Combien de photos une annonce immobilière doit-elle comporter ?

Une annonce typique pour une maison à trois chambres devrait compter environ 25 photos. Le guide photo de Zillow situe l'idéal entre 22 et 27 photos, d'après les recherches de Zillow. Descendez plus bas pour un appartement à une chambre, montez plus haut pour une grande maison avec terrain, et ne gonflez jamais la galerie avec des quasi-doublons juste pour atteindre un chiffre.

Le reste de cette page explique comment ce nombre varie selon le bien, ce que le MLS autorise, comment ordonner la galerie et ce qu'il faut écarter.

Ce que dit vraiment la recommandation de Zillow

Le guide de Zillow pour les vendeurs avance trois points sur le nombre de photos. De vingt-deux à 27 photos, c'est la fourchette idéale. Les logements avec moins de neuf photos avaient environ 20 pour cent de chances en moins de se vendre sous 60 jours. Et les logements avec plus de 28 photos se vendaient plus lentement.

Le point sur les logements avec plus de 28 photos est facile à mal interpréter. Zillow lui-même suggère que la raison est le prix, et non les photos : les logements avec 28 photos ou plus étaient 12 pour cent plus chers, et les photos supplémentaires ne compensent pas un prix demandé trop élevé. Le constat n'est donc pas « plus de 28 photos nuit aux ventes ». C'est plutôt « au-delà d'un certain seuil, ajouter des photos cesse d'aider ».

Deux réserves. L'article date de novembre 2019, et il est écrit pour les vendeurs, pas comme un article de recherche. Je considérerais 22 à 27 comme une base raisonnable, pas comme une règle. Le constat à retenir concerne le bas de la fourchette : une annonce avec une poignée de photos est une annonce que les acheteurs ignorent.

Combien de photos selon le type de bien

Voici les fourchettes sur lesquelles je me base. Elles supposent que chaque photo montre quelque chose que les autres ne montrent pas.

Les fourchettes au-dessus de la plage de Zillow ne sont pas une contradiction. Une maison à cinq chambres sur quatre acres a plus à montrer qu'une maison à trois chambres sur un quart d'acre, et un acheteur veut voir la grange. Ce qui ne mérite pas sa place, c'est le quatrième angle de la même chambre.

Photographiez environ deux fois plus que ce que vous publierez. Le jour J, cela ne coûte rien, et cela vous laisse le choix quand un angle présente un reflet ou un mur penché.

Combien de photos le MLS autorise-t-il ?

Chaque MLS fixe sa propre limite, et elles varient beaucoup. Deux exemples que j'ai vérifiés :

• La page d'aide Flexmls de CRMLS indique que vous pouvez téléverser 75 photos par annonce, chacune jusqu'à 15 MB ou 3000 par 2000 pixels. La même page précise que les photos qui ne montrent pas fidèlement le bien, comme la mise en valeur, doivent être légendées comme telles.
• Realcomp dans le Michigan autorise jusqu'à 99 photos, photo principale incluse. Il exige une photo principale de la façade du bien dans les 48 heures suivant la saisie de l'annonce, et interdit les panneaux d'agence, les filigranes et le texte sur les photos (à l'exception de son propre filigrane).

Ces deux limites sont bien au-dessus de ce qu'une annonce normale nécessite, ce qui est le cas habituel. La limite est rarement la contrainte. C'est votre propre tri qui compte. Vérifiez une fois le règlement de votre organisme et gardez-le dans vos notes, y compris les règles sur la photo principale, le texte sur les images et les légendes de mise en valeur.

L'ordre compte autant que le nombre

La première photo est généralement celle qui apparaît dans les résultats de recherche, c'est donc elle qui décide si quelqu'un ouvrira l'annonce. Ensuite, organisez les photos comme une visite de la maison :

1. La plus belle façade avant.
2. L'entrée.
3. Le salon et la salle familiale.
4. La cuisine, tous les angles regroupés, puis la salle à manger.
5. La chambre principale, la salle de bain principale.
6. Les autres chambres, les autres salles de bain.
7. Le bureau, la pièce supplémentaire, le sous-sol.
8. Le jardin arrière, la terrasse, la piscine, puis les extras.

