Real Estate Camera
La loi AB 723 de Californie stipule que si vous utilisez une photo modifiée numériquement pour faire la publicité d'une maison à vendre, vous devez l'étiqueter et montrer l'original aux acheteurs. L'étiquette doit être « raisonnablement visible » et se trouver sur ou à côté de l'image, avec un lien, une URL ou un QR code vers une page publique contenant la photo non modifiée. L'éclaircissement, le redressement et la correction des couleurs ne comptent pas comme une modification. La mise en scène, le retrait de meubles et le changement de la vue par une fenêtre en sont.
Ce guide cite le texte de la loi provenant du site officiel de l'Assemblée législative et détaille chaque type de retouche. Il ne s'agit pas d'un avis juridique. Votre courtier, les règles actuelles de votre MLS et, si nécessaire, un avocat prévalent sur tout ce qui est écrit ici.
La loi elle-même
AB 723, par le député Pellerin, ajoute la section 10140.8 au Code des professions et du commerce. Le gouverneur l'a approuvée le 10 octobre 2025, et elle a été codifiée le même jour en tant que chapitre 497 des lois de 2025, selon l'historique du projet de loi. Elle s'applique à partir du 1er janvier 2026, date que les MLS telles que SDMLS indiquent comme date d'effet.
Cette section se trouve dans la loi immobilière, administrée par le Département de l'immobilier. Le résumé du conseil législatif du projet de loi indique qu'« une violation intentionnelle de la loi immobilière est un délit ». C'est la garantie légale. En pratique, la plupart des agents entendront d'abord parler d'un problème par leur MLS.
Ce qu'elle exige
La section 10140.8(a) s'applique à « un courtier ou agent immobilier, ou une personne agissant en leur nom » qui place une image modifiée numériquement dans « une publicité ou tout autre matériel promotionnel pour la vente d'un bien immobilier ». Elle établit deux obligations.
- Une mention et un lien. L'annonce doit indiquer que l'image a été modifiée et inclure « un lien vers un site internet accessible au public, une URL ou un QR code » qui inclut et identifie clairement l'original. La mention doit être « raisonnablement visible », placée « sur ou à côté de l'image », et doit indiquer que les images non modifiées se trouvent à ce lien.
- L'original sur votre propre site web. Si l'annonce se trouve sur un site web que vous contrôlez, incluez la version non modifiée dans l'annonce. Le fait de créer un lien vers une page publique contenant les originaux satisfait également à cette obligation, à condition que la mention indique où ils se trouvent.
Cela couvre plus que le MLS. Un dépliant, une publication Instagram et votre propre page d'annonce sont tous des matériels promotionnels pour une vente.
Ce qui constitue une image modifiée numériquement
La section 10140.8(b)(1) la définit comme une image « créée par ou sous la direction de » l'agent qui a été modifiée à l'aide d'un logiciel de retouche photo ou d'IA « pour ajouter, supprimer ou modifier des éléments ». Les éléments nommés vont des meubles et accessoires aux appareils électroménagers, revêtements de sol, murs, couleur de peinture, aménagements extérieurs, plantations de jardin, façade, et même les plans d'étage. Elle va ensuite au-delà de la limite de la propriété, nommant les lampadaires, les poteaux électriques, les « vues à travers les fenêtres » et les propriétés voisines.
« Sous la direction de » est important. Si votre photographe ou un service de retouche effectue la modification parce que vous l'avez demandé, il s'agit toujours de votre image modifiée.
La section 10140.8(b)(2) exclut les images où « seuls des réglages de luminosité, de netteté, de balance des blancs, de correction des couleurs, d'angle, de redressement, de recadrage, d'exposition ou d'autres ajustements photo courants sont effectués et ne changent pas la représentation du bien immobilier ».
Là où ça devient flou
La loi est claire aux extrémités. Le milieu nécessite du jugement.
- Remplacement du ciel. La loi ne mentionne pas le « ciel ». Mais un échange de ciel ajoute et supprime des éléments, et la FAQ de la règle de Bay East MLS liste le remplacement du ciel comme une modification numérique. Je l'étiquetterais.
- Vues de fenêtre récupérées. Si la fenêtre de votre original était complètement blanche et que la retouche montre des arbres, le logiciel a comblé ce que l'appareil photo n'a pas enregistré. « Vues à travers les fenêtres » est nommé dans la loi. Si la vue n'est pas exactement ce qui se trouve à l'extérieur, traitez la photo comme modifiée ou ne l'utilisez pas.
