AB 723 Καλιφόρνιας και ψηφιακά τροποποιημένες φωτογραφίες ακινήτων: τι απαιτεί ο νόμος

Το AB 723 της Καλιφόρνιας ορίζει ότι αν χρησιμοποιείτε ψηφιακά τροποποιημένη φωτογραφία για διαφήμιση ακινήτου προς πώληση, πρέπει να την επισημάνετε και να δείξετε στους αγοραστές το πρωτότυπο. Η επισήμανση πρέπει να είναι «εύλογα εμφανής» και να βρίσκεται πάνω ή δίπλα στην εικόνα, με σύνδεσμο, URL ή QR code σε δημόσια σελίδα που φιλοξενεί την αναλλοίωτη φωτογραφία. Η φωτογράφιση, το ίσιωμα και η διόρθωση χρώματος δεν θεωρούνται τροποποίηση. Η επίπλωση, η αφαίρεση επίπλων και η αλλαγή της θέας από το παράθυρο θεωρούνται.

Αυτός ο οδηγός παραθέτει το κείμενο του νομοσχεδίου από τον ιστότοπο του Νομοθετικού Σώματος και αναλύει κάθε είδος επεξεργασίας. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Ο μεσίτης σας, οι τρέχοντες κανόνες του MLS σας και ένας δικηγόρος αν χρειαστείτε υπερισχύουν οτιδήποτε εδώ.

Ο ίδιος ο νόμος

Το AB 723, από τη βουλευτή Pellerin, προσθέτει το Τμήμα 10140.8 στον Κώδικα Επιχειρήσεων και Επαγγελμάτων. Ο Κυβερνήτης το ενέκρινε στις 10 Οκτωβρίου 2025 και καταχωρήθηκε την ίδια ημέρα ως Κεφάλαιο 497, Νόμοι του 2025, σύμφωνα με το ιστορικό του νομοσχεδίου. Ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2026, ημερομηνία που τα MLS όπως το SDMLS αναφέρουν ως έναρξη ισχύος.

Το τμήμα εντάσσεται στον Νόμο Περί Ακινήτων, τον οποίο διαχειρίζεται το Τμήμα Ακινήτων. Η Σύνοψη του Νομοθετικού Συμβούλου του νομοσχεδίου αναφέρει ότι «η εκούσια παραβίαση του Νόμου Περί Ακινήτων είναι ποινικό αδίκημα». Αυτή είναι η νομοθετική δικλείδα ασφαλείας. Στην πράξη, οι περισσότεροι μεσίτες θα ενημερωθούν πρώτα για ένα πρόβλημα από το MLS τους.

Τι απαιτεί

Το Τμήμα 10140.8(α) εφαρμόζεται σε «μεσίτη ή πωλητή ακινήτων, ή πρόσωπο που ενεργεί για λογαριασμό τους» που τοποθετεί ψηφιακά τροποποιημένη εικόνα σε «διαφήμιση ή άλλο προωθητικό υλικό για την πώληση ακίνητης περιουσίας». Θέτει δύο υποχρεώσεις.

• Δήλωση και σύνδεσμος. Η διαφήμιση πρέπει να αναφέρει ότι η εικόνα έχει τροποποιηθεί και να περιλαμβάνει «σύνδεσμο προς δημόσια προσβάσιμο ιστότοπο, URL ή QR code» που περιέχει και αναγνωρίζει σαφώς το πρωτότυπο. Η δήλωση πρέπει να είναι «εύλογα εμφανής», τοποθετημένη «πάνω ή δίπλα στην εικόνα» και να αναφέρει ότι οι αναλλοίωτες εικόνες βρίσκονται σε εκείνον τον σύνδεσμο.
• Το πρωτότυπο στον δικό σας ιστότοπο. Εάν η αγγελία βρίσκεται σε ιστότοπο που ελέγχετε, συμπεριλάβετε την αναλλοίωτη έκδοση στη δημοσίευση. Η σύνδεση σε μια δημόσια σελίδα με τα πρωτότυπα ικανοποιεί επίσης αυτή την απαίτηση, αρκεί η δήλωση να αναφέρει πού βρίσκονται.

Αυτό καλύπτει περισσότερα από το MLS. Ένα φυλλάδιο, μια ανάρτηση στο Instagram και η δική σας σελίδα καταχώρισης αποτελούν προωθητικό υλικό για πώληση.

Τι θεωρείται ψηφιακά τροποποιημένη εικόνα

Το Τμήμα 10140.8(β)(1) την ορίζει ως εικόνα «δημιουργημένη από ή κατ' εντολήν» του αδειούχου που έχει τροποποιηθεί με λογισμικό επεξεργασίας φωτογραφιών ή AI «για προσθήκη, αφαίρεση ή αλλαγή στοιχείων». Τα αναφερόμενα στοιχεία περιλαμβάνουν έπιπλα και εξαρτήματα, συσκευές, δάπεδα, τοίχους, χρώμα βαφής, σκληρό τοπίο, φύτευση αυλής, πρόσοψη, ακόμη και κατόψεις. Στη συνέχεια επεκτείνεται πέρα από τα όρια του ακινήτου, αναφέροντας φώτα δρόμου, κολώνες κοινής ωφέλειας, «θέα μέσα από παράθυρα» και γειτονικές ιδιοκτησίες.