Gardez ensemble les photos de chaque pièce. S'il y a un atout pour lequel les acheteurs paieront, comme une vue sur le lac ou une cuisine neuve, il peut passer en deuxième position. La liste des photos pièce par pièce détaille chaque pièce.

La photo de façade mérite le plus d'attention dans la galerie. Si la vôtre a été prise avec le soleil derrière la maison, cela vaut la peine de la corriger avant qu'elle devienne la miniature.

Quoi éliminer

C'est au tri que beaucoup d'annonces se trompent. Après une séance, vous pouvez avoir 60 clichés. Voici ce qu'il faut retirer en premier :

• Les quasi-doublons. Deux photos de la même chambre depuis presque le même angle. Gardez la plus nette.
• Les placards, sauf s'il s'agit d'une vraie penderie spacieuse. Idem pour les coins buanderie, les pièces techniques et la chaudière.
• Des toilettes ordinaires. Si elles sont petites et sans caractère, elles n'apportent rien.
• Les gros plans sur des éléments sans intérêt. Un robinet standard, un thermostat, un interrupteur.
• Tout ce qui présente un problème technique : des murs penchés, votre reflet dans un miroir ou un réfrigérateur en inox, une fenêtre surexposée avec une pièce sombre, une image floue.
• Les pièces qui rendent moins bien en photo qu'en vrai. Un couloir étroit ou une entrée exiguë peuvent donner l'impression que la maison est plus petite. Ne les mettez pas et laissez la visite faire le travail.
• Les vues de la rue et du quartier, sauf s'il y a quelque chose qui vaut la peine d'être montré, comme un parc en face.

Ne retirez pas une pièce que les acheteurs chercheront. Chaque chambre et chaque salle de bain complète doivent apparaître, même les plus simples. Une salle de bain manquante fait se demander ce qui ne va pas.

Quand moins de photos est le bon choix

Certaines annonces doivent rester en dessous de la fourchette, et c'est très bien.

• Un bien à rénover vendu en l'état. Montrez l'extérieur, l'agencement et le terrain honnêtement. Douze photos nettes d'une maison à rénover en disent plus aux acheteurs que 30 photos qui cherchent à le cacher.
• Un terrain nu. Quelques photos du terrain depuis la route et depuis l'intérieur, la vue s'il y en a une, et les constructions ou accès existants. Realcomp, par exemple, exige toujours au moins une photo pour une annonce de terrain.
• Une location occupée par un locataire où vous ne pouvez pas entrer dans toutes les pièces. Publiez ce que vous pouvez bien photographier et indiquez dans les remarques qu'un accès plus complet est possible lors d'une visite.

Ce qu'il faut éviter, c'est la version paresseuse du « moins » : six photos au téléphone depuis l'entrée de chaque pièce. C'est à ce type d'annonce que correspond le constat de Zillow sur les moins de neuf photos.

Gardez une galerie cohérente

Vingt-cinq photos qui semblent venir de la même maison valent mieux que 40 qui n'ont pas l'air d'aller ensemble. Cela signifie des couleurs similaires d'une pièce à l'autre, des verticales droites partout, et aucune pièce nettement plus sombre que les autres.

Si vous photographiez au téléphone, cette cohérence est le plus difficile. La Sublimation de Real Estate Camera corrige la lumière, la balance des blancs et les verticales, en 20 à 60 secondes par photo pour 1 crédit, donc une galerie de 25 photos utilise 25 crédits. Le pack de 60 crédits à $24,99 couvre deux annonces de cette taille, et les crédits n'expirent pas. Votre premier crédit est offert, si vous voulez essayer avec une photo avant d'acheter.

Pour les pièces vides, le home staging virtuel coûte 2 crédits par photo. De nombreux conseils exigent que les photos mises en scène soient signalées. La page d’aide de CRMLS, par exemple, indique qu’elles doivent être légendées. L’application marque les fichiers concernés comme « home staging virtuel » mais n’imprime pas la mention sur l’image, ajoutez-la donc en légende. Plus d’infos dans les règles MLS du home staging virtuel. Et si vous photographiez avec un téléphone, consultez les photos immobilières sur iPhone pour les réglages.

Pour photographier et retoucher toute la galerie dans une seule application, voir l’application photo immobilière.

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