Νόμοι αποκάλυψης φωτογραφιών AI ανά πολιτεία

Από τον Σεπτέμβριο του 2026, δύο πολιτείες έχουν ψηφίσει νόμους για ψηφιακά επεξεργασμένες φωτογραφίες καταχωρίσεων. Το AB 723 της Καλιφόρνιας ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2026 και το Act 69 του Ουισκόνσιν ξεκινά την 1η Ιανουαρίου 2027. Η Νέα Υόρκη και το Νιου Τζέρσεϊ έχουν εκκρεμή νομοσχέδια, και η Νέα Υόρκη έχει ανακοινώσει κανόνα για ενοικιάσεις. Αλλού, ισχύουν κανόνες MLS και γενικός νόμος περί παραπλανητικής διαφήμισης, και τα περισσότερα MLS ήδη απαιτούν ετικέτα σε επιπλωμένες φωτογραφίες.

Έχω αναφέρει μόνο μέρη όπου μπόρεσα να διαβάσω τον νόμο, το νομοσχέδιο ή επίσημη ανακοίνωση. Πολιτείες χωρίς τίποτα στα βιβλία δεν είναι στον πίνακα, γιατί το «δεν υπάρχει νόμος» θα ήταν εικασία για πενήντα νομοθετικά σώματα. Επιστρέψτε, γιατί αυτή η λίστα αλλάζει κάθε μήνα.

Ποιες πολιτείες έχουν νόμο αποκάλυψης φωτογραφιών AI;

Πηγές: Κείμενο AB 723, 2025 Wisconsin Act 69, Νέα Υόρκη S9584, Περίληψη Law Commentary 10 Σεπτεμβρίου 2026 για το A4728 του Νιου Τζέρσεϊ, και Realtor.com για τον κανόνα της Νέας Υόρκης.

Τι απαιτεί το AB 723 της Καλιφόρνιας;

Ο νόμος της Καλιφόρνιας είναι ο αυστηρότερος σε ισχύ. Βάσει του Business and Professions Code 10140.8, ένας μεσίτης που χρησιμοποιεί ψηφιακά επεξεργασμένη εικόνα σε διαφήμιση πρέπει να περιλάβει δύο πράγματα:

• Δήλωση ότι η εικόνα έχει επεξεργαστεί, «εύλογα εμφανής και τοποθετημένη πάνω ή δίπλα στην εικόνα».
• Σύνδεσμο, URL ή κωδικό QR σε δημόσια σελίδα που «περιλαμβάνει και προσδιορίζει σαφώς την πρωτότυπη, μη επεξεργασμένη εικόνα». Σε ιστότοπο που ελέγχει ο μεσίτης, η πρωτότυπη μπορεί να μπει στην ίδια την καταχώριση.

Ο ορισμός είναι ευρύς. Η λίστα ξεκινά με σταθερά και έπιπλα και φτάνει μέχρι τα κατόψεις. Καλύπτει επίσης πράγματα εκτός ακινήτου, όπως φωτιστικά δρόμου, κολώνες κοινής ωφέλειας, θέα από παράθυρα και γειτονικά σπίτια. Οι κανονικές προσαρμογές εξαιρούνται όταν «δεν αλλάζουν την αναπαράσταση του ακινήτου»: φωτισμός, ευκρίνεια, ισορροπία λευκού, διόρθωση χρώματος, γωνία, ίσιωμα, περικοπή και έκθεση.

Η συμβουλευτική του Department of Real Estate της 17ης Μαρτίου 2026 προσθέτει μια προειδοποίηση. Η ευθύνη για την έξοδο AI «βαρύνει τον κάτοχο άδειας και τον υπεύθυνο μεσίτη τους, όχι τον πάροχο τεχνολογίας». Η παράλειψη ελέγχου εικόνων που δημιουργούνται με AI «μπορεί να οδηγήσει σε παραβάσεις ακόμη και αν η αλλαγή ήταν ακούσια». Ο οδηγός μας για το AB 723 το αναλύει επεξεργασία προς επεξεργασία.