- « Amélioration par IA ». La FAQ de Bay East liste également les « améliorations par IA » parmi les images modifiées, plus largement que l'exclusion de la loi. Sur cette chambre, même une correction d'éclairage effectuée par IA peut nécessiter une étiquette. CRMLS accepte « amélioré numériquement » comme l'une de ses étiquettes.
En cas de doute, étiquetez et publiez l'original. Une étiquette ne vous coûte rien. En omettre une peut vous coûter une amende ou une plainte.
Comment se conformer, retouche par retouche
| Retouche | Modifiée selon AB 723 ? | Que faire |
|---|---|---|
| Exposition, balance des blancs, couleur, netteté | Non, si cela ne change pas la représentation du bien | Rien selon la loi. Vérifiez si votre MLS souhaite une étiquette pour les retouches par IA. |
| Redressement des verticales, recadrage | Non | Rien selon la loi. Ne recadrez pas pour masquer un défaut ou un mur voisin qui intéresserait les acheteurs. |
| Vue de fenêtre extraite d'une fenêtre surexposée | Dépend si elle correspond à la réalité | Comparez avec ce qui se trouve à l'extérieur. En cas de doute, étiquetez. |
| Remplacement du ciel ou twilight | Considérez comme oui | Mention plus lien vers l'original. |
| Retrait de meubles ou désencombrement | Oui, les meubles sont nommés | Mention plus lien vers l'original. |
| Home staging virtuel | Oui | Mention plus lien vers l'original. La plupart des MLS souhaitent également « virtuellement mis en scène » dans l'étiquette de la photo. |
| Couleur de peinture, revêtement de sol, pelouse, façade | Oui | Divulguez, mais vérifiez d'abord votre MLS. CRMLS interdit les modifications de ces caractéristiques réelles. |
| Retrait de lignes électriques, poteaux, maisons voisines | Oui, nommés dans la loi | Ne le faites pas. Même avec une étiquette, les cacher induit les acheteurs en erreur. |
À quoi ressemble la conformité dans chaque endroit où vous faites de la publicité
Le MLS
Suivez les modalités de votre chambre, qui ont été rédigées en tenant compte de l'AB 723. CRMLS souhaite l'étiquette dans le champ de description de la photo (« amélioré numériquement », « modifié numériquement » ou « virtuellement mis en scène ») et l'original immédiatement avant ou après l'image modifiée. Cela commence par un avertissement, puis une amende de 250 $ si vous ne corrigez pas. Bay East exige l'original immédiatement après. SDMLS indique que ses règles s'appliquent également aux affichages IDX, VOW et de syndication.
Votre propre site web
Incluez l'original dans la même annonce, ou créez un lien vers une page publique qui le contient, et mentionnez-le dans la déclaration à côté de la photo.
Publications sur les réseaux sociaux et dépliants
Ce sont les plus faciles à mal faire, car aucun champ MLS ne fait le travail à votre place. Placez la mention sur l'image ou directement à côté. Sur un dépliant, un QR code à côté de la photo fonctionne. Une ligne comme celle-ci couvre ce que la loi demande :
Image modifiée numériquement. Voir les photos non modifiées à [votre lien].
La page liée doit être publique et doit clairement identifier quelle photo est l'original. Une page sur votre site avec chaque avant/après, étiqueté, est la manière la plus simple de le faire.
Comment Real Estate Camera s'intègre
Nous avons construit Real Estate Camera autour de cette ligne, voici donc exactement ce qu'il fait et ne fait pas pour vous.
- Sublimation corrige la lumière, la balance des blancs et les verticales, et conserve le ciel exactement comme il a été photographié. Il ne touche pas à l'architecture ou à l'aménagement paysager. La plupart des photos avec Sublimation uniquement restent dans l'exclusion de la loi. L'exception est une fenêtre qui était complètement blanche dans l'original, vérifiez donc celles-ci.
- Désencombrement et home staging virtuel sont des modifications. L'application marque les résultats mis en scène comme « virtuellement mis en scène » et vous demande de confirmer la divulgation lors de l'exportation.
- L'étiquette n'est pas imprimée sur l'image. Pour un dépliant ou une publication sur les réseaux sociaux, où la mention doit se trouver sur ou à côté de la photo, vous l'ajoutez vous-même.
