Законы о раскрытии ИИ-фото в листингах по штатам

По состоянию на сентябрь 2026 года два штата приняли законы о цифровых изменениях фото в листингах. В Калифорнии AB 723 действует с 1 января 2026 года, в Висконсине Act 69 вступает в силу 1 января 2027 года. В Нью-Йорке и Нью-Джерси законопроекты на рассмотрении, а Нью-Йорк анонсировал правило для арендных объявлений. В остальных местах по-прежнему действуют правила MLS и общее законодательство о запрете ложной рекламы, а большинство MLS уже требуют маркировки обставленных фото.

Я включил только те места, где смог прочитать закон, законопроект или официальное заявление. Штаты, где ничего нет, в таблицу не попали, потому что «нет закона» было бы догадкой о пятидесяти легислатурах. Возвращайтесь — этот список меняется каждый месяц.

В каких штатах есть закон о раскрытии ИИ-фото?

Источники: Текст AB 723, 2025 Wisconsin Act 69, New York S9584, резюме Law Commentary от 10 сентября 2026 по New Jersey A4728 и Realtor.com о правиле Нью-Йорка.

Что требует калифорнийский AB 723?

Закон Калифорнии — самый строгий из действующих. Согласно Разделу 10140.8 Кодекса о профессиях и бизнесе, агент, использующий цифровое изменённое изображение в рекламе, должен включить две вещи:

• Заявление о том, что изображение было изменено, «достаточно заметное и расположенное на изображении или рядом с ним».
• Ссылку, URL или QR-код на общедоступную страницу, которая «включает и чётко идентифицирует исходное неизменённое изображение». На сайте, контролируемом агентом, оригинал можно разместить прямо в публикации.

Определение широкое. Его список начинается с приспособлений и мебели и доходит до поэтажных планов. Оно также охватывает объекты за пределами недвижимости, такие как уличные фонари, столбы линий электропередач, виды из окон и соседние дома. Обычные корректировки исключаются, если они «не меняют представление об объекте недвижимости»: освещение, повышение резкости, баланс белого, цветокоррекция, угол, выравнивание, кадрирование и экспозиция.

Разъяснение Департамента недвижимости от 17 марта 2026 года добавляет предупреждение. Ответственность за результат ИИ «лежит на лицензиате и его ответственном брокере, а не на поставщике технологий». Непроверка ИИ-сгенерированных изображений «может привести к нарушениям, даже если изменение было непреднамеренным». Наше руководство по AB 723 разбирает каждую правку.

Что говорит закон Висконсина?

2025 Wisconsin Act 69 был принят 9 декабря 2025 года и вступает в силу 1 января 2027 года. Часть о фото — одно предложение, новый раздел 452.136 (1m):

Лицензиат обязан во всей рекламе раскрывать, если реклама была изменена или модифицирована с помощью технологий, включая искусственный интеллект, для добавления, удаления или замены элементов объекта, что создаёт ложное или вводящее в заблуждение впечатление об объекте.

Он не требует ссылки на оригинал, как в Калифорнии, и не перечисляет типы правок. Триггер — изменение объекта, которое «создаёт ложное или вводящее в заблуждение впечатление». Я бы считал виртуальный стейджинг охваченным и маркировал его, так как обставленная комната, которая на самом деле пуста, — самый очевидный случай изменения того, что показывает фото. Закон не предписывает формулировку. В формулировках раскрытия есть шаблоны, работающие по законам обоих штатов.

В каких штатах законопроекты на рассмотрении?

Нью-Йорк: S9584

Законопроект Сената 9584 был внесён 26 марта 2026 года и направлен в Комитет по защите прав потребителей. Он сделал бы обманным действием и ложной рекламой публикацию изображений, видео или виртуальных туров с существенными изменениями, искажающими состояние, характеристики или планировку объекта. «Существенное изменение» — это то, «которое повлияло бы на понимание разумного потребителя» этих вещей. Согласно Law Commentary, он также потребовал бы маркировки ИИ-сгенерированных или реконструированных виртуальных туров и разрешил бы приостановку или отзыв лицензии за нарушения.

Нью-Джерси: A4728

Law Commentary сообщает, что Законопроект Ассамблеи 4728 в целом запретил бы использование ИИ или программ редактирования для существенного изменения фото листингов домов на продажу или в аренду. Цифровой стейджинг мебели и других несвязанных предметов остался бы разрешённым при раскрытии, а покупатели или арендаторы могли бы запросить оригинальные фото. Законопроект также потребовал бы, чтобы фото листингов отражали текущее состояние объекта и в целом были не старше пяти лет. Мне не удалось загрузить текст законопроекта на сайте Легислатуры Нью-Джерси, поэтому относитесь к этим деталям как к пересказу, а не цитате.

Аренда в Калифорнии

Zillow написал в июле 2026 года, что в Калифорнии также рассматривается законодательство для арендных объявлений. AB 723 охватывает рекламу «для продажи недвижимости».

А что насчёт аренды в Нью-Йорке?

В июле 2026 года город опубликовал Отчёт о мошенничестве в аренде, и одним из его действий стало требование к арендным объявлениям раскрывать фото, изменённые с помощью ИИ или других цифровых инструментов. Realtor.com сообщает, что город ещё не уточнил, будет ли каждый обставленный диван или заменённое небо требовать раскрытия, и будут ли кадрирование и осветление исключены. Арендодателям следует маркировать изменённые фото уже сейчас. Фото арендных объявлений охватывает остальную часть съёмки аренды.

Мой штат не указан. Мне всё равно нужно раскрывать?

Почти наверняка, через вашу MLS. Большинство MLS требуют маркировки виртуально обставленных фото, независимо от штата. Stellar MLS во Флориде хочет «Виртуально обставлено» в описании фото и строку в начале публичных примечаний. Canopy MLS в Северной Каролине хочет раскрытие на самом изображении. Наше руководство по правилам MLS охватывает больше досок.

И есть общее законодательство. В посте Zillow за июль 2026 года отмечается, что федерального стандарта именно для ИИ-фото не существует, но Закон FTC и законы штатов уже требуют, чтобы фото в листингах не вводили в заблуждение. Статья 12 Этического кодекса NAR просит «правдивую картину» в рекламе.

Практическое правило везде одинаково: маркируйте всё, что добавляет, удаляет или меняет в комнате, публикуйте рядом оригинал и никогда не меняйте сам дом. Это покрывает большую часть того, что требуют эти законы. Калифорния также хочет ссылку на оригинал. Законен ли виртуальный стейджинг? охватывает, что разрешено, а что запрещено.

Где подходит Real Estate Camera

Real Estate Camera — наше приложение. Оно помечает каждый обставленный результат как «виртуально обставлено» и сохраняет рядом оригинал, так что у вас есть оба файла для загрузки. Оно не заменяет небо, не меняет полы и не перекрашивает стены. Оно не создаст для вас ссылку на оригинал по калифорнийскому закону и не наносит текст на изображение. Эти шаги происходят в вашей MLS или на вашем сайте листингов. Стейджинг стоит 2 кредита за комнату; см. цены.

О том, как наше приложение маркирует обставленные фото, см. виртуальный стейджинг для риелторов.

Попробуйте на одной комнате и увидите маркировку до того, как она попадёт в вашу MLS. Начать бесплатно: 1 кредит.