規則。例如，CRMLS會先發出警告，若問題未解決則罰款$250。
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