Τι λέει ο νόμος του Ουισκόνσιν;

Το 2025 Wisconsin Act 69 ψηφίστηκε στις 9 Δεκεμβρίου 2025 και τίθεται σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2027. Το μέρος για τις φωτογραφίες είναι μία πρόταση, νέο τμήμα 452.136 (1m):

Ένας κάτοχος άδειας πρέπει σε όλη τη διαφήμιση να αποκαλύπτει αν η διαφήμιση έχει αλλαχθεί ή τροποποιηθεί με τεχνολογία, συμπεριλαμβανομένης της τεχνητής νοημοσύνης, για προσθήκη, αφαίρεση ή αλλαγή στοιχείων του ακινήτου που δημιουργεί ψευδή ή παραπλανητική εντύπωση του ακινήτου.

Δεν απαιτεί σύνδεσμο στην πρωτότυπη όπως η Καλιφόρνια, και δεν αναφέρει τύπους επεξεργασίας. Το έναυσμα είναι αλλαγή στο ακίνητο που «δημιουργεί ψευδή ή παραπλανητική εντύπωση». Θα θεωρούσα την εικονική επίπλωση καλυπτόμενη και θα την επισήμανα, αφού ένα επιπλωμένο δωμάτιο που στην πραγματικότητα είναι άδειο είναι η πιο ξεκάθαρη περίπτωση αλλαγής του τι δείχνει η φωτογραφία. Ο νόμος δεν ορίζει διατύπωση. Το Disclosure wording έχει πρότυπα που λειτουργούν βάσει του νόμου και των δύο πολιτειών.

Ποιες πολιτείες έχουν εκκρεμή νομοσχέδια;

Νέα Υόρκη: S9584

Το Senate Bill 9584 κατατέθηκε στις 26 Μαρτίου 2026 και στάλθηκε στην Επιτροπή Προστασίας Καταναλωτών. Θα καθιστούσε παραπλανητική πράξη και ψευδή διαφήμιση τη δημοσίευση εικόνων, βίντεο ή εικονικών περιηγήσεων με ουσιώδεις αλλαγές που παραπλανούν για την κατάσταση, τα χαρακτηριστικά ή τη διάταξη ενός ακινήτου. «Ουσιώδης αλλαγή» είναι αυτή «που θα επηρέαζε την κατανόηση ενός λογικού καταναλωτή» για αυτά. Σύμφωνα με το Law Commentary, θα απαιτούσε επίσης ετικέτες σε εικονικές περιηγήσεις που δημιουργούνται ή ανακατασκευάζονται με AI και θα επέτρεπε αναστολή ή ανάκληση άδειας για παραβάσεις.

Νιου Τζέρσεϊ: A4728

Το Law Commentary αναφέρει ότι το Assembly Bill 4728 θα απαγόρευε γενικά τη χρήση AI ή λογισμικού επεξεργασίας για θεμελιώδη αλλαγή φωτογραφιών καταχωρίσεων για σπίτια προς πώληση ή ενοικίαση. Η ψηφιακή επίπλωση με έπιπλα και άλλα μη σταθερά αντικείμενα θα παρέμενε επιτρεπτή αν αποκαλύπτεται, και οι αγοραστές ή ενοικιαστές θα μπορούσαν να ζητήσουν τις πρωτότυπες φωτογραφίες. Το νομοσχέδιο θα απαιτούσε επίσης οι φωτογραφίες καταχωρίσεων να αντικατοπτρίζουν την τρέχουσα κατάσταση του ακινήτου και γενικά να μην είναι παλαιότερες των πέντε ετών. Δεν μπόρεσα να φορτώσω το κείμενο του νομοσχεδίου στον ιστότοπο του Νομοθετικού Σώματος του Νιου Τζέρσεϊ, οπότε θεωρήστε αυτές τις λεπτομέρειες ως αναφερόμενες, όχι ως αποσπάσματα.

Ενοικιάσεις στην Καλιφόρνια

Η Zillow έγραψε τον Ιούλιο του 2026 ότι η Καλιφόρνια εξετάζει επίσης νομοθεσία για καταχωρίσεις ενοικιάσεων. Το AB 723 καλύπτει διαφήμιση «για πώληση ακίνητης περιουσίας».

