Real Estate Camera
Retouchez les photos d'annonce dans cet ordre : tri, redressement, réglage de l'exposition et des fenêtres, correction de la balance des blancs, suppression des petites distractions, Home staging virtuel si besoin, puis ajout des mentions et comparaison de chaque retouche avec son original. Ne réglez que ce que vous avez photographié, comme la lumière, la couleur, l'angle et le recadrage. Tout élément ajouté ou retiré nécessite une mention, et rien de la maison elle-même ne doit être modifié.
C'est la liste que j'applique à chaque annonce. Elle fonctionne dans n'importe quel logiciel de retouche, que ce soit Lightroom, l'app Photos de l'iPhone ou une app dédiée aux annonces comme la nôtre.
La checklist
| # | Étape | Terminé quand |
|---|---|---|
| 1 | Tri | Une seule meilleure photo par angle, photos floues et doublons supprimés |
| 2 | Redresser les verticales | Les encadrements de porte et les angles de mur sont bien verticaux |
| 3 | Recadrage | Pas de cadrage trop chargé en plafond, pas d'objets coupés sur les bords, photo en format horizontal |
| 4 | Exposition | Pièce lumineuse, ombres ouvertes, sans voile gris |
| 5 | Fenêtres | Des détails visibles à l'extérieur au lieu d'un bloc blanc |
| 6 | Balance des blancs | Les murs blancs paraissent blancs, ni jaunes ni bleus |
| 7 | Couleur et saturation | L'herbe, le bois et la peinture ont un aspect naturel, comme en vrai |
| 8 | Petites distractions | Câbles qui traînent ou poubelle retirés, et photo marquée pour l'ajout d'une mention |
| 9 | Home staging virtuel (pièces vides uniquement) | Mobilier à l'échelle de la pièce, avec mention |
| 10 | Comparaison original / retouche | Fenêtres, portes, sols et équipements identiques à l'original |
| 11 | Cohérence | L'ensemble de la série a le même aspect ; aucune pièce plus chaude ou plus lumineuse que les autres |
| 12 | Mentions, ordre et export | Mentions là où votre MLS les exige, originaux prêts, photo de couverture en premier |
Quelles retouches sont autorisées sur les photos d'annonce ?
La Californie a posé la limite la plus claire dans la loi. AB 723 précise qu'une image n'est pas « altérée numériquement » lorsque « seuls la luminosité, la netteté, la balance des blancs, la correction des couleurs, l'angle, le redressement, le recadrage, l'exposition ou d'autres réglages photo courants sont appliqués, sans modifier la représentation du bien. » Les étapes 1 à 7 de la liste entrent dans ce cadre. Les étapes 8 et 9, non, d'où la mention obligatoire.
Certaines retouches sont interdites d'office, avec ou sans mention. Stellar MLS interdit de modifier les éléments fixes, d'ajouter des vues ou des éclairages inexistants, de supprimer les « défauts visuels » comme les trous dans les murs ou les sols abîmés, et de déformer les dimensions d'une pièce. CRMLS interdit de modifier la couleur des murs, les sols, les placards et l'aménagement extérieur. Ne retouchez pas le logement lui-même.
Étapes 1 à 3 : trier, redresser, recadrer
Triez d'abord, avant de retoucher la moindre image. Gardez la meilleure photo de chaque angle et supprimez les autres. Retoucher 25 photos va plus vite que 80, et combien de photos prévoir pour une annonce détaille le nombre visé.
Redressez ensuite, car chaque étape suivante change d'aspect une fois le cadre d'aplomb. Les murs qui penchent trahissent vite une prise amateur. Sur iPhone, l'application Photos propose des réglages de redressement et d'inclinaison verticale sous Recadrer. Corriger les lignes verticales explique la méthode pas à pas.
Recadrez pour éliminer les bouts de meubles sur les bords et l'excès de plafond. Gardez les photos à l'horizontale. Les conseils photo de Zillow rappellent que l'horizontale est l'orientation utilisée par le MLS et les sites d'annonces.
Étapes 4 à 7 : lumière et couleur
Exposition. Éclaircissez jusqu'à retrouver l'ambiance d'une pièce tous feux allumés en milieu de journée. Remontez les ombres avant d'augmenter la luminosité globale, sinon les fenêtres seront encore plus surexposées. Dans Snapseed, Réglage de l'image permet de remonter les ombres et de baisser les hautes lumières indépendamment de la luminosité globale.
Fenêtres. Baissez les hautes lumières jusqu'à distinguer un peu l'extérieur. C'est une correction d'exposition, pas une altération. Incruster une autre vue est une altération, et des organismes comme Stellar l'interdisent. Corriger les photos sombres et les fenêtres surexposées traite les deux problèmes.
