Real Estate Camera
A settembre 2026, due stati hanno approvato leggi sulle foto annunci modificate digitalmente. L'AB 723 della California è in vigore dal 1° gennaio 2026, e l'Act 69 del Wisconsin parte dal 1° gennaio 2027. New York e New Jersey hanno proposte in corso, e New York City ha annunciato una regola per gli annunci in affitto. Altrove valgono le regole MLS e la legge generale contro la pubblicità ingannevole, e la maggior parte dei MLS richiede già un'etichetta sulle foto con staging.
Ho incluso solo stati dove ho potuto leggere la legge, la proposta o un annuncio ufficiale. Gli stati senza nulla in vigore non sono in tabella, perché "nessuna legge" sarebbe un'ipotesi su cinquanta legislature. Torna a controllare, perché questo elenco cambia di mese in mese.
Quali stati hanno una legge sulla disclosure delle foto AI?
| Dove | Stato (settembre 2026) | Cosa copre | Cosa devi fare |
|---|---|---|---|
| California | Legge, in vigore dal 1° gennaio 2026 | Qualsiasi immagine modificata per aggiungere, rimuovere o cambiare elementi, inclusi mobili, pavimenti, vernice, paesaggio e viste | Una dichiarazione sull'immagine o accanto, più un link o QR code all'originale |
| Wisconsin | Legge, in vigore dal 1° gennaio 2027 | Pubblicità modificata con tecnologia, inclusa l'AI, per aggiungere, rimuovere o cambiare elementi dell'immobile in modo falso o fuorviante | Dichiarare in tutta la pubblicità |
| New York | Proposta S9584, presentata il 26 marzo 2026 | Immagini, video e tour virtuali con alterazioni sostanziali a condizioni, caratteristiche o disposizione | In corso. Aggiungerebbe sospensione o revoca della licenza per violazioni |
| New Jersey | Proposta A4728, in corso | AI o modifica che altera fondamentalmente foto di case in vendita o affitto | In corso. Consentirebbe lo staging dichiarato solo di elementi mobili |
| New York City (affitti) | Annunciato a luglio 2026 | Foto annunci in affitto modificate con AI o altri strumenti digitali | Dettagli non ancora pubblicati |
Fonti: Testo AB 723, 2025 Wisconsin Act 69, New York S9584, Sintesi del 10 settembre 2026 di Law Commentary per New Jersey A4728, e Realtor.com sulla regola di NYC.
Cosa richiede l'AB 723 della California?
La legge californiana è la più severa in vigore. Ai sensi del Business and Professions Code 10140.8, un agente che usa un'immagine modificata digitalmente in un annuncio deve includere due cose:
- Una dichiarazione che l'immagine è stata modificata, "ragionevolmente visibile e posizionata sull'immagine o adiacente a essa."
- Un link, URL o QR code a una pagina pubblica che "include e identifica chiaramente l'immagine originale e non modificata." Su un sito web controllato dall'agente, l'originale può essere inserito nell'annuncio stesso.
La definizione è ampia. L'elenco inizia con infissi e mobili e arriva fino alle planimetrie. Copre anche elementi esterni all'immobile, come lampioni, pali della luce, viste dalle finestre e case vicine. Le regolazioni normali sono escluse quando "non cambiano la rappresentazione dell'immobile reale": illuminazione, nitidezza, bilanciamento del bianco, correzione colore, angolazione, raddrizzamento, ritaglio ed esposizione.
La nota del 17 marzo 2026 del Department of Real Estate aggiunge un avvertimento. La responsabilità per l'output AI "ricade sul licenziatario e sul suo broker responsabile, non sul fornitore di tecnologia." Non rivedere le immagini generate con AI "può portare a violazioni anche se l'alterazione era involontaria." La nostra guida AB 723 la analizza modifica per modifica.
Cosa dice la legge del Wisconsin?
La 2025 Wisconsin Act 69 è stata promulgata il 9 dicembre 2025 e entra in vigore il 1° gennaio 2027. La parte sulle foto è una frase, nuova sezione 452.136 (1m):
Un licenziatario deve in tutta la pubblicità dichiarare se la pubblicità è stata alterata o modificata usando tecnologia, inclusa l'intelligenza artificiale, per aggiungere, rimuovere o cambiare elementi dell'immobile che creano un'impressione falsa o fuorviante dell'immobile.
Non richiede un link all'originale come la California, e non elenca i tipi di modifica. Il fattore scatenante è un cambiamento all'immobile che "crea un'impressione falsa o fuorviante." Io leggerei lo staging virtuale come coperto e lo etichetterei, poiché una stanza arredata che in realtà è vuota è il caso più chiaro di cambiamento di ciò che la foto mostra. La legge non prescrive una formulazione. Formulazioni di disclosure ha modelli che funzionano con la legge di entrambi gli stati.
Quali stati hanno proposte in corso?
New York: S9584
La Senate Bill 9584 è stata presentata il 26 marzo 2026 e inviata alla Commissione per la Protezione dei Consumatori. Rende un atto ingannevole e pubblicità falsa pubblicare immagini, video o tour virtuali con alterazioni sostanziali che travisano le condizioni, le caratteristiche o la disposizione di un immobile. Un'"alterazione sostanziale" è una "che influenzerebbe la comprensione di un consumatore ragionevole" di tali elementi. Secondo Law Commentary, richiederebbe anche etichette su tour virtuali generati o ricostruiti con AI e consentirebbe la sospensione o revoca della licenza per violazioni.
