樓盤放盤應該有多少張相片？

三房樓盤通常應有約 25 張相片。Zillow 的攝影指南根據 Zillow 的研究，建議理想數量為 22 至 27 張。一房單位可以少一點，附地皮的大型房屋則可以多一點，但不要只為了達到指定數量，在相簿中加入近乎重複的相片。

本頁其餘內容會說明相片數量如何按物業類型調整、MLS 容許的數量、相簿排列方式，以及應該刪走哪些內容。

Zillow 指引的實際內容

Zillow 面向賣方的指南提出三點關於相片數量的建議。22 至 27 張是理想範圍。相片少於 9 張的房屋，在 60 天內售出的可能性低約 20%。相片超過 28 張的房屋，售出時間則較長。

關於相片超過 28 張的房屋這一點，很容易被誤解。Zillow 本身指出，原因是售價而不是相片：相片達 28 張或以上的房屋，售價高出 12%，而額外相片也不能抵銷較高的叫價。因此，這項發現並不是說「超過 28 張相片會造成不利影響」，而更接近「超過某個數量後，更多相片就不再有幫助」。

有兩點需要留意。這篇文章日期為 2019 年 11 月，而且對象是房屋賣方，不是研究論文。我會把 22 至 27 張視為合理預設值，而不是硬性規則。最值得記住的是下限：只有少量相片的樓盤，買家往往會直接略過。

不同物業類型應有多少張相片

以下是我使用的數量範圍，前提是每張相片都能展示其他相片沒有呈現的內容。

上述超出 Zillow 建議範圍的數量並不矛盾。占地 4 英畬的五房房屋，比占地四分之一英畬的三房房屋有更多內容值得展示，買家也會想看看穀倉。真正不值得佔一個位置的是，同一間睡房的第 4 個拍攝角度。

拍攝時的相片數量應約為上載數量的兩倍。當日拍攝不用花錢，而且當某個角度出現反光或牆壁歪斜時，你便有其他選擇。

MLS 允許上載多少張相片？

每個 MLS 都有各自的限制，而且差異很大。我查看了以下兩個例子：

• CRMLS 的 Flexmls 說明頁面指出，每個物業廣告可上載 75 張相片，每張最多 15 MB 或 3000 x 2000 像素。同一頁面亦說明，未能準確呈現物業狀況的相片，例如經過虛擬佈置的相片，必須加以標示。
• 密歇根州的 Realcomp允許上載最多 99 張相片，包括主要相片。刊登廣告後 48 小時內，必須提供從物業正面拍攝的主要相片，而且相片不得載有代理公司招牌、水印或文字（Realcomp 自己的水印除外）。

這兩個限制都遠高於一般物業廣告所需，通常也是這個情況。限制很少成為真正的樽頸，你自己的編輯才是。查閱一次你所属板塊的規則並記在筆記內，包括主要相片、圖片文字及虛擬佈置標示的相關規定。

相片次序與數量同樣重要

第一張相片通常會顯示在搜尋結果中，因此它決定會否有人點進廣告。其後可按照參觀屋子的次序排列相片：

1. 最佳正面外觀。
2. 入口。
3. 客廳和家庭廳。
4. 廚房所有角度的相片放在一起，然後是餐廳。
5. 主臥、主浴室。
6. 其他睡房、其他浴室。
7. 書房、額外房間、地下室。
8. 後花園、露台、泳池，然後是其他設施。

每個房間的相片應放在一起。如果買家願意多付錢的特色只有一項，例如湖景或新廚房，它便可排到第二位。逐房拍攝清單會詳細介紹每個房間。

正面相片是整組相片中最需要花心思的一張。如果拍攝時陽光在屋後，便值得在它成為縮圖之前加以修正。

要刪除的內容

刪減是許多物業廣播出問題的地方。拍攝後可能有 60 張相片，以下內容應優先刪除：

• 近乎重複的相片。同一睡房從幾乎相同角落拍攝的兩張相片。保留較清晰的一張。
• 衣帽間，除非是真正的步入式衣帽間。洗衣角、設備間及暖爐也一樣。
• 普通客廁。如果狹小又平凡，對廣告沒有幫助。
• 沒有特別之處的物件特寫，例如普通水龍頭、恆溫器或燈掣。
• 任何有技術問題的相片：歪斜的牆壁、你映在鏡面或不鏽鋼雪櫃上的倒影、窗戶過曝而房間昏暗、畫面模糊。
• 照片中比親身看來更遜色的房間。狹窄的走廊或逼仄的泥房可能令人覺得房屋更狹小。不要拍攕，讓實地看房說服買家。
• 街道及社區景觀相片，除非有值得展示的景點，例如對面的公園。

不要刪除買家會查看的房間。每間睡房和每間設有完整浴室設施的浴室都應出現，即使外觀平凡也一樣。欠缺浴室相片會令人懷疑有甚麼問題。

何時相片較少才是合適選擇

有些廣告的相片數量應低於一般範圍，這沒有問題。

• 需要裝修且按現狀出售的房屋。 如實展示外觀、間隔及地界。12 張清晰呈現房屋需要修葺的相片，比 30 張試圖掩飾問題的相片更能向買家說明情況。
• 空地。可提供幾張從道路及地界內拍攝的地界相片、可見的景觀，以及現有建築物或通道。以 Realcomp 為例，土地廣告仍須至少提供 1 張相片。
• 有租客居住而你不能進入每個房間的出租物業。上載拍攝得好的相片，並在備註中說明看房時可參觀更多地方。

真正要避免的是偷懶減少相片：在每個房間門口拍 6 張快照。Zillow 少於 9 張相片的廣告正是針對這類情況。

保持相片組合風格一致

25 張看起來來自同一座房屋的相片，比 40 張風格不一的相片更好。這代表各房間的色調相近、所有垂直線保持筆直，以及沒有明顯比其他房間昏暗的空間。

如果你使用手機拍攝，保持一致性是最困難的部分。Real Estate Camera 的優化功能可修正光線、白平衡及垂直線，每張相片只需 20 至 60 秒，消耗 1 點數，因此 25 張相片的組合共需 25 點數。$24.99 的 60 點數套票足以處理兩個同等大小的相片組合，而且點數不會過期。你的首個點數免費，如果想在購買任何服務前先試用一張相片，可以使用。

空房的虛擬佈置每張相片需消耗 2 點數。多個 board 都要求標示經過佈置的相片。以 CRMLS 的說明頁為例，當中指出這些相片必須附上說明。應用程式會將經過虛擬佈置的檔案標示為「virtually staged」，但不會把標籤印在圖片上，因此你需要自行在說明中加上。更多詳情見 虛擬佈置的 MLS 規則。如果你使用手機拍攝，以 iPhone 拍攝地產相片一文會介紹相關設定。

如要使用同一個應用程式拍攝及編輯整組相片，請參閱 地產攝影應用程式。

無須離開住址即可編輯完整的 25 張相片組合。免費開始：1 點數。