Checkliste zur Bearbeitung von Immobilienfotos

Bearbeiten Sie Exposé-Fotos in dieser Reihenfolge: aussortieren, begradigen, Belichtung und Fenster einstellen, Weißabgleich korrigieren, kleine Störungen entfernen, bei Bedarf Staging, dann kennzeichnen und jede Bearbeitung mit dem Original vergleichen. Passen Sie nur an, was Sie fotografiert haben, also Licht, Farbe, Winkel und Zuschnitt. Alles, was Sie hinzufügen oder entfernen, braucht eine Kennzeichnung, und am Haus selbst darf sich nichts verändern.

Diese Liste nutze ich für jedes Exposé. Sie funktioniert in jedem Editor, ob Lightroom, die Fotos-App auf dem iPhone oder eine App für Exposés wie unsere.

Die Checkliste

Welche Bearbeitungen sind bei Exposé-Fotos erlaubt?

Kalifornien hat die klarste Grenze ins Gesetz geschrieben. AB 723 besagt, ein Bild gilt nicht als „digital verändert“, wenn „nur Beleuchtung, Schärfung, Weißabgleich, Farbkorrektur, Winkel, Begradigung, Zuschnitt, Belichtung oder andere übliche Fotobearbeitungen vorgenommen werden, die die Darstellung der Immobilie nicht verändern“. Die Schritte 1 bis 7 der Liste fallen darunter. Die Schritte 8 und 9 nicht, weshalb sie ein Label erhalten.

Manche Bearbeitungen sind grundsätzlich verboten, mit oder ohne Label. Stellar MLS verbietet, feste Bestandteile zu verändern, Ansichten oder Licht hinzuzufügen, die nicht existieren, „negative visuelle Elemente“ wie Löcher in der Wand oder beschädigte Böden zu entfernen sowie die Raumproportionen zu verzerren. CRMLS verbietet, Wandfarbe, Bodenbeläge, Schränke und Außenanlagen zu verändern. Bearbeiten Sie nicht das Haus selbst.

Schritte 1 bis 3: Aussortieren, Begradigen, Zuschneiden

Sortieren Sie zuerst aus, bevor Sie ein einziges Bild bearbeiten. Wählen Sie die beste Aufnahme pro Blickwinkel und löschen Sie den Rest. 25 Fotos zu bearbeiten geht schneller als 80, und wie viele Exposé-Fotos Sie brauchen erklärt die Zielanzahl.

Begradigen Sie als Nächstes, denn jeder weitere Schritt wirkt anders, sobald der Bildausschnitt gerade ist. Schiefe Wände sind ein typisches Zeichen für eine Amateuraufnahme. Auf dem iPhone finden Sie in der Fotos-App unter Zuschneiden die Regler für Begradigen und vertikale Neigung. Vertikale Linien korrigieren erklärt es Schritt für Schritt.

Schneiden Sie angeschnittene Möbel an den Rändern weg und kürzen Sie zu viel Decke. Behalten Sie das Querformat bei. In den Fototipps von Zillow heißt es, dass Querformat die Ausrichtung ist, die das MLS und Immobilienportale verwenden.

Schritte 4 bis 7: Licht und Farbe

Belichtung. Hellen Sie auf, bis der Raum so wirkt wie bei voller Beleuchtung zur Mittagszeit. Heben Sie erst die Schatten an, bevor Sie die Gesamthelligkeit erhöhen, sonst brennen die Fenster noch stärker aus. In Snapseed können Sie mit Bild optimieren Schatten aufhellen und Lichter absenken, unabhängig von der Gesamthelligkeit.

Fenster. Regeln Sie die Lichter herunter, bis man draußen etwas erkennt. Das ist eine Belichtungskorrektur, keine Veränderung. Eine andere Aussicht einzusetzen ist eine Veränderung, und Gremien wie Stellar verbieten das. Dunkle Fotos und ausgebrannte Fenster korrigieren behandelt beide Probleme.