New Jersey: A4728
Law Commentary riporta che l'Assembly Bill 4728 vieterebbe generalmente l'uso di AI o software di modifica per alterare fondamentalmente le foto annunci di case in vendita o affitto. Lo staging digitale di mobili e altri elementi non fissi resterebbe consentito se dichiarato, e acquirenti o affittuari potrebbero chiedere le foto originali. La proposta richiederebbe anche che le foto annunci riflettano lo stato attuale dell'immobile e in generale non abbiano più di cinque anni. Non sono riuscito a caricare il testo della proposta sul sito della legislatura del New Jersey, quindi tratta questi dettagli come riportati, non citati.
Affitti in California
Zillow ha scritto a luglio 2026 che la California ha una legislazione in considerazione anche per gli annunci in affitto. L'AB 723 copre la pubblicità "per la vendita di beni immobili."
E per gli affitti a New York City?
A luglio 2026 la città ha pubblicato il suo Rental Ripoff Report, e una delle sue azioni è richiedere agli annunci in affitto di dichiarare le foto modificate con AI o altri strumenti digitali. Realtor.com riporta che la città non ha ancora detto se ogni divano con staging o cielo sostituito attiverà la disclosure, o se ritaglio e luminosità saranno esenti. I proprietari dovrebbero etichettare le foto modificate ora. Foto annunci in affitto copre il resto di un servizio fotografico per affitti.
Il mio stato non è elencato. Devo comunque dichiarare?
Quasi certamente, tramite il tuo MLS. La maggior parte dei MLS richiede un'etichetta sulle foto con staging virtuale, indipendentemente dallo stato. Stellar MLS in Florida vuole "Virtually staged" nella descrizione della foto e una riga all'inizio delle osservazioni pubbliche. Canopy MLS in North Carolina vuole la disclosure sull'immagine stessa. La nostra guida alle regole MLS copre più associazioni.
E c'è la legge generale. Il post di Zillow di luglio 2026 nota che non esiste uno standard federale specifico per le foto AI, ma il FTC Act e le leggi statali già richiedono che le foto annunci non siano fuorvianti. L'Articolo 12 del Codice Etico NAR chiede "un'immagine vera" nella pubblicità.
La regola pratica è la stessa ovunque: etichetta qualsiasi cosa che aggiunge, rimuove o cambia ciò che c'è nella stanza, pubblica l'originale accanto e non cambiare mai la casa stessa. Questo copre la maggior parte di ciò che queste leggi chiedono. La California vuole anche il link all'originale. Lo staging virtuale è legale? copre cosa è consentito e cosa è vietato.
Dove si inserisce Real Estate Camera
Real Estate Camera è la nostra app. Etichetta ogni risultato con staging "virtually staged" e tiene l'originale accanto, così hai entrambi i file da caricare. Non sostituisce cieli, cambia pavimenti o ridipinge pareti. Non crea il link californiano all'originale per te, e non stampa testo sull'immagine. Questi passaggi avvengono nel tuo MLS o sul tuo sito di annunci. Lo staging costa 2 crediti a stanza; vedi prezzi.
Per come la nostra app segnala le foto con staging, vedi home staging virtuale per agenti immobiliari.
Provalo su una stanza e vedi l'etichetta prima che arrivi al tuo MLS. Inizia gratis: 1 credito.
Domande
Quali stati richiedono la disclosure delle foto annunci modificate con AI?
A settembre 2026, due stati hanno approvato una legge. L'AB 723 della California è in vigore dal 1° gennaio 2026. L'Act 69 del Wisconsin entra in vigore il 1° gennaio 2027. New York (S9584) e New Jersey (A4728) hanno proposte in corso.
Il mio stato ha una legge sulla disclosure per l'home staging virtuale?
Solo California e Wisconsin ne avevano approvata una a settembre 2026. Negli altri stati valgono le regole del tuo MLS e il divieto generale di pubblicità ingannevole, e la maggior parte dei MLS richiede già un'etichetta sulle foto con staging virtuale.
Devo dichiarare modifiche di base come luminosità o raddrizzamento?
No, secondo la legge californiana, che esclude luminosità, nitidezza, bilanciamento del bianco, correzione colore, raddrizzamento, ritaglio ed esposizione quando non cambiano la rappresentazione dell'immobile. La legge del Wisconsin mira a modifiche che creano un'impressione falsa o fuorviante.
Esiste una legge federale sulle foto annunci con AI?
No. Zillow ha scritto a luglio 2026 che non esiste uno standard federale specifico per le foto annunci generate con AI, anche se il FTC Act e le leggi statali già richiedono che le foto annunci non siano fuorvianti.
Chi siamo
Real Estate Camera è un'app di foto per annunci immobiliari su iPhone, Android e web. Abbiamo scritto noi questa pagina, quindi abbiamo un interesse. I prezzi delle altre aziende vengono dalle loro pagine alla data indicata, e diciamo dove fanno meglio. Hai trovato un numero sbagliato? Scrivici e lo correggiamo.