Τι γίνεται με τις ενοικιάσεις στη Νέα Υόρκη;

Τον Ιούλιο του 2026 η πόλη δημοσίευσε την έκθεση Rental Ripoff Report, και μία από τις δράσεις της είναι να απαιτεί από τις καταχωρίσεις ενοικιάσεων να αποκαλύπτουν φωτογραφίες που έχουν αλλαχθεί με AI ή άλλα ψηφιακά εργαλεία. Το Realtor.com αναφέρει ότι η πόλη δεν έχει ακόμη πει αν κάθε επιπλωμένος καναπές ή αλλαγμένος ουρανός θα ενεργοποιεί αποκάλυψη, ή αν περικοπή και φωτεινότητα θα εξαιρούνται. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να επισημαίνουν τις επεξεργασμένες φωτογραφίες τώρα. Το Rental listing photos καλύπτει τα υπόλοιπα μιας φωτογράφισης ενοικίασης.

Η πολιτεία μου δεν είναι στη λίστα. Πρέπει να αποκαλύπτω ούτως ή άλλως;

Σχεδόν σίγουρα, μέσω του MLS σας. Τα περισσότερα MLS απαιτούν ετικέτα σε εικονικά επιπλωμένες φωτογραφίες, όποια πολιτεία κι αν είναι. Το Stellar MLS στη Φλόριντα θέλει «Virtually staged» στην περιγραφή της φωτογραφίας και μια γραμμή στην αρχή των δημόσιων σχολίων. Το Canopy MLS στη Βόρεια Καρολίνα θέλει την αποκάλυψη πάνω στην ίδια την εικόνα. Ο οδηγός μας για κανόνες MLS καλύπτει περισσότερα συμβούλια.

Και υπάρχει ο γενικός νόμος. Η ανάρτηση της Zillow τον Ιούλιο του 2026 σημειώνει ότι δεν υπάρχει ομοσπονδιακό πρότυπο ειδικά για φωτογραφίες AI, αλλά ο νόμος FTC και οι πολιτειακοί νόμοι ήδη απαιτούν οι φωτογραφίες καταχωρίσεων να μην είναι παραπλανητικές. Το Άρθρο 12 του Κώδικα Δεοντολογίας του NAR ζητά «αληθινή εικόνα» στη διαφήμιση.

Ο πρακτικός κανόνας είναι ο ίδιος παντού: επισημάνετε οτιδήποτε προσθέτει, αφαιρεί ή αλλάζει τι υπάρχει στο δωμάτιο, δημοσιεύστε την πρωτότυπη δίπλα της και μην αλλάζετε ποτέ το ίδιο το σπίτι. Αυτό καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος όσων ζητούν αυτοί οι νόμοι. Η Καλιφόρνια θέλει επίσης σύνδεσμο στην πρωτότυπη. Το Is virtual staging legal? καλύπτει τι επιτρέπεται και τι απαγορεύεται.

Πού ταιριάζει το Real Estate Camera

Το Real Estate Camera είναι η εφαρμογή μας. Επισημαίνει κάθε επιπλωμένο αποτέλεσμα ως «virtually staged» και κρατά την πρωτότυπη δίπλα της, ώστε να έχετε και τα δύο αρχεία για ανάρτηση. Δεν αλλάζει ουρανούς, δάπεδα ή βαφή τοίχων. Δεν θα φτιάξει τον σύνδεσμο της Καλιφόρνιας στην πρωτότυπη και δεν τυπώνει κείμενο πάνω στην εικόνα. Αυτά τα βήματα γίνονται στο MLS ή στον ιστότοπο καταχώρισής σας. Η επίπλωση κοστίζει 2 μονάδες ανά δωμάτιο· δείτε τις τιμές.

Για το πώς η εφαρμογή μας επισημαίνει επιπλωμένες φωτογραφίες, δείτε το virtual staging for realtors.

Δοκιμάστε το σε ένα δωμάτιο και δείτε την ετικέτα πριν φτάσει στο MLS σας. Ξεκινήστε δωρεάν: 1 μονάδα.