- Votre original reste dans l'application à côté de la retouche, prêt à être téléchargé à côté ou publié sur votre page d'originaux.
L'application ne fait pas de twilight ni d'échange de ciel, donc ces retouches de zone grise ne se posent pas. Si vous les obtenez ailleurs, étiquetez-les.
Checklist AB 723
- Classez chaque photo en « corrigée uniquement » et « modifiée ». Les photos mises en scène, désencombrées, avec ciel échangé et tout ce qui a une vue modifiée vont dans la pile modifiée.
- Comparez chaque photo modifiée avec son original. Les fenêtres, les portes, la cheminée, le revêtement de sol et le plafond doivent correspondre. Les défauts doivent rester visibles.
- Vérifiez chaque vue de fenêtre retouchée par rapport à ce qui se trouve réellement à l'extérieur.
- Créez une page publique avec chaque original, clairement étiqueté, et obtenez son URL et un QR code.
- MLS : étiquetez la photo comme votre chambre le spécifie et téléchargez l'original dans l'ordre qu'elle exige.
- Votre site web : placez les originaux dans l'annonce ou créez un lien vers la page des originaux, avec la mention à côté de chaque image modifiée.
- Réseaux sociaux et imprimé : mention sur ou à côté de l'image, plus le lien ou le QR code.
- Ne retirez pas les lignes électriques, les poteaux ou les bâtiments voisins, et ne modifiez pas la peinture, le revêtement de sol ou l'aménagement paysager.
- Conservez les originaux et les retouches ensemble dans le dossier de l'annonce au cas où quelqu'un demanderait.
Pour les règles chambre par chambre en dehors de la Californie, lisez le guide des règles MLS pour le home staging virtuel. Pour les retouches elles-mêmes, voir retirer les meubles des photos, corriger les photos sombres et notre guide pas à pas pour retoucher une annonce entière sur un téléphone. Si vous choisissez un outil, les meilleures applications de home staging virtuel et ce que coûte le home staging comparent les options, ainsi que les guides alternatifs BoxBrownie et Virtual Staging AI. Pour réussir la photo de base, voir prendre des photos d'annonce avec un iPhone.
Pour savoir comment notre application marque les photos mises en scène, voir home staging virtuel pour agents immobiliers.
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Questions
Qu'exige la loi AB 723 de Californie ?
Si un agent immobilier, ou une personne agissant pour lui, utilise une image modifiée numériquement pour faire la publicité d'un bien en vente, l'annonce doit indiquer que l'image a été modifiée, sur ou à côté de l'image, et fournir un lien vers une page publique, une URL ou un QR code montrant l'original. Sur un site web contrôlé par l'agent, l'original doit figurer dans l'annonce ou derrière un lien.
Quand la loi AB 723 est-elle entrée en vigueur ?
Elle a été approuvée et codifiée le 10 octobre 2025 en tant que chapitre 497 des lois de 2025, ajoutant la section 10140.8 au Code des professions et du commerce. Elle s'applique à partir du 1er janvier 2026.
L'éclaircissement ou le redressement d'une photo compte-t-il comme une modification numérique ?
Non selon la loi. Celle-ci exclut les réglages de luminosité, de netteté, de balance des blancs, de correction des couleurs, d'angle, de redressement, de recadrage et d'exposition qui ne changent pas la représentation du bien. Certaines règles MLS définissent la modification plus largement, vérifiez donc auprès de votre chambre.
Le home staging virtuel est-il autorisé par l'AB 723 ?
Oui, avec mention. Ajouter ou retirer des meubles rend l'image modifiée numériquement, vous avez donc besoin de la mention à côté de l'image et d'un lien ou QR code vers l'original non mis en scène.
Que se passe-t-il si je ne me conforme pas ?
Le résumé du conseil législatif note qu'une violation intentionnelle de la loi immobilière est un délit. Les MLS appliquent également leurs propres règles. CRMLS, par exemple, émet d'abord un avertissement, puis une amende de 250 $ si le problème n'est pas résolu.
Qui fait ce site
Real Estate Camera est une app de photos d'annonces immobilières pour iPhone, Android et le web. Nous avons écrit cette page, nous avons donc un intérêt dans le sujet. Les prix des autres entreprises viennent de leurs propres pages à la date indiquée, et nous disons où elles font mieux. Un chiffre faux ? Dites-le-nous et nous le corrigerons.