Weißabgleich. Gemischtes Tageslicht und warmes Lampenlicht lassen weiße Wände in einer Ecke orange und in der anderen blau wirken. Stellen Sie den Weißabgleich an einer weißen Wand oder Decke ein und gleichen Sie dann den Rest der Serie daran an.

Farbe. Weniger ist mehr. Übersättigtes grünes Gras und orangefarbenes Holz wirken sofort überbearbeitet. Wenn es besser aussieht als das Haus beim Besichtigungstermin, nehmen Sie es zurück.

Schritte 8 bis 10: Entfernen, Staging und Kontrolle

Kleine Störungen wie ein Kabel, ein Mülleimer oder eine Zahnbürste lassen sich auf den meisten Smartphones wegretuschieren. Nach AB 723 ist das eine Veränderung, also kennzeichnen Sie das Foto für ein Label. Besser noch: Räumen Sie den Gegenstand weg und fotografieren Sie neu. Exposé-Fotos aufräumen erklärt die Möglichkeiten und die Regeln.

Virtuelles Staging ist nur für leere Räume gedacht, mit Möbeln in passender Größe. Siehe welche Räume Sie stagen sollten.

Prüfen Sie dann jede Bearbeitung am Original. Öffnen Sie beide nebeneinander und achten Sie auf Fenster, Türen, Boden, Kamin und Deckenlinie. KI-Tools, unseres eingeschlossen, können ein Fenster versetzen oder einen Kaminsims verformen, während sie etwas anderes tun. Das kalifornische Department of Real Estate sagt, wer KI-erzeugte Bilder nicht prüft, „riskiert Verstöße, auch wenn die Veränderung unbeabsichtigt war“.

Schritte 11 und 12: der letzte Durchgang

Einheitlichkeit. Scrollen Sie durch die gesamte Serie in der Miniaturansicht. Ein Raum, der deutlich wärmer, heller oder farbiger ist als die anderen, fällt heraus und wirkt bearbeitet. Passen Sie ihn an den Rest an.

Labels. Jedes virtuell gestagte, aufgeräumte oder sonst veränderte Foto erhält ein Label dort, wo Ihr MLS es verlangt, und das Original kommt daneben, wo das Gremium es zulässt. Fügen Sie in Kalifornien die Erklärung und den Link zum Original hinzu. Unsere Formulierungshilfe für Offenlegungen enthält Text zum Einfügen.

Kein Text im Bild, es sei denn, Ihr Gremium verlangt dort einen Hinweis. Realcomp zum Beispiel verbietet Wasserzeichen, Schrift, Rahmen und Spezialeffekte auf Exposé-Fotos, abgesehen vom eigenen Wasserzeichen.

Reihenfolge und Export. Titelbild zuerst, dann in der Reihenfolge, in der ein Käufer durch das Haus gehen würde. Zu den Dateigrößen der Portale siehe Fotoanforderungen für Zillow-Inserate.

Die ganze Checkliste auf dem Smartphone

Real Estate Camera ist unsere App, und sie ist genau auf diese Liste zugeschnitten. Optimieren erledigt die Schritte 2, 4, 5 und 6 in einem Durchgang für 1 Credit: Vertikalen, Belichtung, Fensterdetails und Weißabgleich. Aufräumen (2 Credits) deckt Schritt 8 für einen vollgestellten Raum ab, und Virtuelles Staging (2 Credits) deckt Schritt 9 ab. Gestagte Ergebnisse kommen mit Label, und das Original bleibt neben jeder Bearbeitung. Die Schritte 1, 10, 11 und 12 bleiben bei Ihnen. Credits gibt es in Einmalpaketen, und ein Exposé auf dem Smartphone bearbeiten führt einmal komplett durch ein Exposé.

Wie Optimieren mehrere dieser Schritte übernimmt, siehe KI-Fotobearbeitung für Immobilien.

Führen Sie die Schritte 2 bis 6 für Ihr nächstes Exposé mit einem Fingertipp aus. Kostenlos starten: 1 Credit.