Leyes estatales de divulgación de fotos con IA en listados

A septiembre de 2026, dos estados han aprobado leyes sobre fotos de listados alteradas digitalmente. La AB 723 de California aplica desde el 1 de enero de 2026, y la Ley 69 de Wisconsin comienza el 1 de enero de 2027. Nueva York y Nueva Jersey tienen proyectos de ley pendientes, y la Ciudad de Nueva York ha anunciado una regla para listados de renta. En todos los demás lugares, las reglas del MLS y la ley general contra publicidad falsa siguen aplicando, y la mayoría de los MLS ya exigen una etiqueta en fotos con staging.

Solo he incluido lugares donde pude leer la ley, el proyecto de ley o un anuncio oficial. Los estados sin nada en los libros no están en la tabla, porque «no hay ley» sería una suposición sobre cincuenta legislaturas. Vuelve a consultar, porque esta lista cambia mes a mes.

¿Qué estados tienen una ley de divulgación de fotos con IA?

Fuentes: Texto de AB 723, Ley 69 de Wisconsin de 2025, S9584 de Nueva York, Resumen del 10 de septiembre de 2026 de Law Commentary para A4728 de Nueva Jersey, y Realtor.com sobre la regla de NYC.

¿Qué exige la AB 723 de California?

La ley de California es la más estricta vigente. Según la sección 10140.8 del Código de Negocios y Profesiones, un agente que use una imagen alterada digitalmente en un anuncio debe incluir dos cosas:

• Una declaración de que la imagen fue alterada, «razonablemente visible y ubicada sobre o adyacente a la imagen».
• Un enlace, URL o código QR a una página pública que «incluya e identifique claramente la imagen original sin alterar». En un sitio web que el agente controle, la original puede ir en la propia publicación.

La definición es amplia. Su lista comienza con accesorios y muebles y llega hasta los planos de planta. También cubre cosas fuera de la propiedad, como farolas, postes de servicios públicos, vistas a través de ventanas y casas vecinas. Los ajustes normales están excluidos cuando «no cambian la representación de la propiedad real»: iluminación, enfoque, balance de blancos, corrección de color, ángulo, enderezado, recorte y exposición.

El aviso del 17 de marzo de 2026 del Departamento de Bienes Raíces añade una advertencia. La responsabilidad por el resultado de la IA "recae en el licenciatario y su corredor responsable, no en el proveedor de la tecnología". No revisar las imágenes generadas por IA "puede resultar en infracciones incluso si la alteración fue no intencional". Nuestra guía de la AB 723 la analiza edición por edición.

¿Qué dice la ley de Wisconsin?

La Ley 69 de Wisconsin de 2025 se promulgó el 9 de diciembre de 2025 y entra en vigor el 1 de enero de 2027. La parte de fotos es una oración, la nueva sección 452.136 (1m):

Un licenciatario divulgará en toda la publicidad si la publicidad ha sido alterada o modificada usando tecnología, incluyendo inteligencia artificial, para añadir, eliminar o cambiar elementos de la propiedad que creen una impresión falsa o engañosa de la propiedad.

No exige un enlace a la original como lo hace California, y no enumera tipos de edición. El detonante es un cambio a la propiedad que «crea una impresión falsa o engañosa». Yo interpretaría que el staging virtual está cubierto y lo etiquetaría, ya que una habitación amueblada que en realidad está vacía es el caso más claro de cambiar lo que muestra la foto. La ley no prescribe redacción. Redacción de divulgación tiene plantillas que funcionan bajo la ley de cualquiera de los dos estados.

¿Qué estados tienen proyectos de ley pendientes?

Nueva York: S9584

El Proyecto de Ley del Senado 9584 se presentó el 26 de marzo de 2026 y se envió al Comité de Protección al Consumidor. Convertiría en acto engañoso y publicidad falsa publicar imágenes, videos o recorridos virtuales con alteraciones sustanciales que tergiversen la condición, características o distribución de una propiedad. Una «alteración sustancial» es aquella «que afectaría la comprensión de un consumidor razonable» de esas cosas. Según Law Commentary, también exigiría etiquetas en recorridos virtuales generados o reconstruidos con IA y permitiría la suspensión o revocación de licencias por infracciones.

Nueva Jersey: A4728

Law Commentary informa que el Proyecto de Ley de la Asamblea 4728 prohibiría generalmente el uso de IA o software de edición para alterar fundamentalmente fotos de listados de casas en venta o renta. El staging digital de muebles y otros artículos no fijos seguiría permitido si se divulga, y los compradores o inquilinos podrían solicitar las fotos originales. El proyecto de ley también exigiría que las fotos de listados reflejen el estado actual de la propiedad y, en general, no tengan más de cinco años. No pude cargar el texto del proyecto de ley en el sitio de la Legislatura de Nueva Jersey, así que trata esos detalles como reportados, no citados.

Rentas en California

Zillow escribió en julio de 2026 que California también tiene legislación en consideración para listados de renta. AB 723 cubre publicidad «para la venta de bienes raíces».

¿Qué pasa con las rentas en la Ciudad de Nueva York?

En julio de 2026, la ciudad publicó su Informe sobre Estafas de Renta, y una de sus acciones es exigir que los listados de renta divulguen fotos alteradas con IA u otras herramientas digitales. Realtor.com reporta que la ciudad aún no ha dicho si cada sofá con staging o cielo intercambiado activará la divulgación, o si el recorte y el brillo estarán exentos. Los propietarios deberían etiquetar las fotos alteradas ahora. Fotos de listados de renta cubre el resto de una sesión de fotos de renta.

Mi estado no está listado. ¿Todavía tengo que divulgar?

Casi con certeza, a través de tu MLS. La mayoría de los MLS exigen una etiqueta en las fotos con staging virtual, independientemente del estado en el que estén. Stellar MLS en Florida quiere «Virtually staged» en la descripción de la foto y una línea al inicio de los comentarios públicos. Canopy MLS en Carolina del Norte quiere la divulgación en la imagen misma. Nuestra guía de reglas del MLS cubre más juntas.

Y está la ley general. La publicación de Zillow de julio de 2026 señala que no existe un estándar federal específico para fotos con IA, pero la Ley FTC y las leyes estatales ya exigen que las fotos de listados no sean engañosas. El Artículo 12 del Código de Ética de NAR pide «una imagen verdadera» en la publicidad.

La regla práctica es la misma en todas partes: etiqueta cualquier cosa que añada, elimine o cambie lo que hay en la habitación, publica la original junto a ella y nunca cambies la casa en sí. Eso cubre la mayor parte de lo que piden estas leyes. California también quiere el enlace a la original. ¿Es legal el staging virtual? cubre lo que está permitido y lo que está prohibido.

Dónde encaja Real Estate Camera

Real Estate Camera es nuestra aplicación. Etiqueta cada resultado con staging como «virtually staged» y guarda la original a su lado, para que tengas ambos archivos para subir. No intercambia cielos, cambia pisos ni repinta paredes. No construirá el enlace de California a la original por ti, ni estampa texto en la imagen. Esos pasos ocurren en tu MLS o en tu sitio de listados. El staging cuesta 2 créditos por habitación; consulta precios.

Para saber cómo nuestra aplicación etiqueta las fotos con staging, consulta staging virtual para agentes inmobiliarios.

Pruébalo en una habitación y ve la etiqueta antes de que llegue a tu MLS. Empieza gratis: 1 crédito.