Το «κατ' εντολήν» έχει σημασία. Αν ο φωτογράφος σας ή μια υπηρεσία επεξεργασίας κάνει την αλλαγή επειδή το ζητήσατε, εξακολουθεί να είναι η τροποποιημένη εικόνα σας.

Το Τμήμα 10140.8(β)(2) εξαιρεί εικόνες όπου «γίνονται μόνο ρυθμίσεις φωτισμού, ευκρίνειας, ισορροπίας λευκού, διόρθωσης χρώματος, γωνίας, ισιώματος, περικοπής, έκθεσης ή άλλες συνήθεις ρυθμίσεις επεξεργασίας φωτογραφιών που δεν αλλάζουν την αναπαράσταση του ακινήτου».

Πού γίνεται γκρίζο

Ο νόμος είναι σαφής στα άκρα. Η μέση απαιτεί κρίση.

• Αντικατάσταση ουρανού. Ο νόμος δεν αναφέρει «ουρανό». Αλλά μια αλλαγή ουρανού προσθέτει και αφαιρεί στοιχεία, και οι Συχνές Ερωτήσεις του Bay East MLS αναφέρουν την αντικατάσταση ουρανού ως ψηφιακή τροποποίηση. Θα το επισήμαινα.
• Αποκατεστημένη θέα παραθύρου. Αν το παράθυρο στο πρωτότυπό σας ήταν εντελώς λευκό και η επεξεργασία δείχνει δέντρα, το λογισμικό συμπλήρωσε ό,τι δεν κατέγραψε η κάμερα. Η «θέα μέσα από παράθυρα» αναφέρεται στον νόμο. Αν η θέα δεν είναι ακριβώς αυτή που υπάρχει έξω, αντιμετωπίστε τη φωτογραφία ως τροποποιημένη ή μην τη χρησιμοποιήσετε.
• «Βελτίωση AI.» Οι Συχνές Ερωτήσεις του Bay East αναφέρουν επίσης τις «βελτιώσεις AI» μεταξύ τροποποιημένων εικόνων, ευρύτερα από την εξαίρεση του νόμου. Σε εκείνο το συμβούλιο, ακόμη και μια διόρθωση φωτισμού που γίνεται από AI μπορεί να χρειάζεται επισήμανση. Το CRMLS αποδέχεται το «ψηφιακά βελτιωμένο» ως μία από τις ετικέτες του.

Όταν έχετε αμφιβολία, επισημάνετε και αναρτήστε το πρωτότυπο. Μια επισήμανση δεν σας κοστίζει τίποτα. Η παράλειψή της μπορεί να σας κοστίσει πρόστιμο ή καταγγελία.

Πώς να συμμορφωθείτε, ανά επεξεργασία

Πώς μοιάζει η συμμόρφωση σε κάθε σημείο διαφήμισης

Το MLS

Ακολουθήστε τις διαδικασίες του συμβουλίου σας, που γράφτηκαν με γνώμονα το AB 723. Το CRMLS θέλει την ετικέτα στο πεδίο περιγραφής φωτογραφίας («ψηφιακά βελτιωμένο», «ψηφιακά τροποποιημένο» ή «εικονικά επιπλωμένο») και το πρωτότυπο αμέσως πριν ή μετά την τροποποιημένη εικόνα. Ξεκινά με προειδοποίηση, στη συνέχεια πρόστιμο $250 αν δεν το διορθώσετε. Το Bay East απαιτεί το πρωτότυπο αμέσως μετά. Το SDMLS αναφέρει ότι οι κανόνες του ισχύουν επίσης για εμφανίσεις IDX, VOW και διανομής.

Ο δικός σας ιστότοπος

Συμπεριλάβετε το πρωτότυπο στην ίδια ανάρτηση καταχώρισης ή συνδέστε σε δημόσια σελίδα που το έχει, και αναφέρετέ το στη δήλωση δίπλα στη φωτογραφία.

Αναρτήσεις σε κοινωνικά δίκτυα και φυλλάδια

Αυτά είναι τα πιο εύκολο να γίνουν λάθος, γιατί κανένα πεδίο MLS δεν κάνει τη δουλειά για εσάς. Τοποθετήστε τη δήλωση πάνω στην εικόνα ή ακριβώς δίπλα της. Σε ένα φυλλάδιο, ένα QR code δίπλα στη φωτογραφία λειτουργεί. Μια γραμμή σαν αυτή καλύπτει όσα ζητά ο νόμος:

Ψηφιακά τροποποιημένη εικόνα. Δείτε τις αναλλοίωτες φωτογραφίες στο [ο σύνδεσμός σας].

Η συνδεδεμένη σελίδα πρέπει να είναι δημόσια και να αναγνωρίζει σαφώς ποια φωτογραφία είναι το πρωτότυπο. Μια σελίδα στον ιστότοπό σας με κάθε πριν και μετά, επισημασμένα, είναι ο απλούστερος τρόπος.

