地產相片修圖清單

請依照以下次序修改放售盤相片：篩選、拉直、設定曝光及窗戶亮部、修正白平衡、移除細小雜物、按需要佈置，然後加上標示，並將每張修改後的相片與原圖比較。只可調整原來拍攝的內容，例如光線、色彩、角度及裁切。任何加入或移除的內容都需要標示，房屋本身則不應有任何改變。

每個放售盤我都會使用這份清單。無論使用 Lightroom、iPhone 的「相片」 app，還是像我們這類專為放售盤而設的 app，均適用。

檢查清單

房源照片可進行哪些修訂？

California 在法律中作出了最清晰的規定。AB 723訂明，如果「只進行照明、銳化、白平衡、色彩校正、角度、拉正、裁剪、曝光或其他常見照片修訂，而不改變真實物業的呈現方式」，影像便不算被「數碼修改」。清單上的步驟1至7都屬於這類修訂。步驟8和9則不是，所以必須加上標籤。

有些修訂即使沒有標籤，也一律禁止。Stellar MLS禁止更改固定裝置、加入不存在的景觀或照明、移除牆上窪洞或損壞地板等「負面視覺元素」，以及扭曲房間尺寸。CRMLS則禁止更改牆身顏色、地板、櫃位和園藝佈置。不要修訂房屋本身。

步驟1至3：篩選、拉正、裁剪

先篩選，在修訂任何一張照片之前就做好。從每個角度挑選最佳照片，刪除其餘照片。修訂25張照片當然比修訂80張快，而你需要多少張房源照片一文有講解建議數量。

然後拉正，因為畫面拉正後，後續每一步的效果都會不一樣。歪斜的牆線是業餘拍攝常見的破綻。在iPhone上，照片App的裁剪功能內有拉正及垂直傾斜控制。修正垂直線條一文會逐步講解。

裁剪邊緣只剩少量的家具，並修走多餘的天花。照片應保持橫向。Zillow的攝影提示指出，橫向是MLS和房源網站採用的方向。

步驟4至7：光線與色彩

曝光。將畫面調亮，直至房間看起來像正午開着所有燈時的感覺。應先提亮陰影，再調整整體亮度，否則窗戶的高光會變得更嚴重。在Snapseed中，Tune Image可讓你分別調整陰影、高光和整體亮度。

窗戶。降低高光，直至可以看見一點室外的景物。這屬於曝光修正，而不是修改。貼上另一幅景觀才是修改，Stellar等協會亦禁止這樣做。修正昏暗照片和過曝窗戶一文會同時講解這兩個問題。

白平衡。日光與暖色燈泡混合使用，會令白色牆壁一角呈橙色，另一角卻呈藍色。應以白色牆壁或天花板設定白平衡，再將其餘照片調至一致。

色彩。要適度。翠綠的草地和橙色的木材，往往予人修訂過度的感覺。如果照片看起來比實物漂亮，就應收手。

步驟8至10：移除、佈置及檢查

小型干擾物，例如電線、垃圾桶或牙刷，大多數手機都能消除。不過，根據AB 723，這仍屬於修改，因此須為照片加上標籤。更好的做法，是移走該物件後重新拍攝。清理房源照片中的雜物一文會講解相關選項和規則。

虛擬佈置只適用於空房，家具尺寸亦須與房間相符。參閱應佈置哪些房間。

其後將每項修訂與原圖對照檢查。把兩張照片並排開啟，留意窗戶、門、地板、壁爐和天花板線。AI工具（包括我們的工具）可能在處理其他效果時移動窗戶或改變壁爐架的形狀。California的Department of Real Estate表示，未有檢視AI生成的影像「即使修改並非蓄意，也可能導致違規」。

步驟11和12：最後一輪檢查

一致性。以縮圖形式捲動查看整組照片。如果某個房間明顯比others更暖、更亮或色彩更濃艷，就會十分突出，看起來像經過修訂。應將它調至與其他照片一致。

標籤。每張經過虛擬佈置、去雜物或其他修改的照片，都要在MLS要求的位置加上標籤；如協會允許，原圖亦須並排放置。在California，須加入聲明及原圖連結。我們的披露聲明措辭指南提供可直接複製的文字。

不要在影像加上文字，除非你的協會要求在該處作披露。例如，Realcomp禁止在房源照片加入水印、文字、邊框和特殊效果，但其自身水印除外。

次序和匯出。先放封面照片，其後按照買家參觀房屋時的次序排列。門戶平台的檔案大小要求，請參閱Zillow房源照片要求。

在手機上完成整份清單

Real Estate Camera是我們的App，內建功能正是圍繞這份清單設計。優化功能只需1點數，便可一次完成步驟2、4、5和6，包括垂直線、曝光、窗戶細節和白平衡。去雜物（2點數）可處理步驟8，適用於擺放了大量物件的房間；虛擬佈置（2點數）則可處理步驟9。經過虛擬佈置的成果會附有標籤，原圖亦會保留在每張修訂照片旁邊。步驟1、10、11和12仍須由你親自完成。點數以一次性套裝形式發售，而在手機上修訂房源一文會逐步示範如何完成整個流程。

如想了解優化功能如何處理其中多個步驟，請參閱AI房地產照片修訂。

下次上載房源時，只需一按即可完成步驟2至6。免費開始：1點數。