不動產照片編修清單

請依此順序編修刊登照片：篩選、拉正、調整曝光與窗戶、修正白平衡、移除小型干擾物、必要時進行虛擬佈置，然後加上標示，並將每項編修與原照片比對。只調整實際拍攝的內容，例如光線、色彩、角度與裁切。任何新增或移除的內容都需要標示，房屋本身的任何細節都不應更動。

這是我為每份刊登製作都會使用的清單。無論你使用 Lightroom、iPhone 的「照片」app，或像我們一樣專為刊登製作的 app，都能適用。

檢查清單

哪些編輯可以用在房源照片上？

加州在法律中作出了最清楚的界定。AB 723規定，只要「僅針對照明、銳化、白平衡、色彩校正、角度、拉正、裁切、曝光或其他常見照片編輯調整進行處理，且未改變真實房產的呈現」，影像就不算「經過數位修改」。清單中的步驟 1 至 7 都屬於這類調整；步驟 8 和 9 則不屬於，因此需要加上標示。

有些編輯無論是否加註，一律禁止。Stellar MLS禁止變更固定裝置、新增實際不存在的景觀或照明、移除牆面破洞或損壞地板等「負面視覺元素」，以及扭曲房間尺寸。CRMLS則禁止變更牆面顏色、地板、櫥櫃和景觀設計。切勿把房子改掉。

步驟 1 至 3：篩選、拉正、裁切

先篩選，在編輯任何一張照片之前，先選出每個角度的最佳照片並刪除其餘照片。編輯 25 張照片比編輯 80 張更快，而房源照片需要多少張一文說明了建議數量。

接著拉正，因為畫面一拉正，後續每個步驟的效果都會不一樣。牆面傾斜是業餘拍攝常見的破綻。在 iPhone 上，照片 App 的「裁切」選項中提供了拉正和垂直傾斜控制。修正垂直線條會逐步說明。

裁切邊緣露出一角的家具，並修掉多餘的天花板。照片應保持水平。Zillow 的攝影技巧指出，水平是 MLS 和房源網站採用的方向。

步驟 4 至 7：光線與色彩

曝光。將照片調亮，直到房間看起來像正午開著所有燈時的模樣。應先提亮陰影，再提高整體亮度，否則窗戶的高光會更嚴重。在 Snapseed 中，調整圖片可分別調整陰影與高光，不必改動整體亮度。

窗戶。降低高光，直到窗外景物看得見一些。這屬於曝光修正，而非影像修改。貼上另一個景觀才是修改，Stellar 等理事會禁止如此處理。修正昏暗照片和過曝窗戶會說明這兩個問題的處理方式。

白平衡。混合的自然光和暖色燈泡，會讓白色牆面在這個角落呈橙色、在另一個角落呈藍色。先以白色牆面或天花板設定白平衡，再讓其他照片配合。

色彩。要克制。過度飽和的綠草和橙色木材，看起來就像編輯過頭。如果照片看起來比實景漂亮，就應該收斂。

步驟 8 至 10：移除、佈置與檢查

細小的不相關物品，例如電線、垃圾桶或牙刷，大多可用手機消除。這在 AB 723 規定下屬於修改，因此照片必須加註標示。更好的做法是把物品移走，再重新拍攝。整理房源照片會說明相關選擇和規則。

虛擬佈置僅適用於空房，家具尺寸也應符合房間大小。請參閱哪些房間適合佈置。

接著將每項編輯與原圖比對。把兩張照片並排開啟，檢查窗戶、門、地板、壁爐和天花板線條。AI 工具，包括我們的工具在內，可能在處理其他項目時移動窗戶或改變壁爐架的形狀。加州Department of Real Estate表示，未檢查 AI 生成的影像「即使修改並非出於故意，仍可能導致違規」。

步驟 11 和 12：最後檢查

一致性。以縮圖捲動瀏覽整組照片。如果某個房間明顯比其他房間溫暖、明亮或色彩更濃郁，就會顯得突出且像是經過編輯。應讓它與其他照片保持一致。

標示。每張經過佈置、除雜物或其他修改的照片，都必須按照你的 MLS 規定加上標示；若理事會允許，原圖也應並排放在一起。在加州，須加入聲明文字和原圖連結。我們的揭露聲明用語指南提供可直接貼上的文字。

影像上不要加文字，除非你的理事會規定必須在照片上揭露。例如，Realcomp禁止在房源照片上使用浮水印、文字、邊框和特殊效果，但其自有浮水印除外。

順序與匯出。先放封面照片，再按照買家參觀房屋的動線排列。如需了解門戶網站的檔案大小，請參閱Zillow 房源照片規定。

在手機上完成整份清單

Real Estate Camera 是我們的 App，設計依據正是這份清單。優化功能可用 1 點一次完成步驟 2、4、5 和 6：垂直線條、曝光、窗戶細節和白平衡。除雜物（2 點）可處理步驟 8 中房間雜亂的問題，虛擬佈置（2 點）則涵蓋步驟 9。經過佈置的成品會附上標示，原圖也會保留在每張編輯照片旁。步驟 1、10、11 和 12 仍須由你完成。點數以單次購買方案提供，而在手機上編輯房源會帶你從頭到尾完成一份房源照片。

如需了解優化功能如何處理其中幾個步驟，請參閱AI 房地產照片編輯。

下次編輯房源時，點一下即可完成步驟 2 至 6。免費開始：1 點。