Πώς ταιριάζει το Real Estate Camera

Δημιουργήσαμε το Real Estate Camera με βάση αυτή τη γραμμή, οπότε ορίστε ακριβώς τι κάνει και δεν κάνει για εσάς.

• Η Βελτίωση διορθώνει φωτισμό, ισορροπία λευκού και κατακόρυφες, και διατηρεί τον ουρανό ακριβώς όπως λήφθηκε. Δεν αγγίζει αρχιτεκτονική ή εξωραϊσμό. Οι περισσότερες φωτογραφίες μόνο με Βελτίωση παραμένουν εντός της εξαίρεσης του νόμου. Εξαίρεση αποτελεί ένα παράθυρο που ήταν εντελώς λευκό στο πρωτότυπο, οπότε ελέγξτε τα.
• Η Αποσυμφόρηση και η εικονική επίπλωση είναι τροποποιήσεις. Η εφαρμογή επισημαίνει τα επιπλωμένα αποτελέσματα ως «εικονικά επιπλωμένα» και σας ζητά να επιβεβαιώσετε τη γνωστοποίηση κατά την εξαγωγή.
• Η επισήμανση δεν τυπώνεται στην εικόνα. Για ένα φυλλάδιο ή μια ανάρτηση σε κοινωνικά δίκτυα, όπου η δήλωση πρέπει να βρίσκεται πάνω ή δίπλα στη φωτογραφία, την προσθέτετε εσείς.
• Το πρωτότυπό σας παραμένει στην εφαρμογή δίπλα στην επεξεργασία, έτοιμο για μεταφόρτωση δίπλα της ή ανάρτηση στη σελίδα πρωτοτύπων σας.

Η εφαρμογή δεν κάνει αντικαταστάσεις ουρανού ή λυκόφωτος, οπότε αυτές οι γκρίζες επεξεργασίες δεν προκύπτουν. Αν τις λάβετε αλλού, επισημάνετέ τες.

Λίστα ελέγχου AB 723

• Ταξινομήστε κάθε φωτογραφία σε «μόνο διορθωμένη» και «τροποποιημένη». Οι επιπλωμένες, αποσυμφορημένες, με αλλαγή ουρανού και όσες έχουν αλλαγμένη θέα πάνε στον σωρό τροποποίησης.
• Συγκρίνετε κάθε τροποποιημένη φωτογραφία με το πρωτότυπό της. Παράθυρα, πόρτες, τζάκι, δάπεδο και οροφή πρέπει να ταιριάζουν. Τα ελαττώματα παραμένουν ορατά.
• Ελέγξτε κάθε επεξεργασμένη θέα παραθύρου σε σχέση με το τι υπάρχει πραγματικά έξω.
• Δημιουργήστε μία δημόσια σελίδα με κάθε πρωτότυπο, σαφώς επισημασμένο, και αποκτήστε το URL και ένα QR code.
• MLS: επισημάνετε τη φωτογραφία όπως ορίζει το συμβούλιό σας και μεταφορτώστε το πρωτότυπο με τη σειρά που απαιτεί.
• Ο ιστότοπός σας: τοποθετήστε τα πρωτότυπα στην ανάρτηση ή συνδέστε στη σελίδα πρωτοτύπων, με τη δήλωση δίπλα σε κάθε τροποποιημένη εικόνα.
• Κοινωνικά δίκτυα και έντυπα: δήλωση πάνω ή δίπλα στην εικόνα, συν τον σύνδεσμο ή το QR code.
• Μην αφαιρείτε καλώδια, κολώνες ή γειτονικά κτίρια, και μην αλλάζετε χρώμα βαφής, δάπεδο ή εξωραϊσμό.
• Διατηρήστε τα πρωτότυπα και τις επεξεργασίες μαζί στον φάκελο καταχώρισης σε περίπτωση που κάποιος ρωτήσει.

Για κανόνες ανά συμβούλιο εκτός Καλιφόρνιας, διαβάστε τον οδηγό κανόνων MLS για εικονική επίπλωση. Για τις ίδιες τις επεξεργασίες, δείτε αφαίρεση επίπλων από φωτογραφίες, διόρθωση σκοτεινών φωτογραφιών και την αναλυτική παρουσίαση επεξεργασίας ολόκληρης καταχώρισης σε τηλέφωνο. Αν επιλέγετε εργαλείο, οι καλύτερες εφαρμογές εικονικής επίπλωσης και το κόστος επίπλωσης συγκρίνουν τις επιλογές, μαζί με τους εναλλακτικούς οδηγούς για BoxBrownie και Virtual Staging AI. Για να πετύχετε τη σωστή βασική φωτογραφία, δείτε λήψη φωτογραφιών καταχώρισης με iPhone.

Για το πώς η εφαρμογή μας επισημαίνει επιπλωμένες φωτογραφίες, δείτε εικονική επίπλωση για μεσίτες.

Επιπλώστε ένα δωμάτιο και κρατήστε το πρωτότυπο έτοιμο για τον σύνδεσμο AB 723 σας. Ξεκινήστε δωρεάν: 1 μονάδα.