Balance des blancs. Le mélange de lumière du jour et d'ampoules chaudes teinte les murs blancs en orange dans un coin et en bleu dans un autre. Réglez la balance des blancs sur un mur ou un plafond blanc, puis harmonisez le reste de la série.
Couleur. Allez-y doucement. Une pelouse vert fluo et un bois orangé, c'est ce qui fait trop retouché. Si le rendu est plus beau que le logement en vrai, atténuez.
Étapes 8 à 10 : suppressions, home staging virtuel et vérification
Les petits éléments parasites comme un câble, une poubelle ou une brosse à dents peuvent s'effacer sur la plupart des téléphones. C'est une altération au sens de AB 723, donc prévoyez une mention sur la photo. Mieux encore, déplacez l'objet et reprenez la photo. Désencombrer les photos d'annonce détaille les options et les règles.
Le Home staging virtuel est réservé aux pièces vides, avec des meubles adaptés à la taille de la pièce. Voir quelles pièces meubler.
Vérifiez ensuite chaque retouche par rapport à l'original. Ouvrez les deux côte à côte et examinez fenêtres, portes, sol, cheminée et ligne de plafond. Les outils IA, le nôtre compris, peuvent déplacer une fenêtre ou déformer un manteau de cheminée en faisant autre chose. La Direction de l'immobilier de Californie précise que ne pas contrôler les images générées par IA « peut entraîner des infractions même si l'altération était involontaire. »
Étapes 11 et 12 : la touche finale
Cohérence. Faites défiler toute la série en miniatures. Une pièce nettement plus chaude, plus lumineuse ou plus saturée que les autres se remarque et fait retouché. Harmonisez-la avec le reste.
Mentions. Chaque photo mise en scène, désencombrée ou altérée d'une autre façon reçoit une mention là où votre MLS l'exige, et l'original est placé à côté quand l'organisme l'autorise. En Californie, ajoutez la déclaration et le lien vers l'original. Notre guide de formulation des mentions propose des textes prêts à coller.
Aucun texte sur l'image sauf si votre organisme l'exige pour la mention. Realcomp, par exemple, interdit les filigranes, les mots, les cadres et les effets spéciaux sur les photos d'annonce, à part son propre filigrane.
Ordre et export. La photo de couverture d'abord, puis dans l'ordre de visite de l'acheteur. Pour les tailles de fichiers des portails, voir les exigences photo de Zillow pour les annonces.
Réaliser toute la liste sur un téléphone
Real Estate Camera est notre application, conçue autour de cette liste. Sublimation traite les étapes 2, 4, 5 et 6 en un seul passage pour 1 crédit : verticales, exposition, détails des fenêtres et balance des blancs. Désencombrement (2 crédits) couvre l'étape 8 pour une pièce encombrée, et le Home staging virtuel (2 crédits) couvre l'étape 9. Les résultats mis en scène sont livrés avec mention, et l'original reste à côté de chaque retouche. Les étapes 1, 10, 11 et 12 vous reviennent. Les crédits sont proposés en packs uniques, et retoucher une annonce sur votre téléphone vous guide pour une annonce du début à la fin.
Pour savoir comment Sublimation gère plusieurs de ces étapes, voir la retouche photo immobilière par IA.
Appliquez les étapes 2 à 6 à votre prochaine annonce en un toucher. Commencez gratuitement : 1 crédit.
Questions
Quelles retouches sont autorisées sur les photos immobilières ?
Les ajustements de ce que vous avez photographié : exposition, luminosité, balance des blancs, correction des couleurs, netteté, redressement et recadrage. La loi californienne AB 723 précise que ces réglages ne constituent pas une altération lorsqu'ils ne modifient pas la représentation du bien. Ajouter, retirer ou modifier tout élément de la pièce nécessite une mention, et modifier la maison elle-même est interdit sur la plupart des MLS.
Dans quel ordre retoucher les photos immobilières ?
Triez d'abord, puis redressez les verticales et recadrez, puis réglez l'exposition et récupérez les détails des fenêtres, puis corrigez la balance des blancs et les couleurs. Supprimez ensuite les petites distractions, et terminez par le Home staging virtuel. Comparez chaque photo retouchée à l'original avant l'export.
Puis-je retoucher les photos immobilières sur mon téléphone ?
Oui. L'app Photos de l'iPhone permet de recadrer, redresser et corriger la perspective, et des apps gratuites comme Snapseed règlent la luminosité, les ombres, les hautes lumières et la chaleur. Les apps dédiées aux annonces, dont la nôtre, redressent, gèrent la lumière et la balance des blancs en une seule étape.
L'IA peut-elle retoucher les photos immobilières ?
Oui, pour la lumière, la couleur, les verticales, la suppression des objets encombrants et le home staging. Vous restez responsable du résultat. Le Department of Real Estate de Californie indique que l'absence de contrôle des images retouchées par l'IA peut entraîner des infractions, même si la modification était involontaire.
