不動產照片編輯 App：它該做什麼，以及如何用手機完成整套房源照片的編輯

好的不動產照片編輯 App，應該能在你拍攝時所用的手機上，修正每張照片的光線、色彩和傾斜牆面，清空有家具的房間，並為空房進行虛擬佈置，而且全程不得改動房屋本身。Real Estate Camera 正是為此而生：「優化」每張照片 1 點，「除雜物」和「虛擬佈置」各 2 點。每次編輯需時 20 至 60 秒，讓你能在交屋鎖門前完成房源照片。

以下是我認為任何房仲用 AI 照片編輯器都應具備的功能、我會在誠實編輯上劃定的底線，以及使用我們的 App 逐間房編輯一套房源的實作示範。這是我們的產品，因此我也會說明它做不到哪些事。

房源照片 App 該做什麼

大多數房源照片不需要設計師，只需要同樣的幾項修正，而且每次都應以相同方式處理。

• 修正曝光和色彩。 室內環境在暖色燈泡下拍攝容易泛黃，或因陰天窗光而顯得灰暗。白色櫥櫃就該呈現白色。
• 校正垂直線。 手機拿得稍微偏高或偏低，就會讓牆面看起來傾斜。即使買家說不出原因，他們仍感受得到。
• 找回窗戶細節。 依室內曝光時，窗戶往往會過曝成一塊白色。好的編輯應呈現窗外實際的景象。
• 清空有家具的房間，例如賣方的家具老舊或過於擁擠時，且不能在沙發原本所在的地面留下痕跡。
• 為空房進行虛擬佈置，讓買家能感受房間的實際大小，風格也應符合房屋特色。
• 隨時隨地處理。 如果你用手機拍攝，編輯就該在手機上完成，而不是晚上 11 點還得坐在筆電前處理。

誠實編輯的底線

編輯 App 可以讓照片更好看，也可以讓房屋看起來像另一棟房屋，而前者才是你的工作。

加州已將這條界線寫入法律。AB 723 排除僅進行「燈光、銳化、白平衡、色彩校正、角度、校正垂直線、裁切、曝光或其他常見照片編輯調整」的修改，只要這些修改未改變房產的呈現即可。新增、移除或變更家具、地板、漆色、景觀或窗外景色均屬於更改，必須揭露。多數 MLS 規則也採行相同概念。

這正是 Real Estate Camera 的「優化」採用目前設計的原因：

• 它會完整保留拍攝時的天空。陰天就是陰天，絕不會把灰暗的天空變藍。
• 它絕不改變建築或景觀，不會讓草坪更綠，也不會修補牆板。
• 它不進行黃昏效果轉換。這是刻意的選擇，因此我們無法為你製作夕陽時分的 Hero Shot。

「除雜物」和「虛擬佈置」確實會改變房內的擺設，因此必須加上標示。第五步會進一步說明。

實作示範：用手機從頭到尾編輯一套房源

這是一套典型的 3 房住宅。有些房間仍擺放賣方的家具，有些則是空房，而室外天氣陰暗。

第 1 步：先拍好

編輯能修正很多問題，卻無法修正從門口拍攝的房間。開啟所有燈光、拉開窗簾，將手機保持與燈控開關同高並維持水平。從各個角落橫向拍攝。iPhone 指南 內有相關設定，拍攝清單 則會告訴你需要拍攝哪些房間。

Real Estate Camera 在 iPhone、iPad 和 Android 上都有專用相機。如果房源是由攝影師拍攝，或你使用其他設備拍攝，請改在網頁上傳。無論使用哪種方式，都使用同一個帳戶和點數餘額。

第 2 步：優化每張照片

在相簿中對每張照片執行「優化」，每張 1 點。它會修正光線和白平衡、校正垂直線，並找回窗外的景色。

請將窗戶畫面與現場實際景色比對。當原始照片是一片純白時，軟體能處理的資訊非常有限。系統會要求「優化」找回真實景色，絕不以其他畫面取代，但親眼見過現場的人是你。如果樹木和鄰屋都正確，就已完成處理；如果不正確，請不要使用該版本。加州法律將「窗外景色」列為必須揭露的更改。

外觀也會進行同樣的處理。陰天時，在同一片灰色天空下，房子會變得更端正，外牆也會更乾淨。如需進一步了解曝光不足的問題，請參閱修正陰暗的房地產照片。

步驟 3：為有家具的房間使用除雜物

如果賣方的家具反而影響照片，請使用「除雜物」，需花費 2 點。它會移除家具和裝飾，並重建後方的地板與牆面。

除了看它移除了什麼，也要看看它保留了什麼。這裡電視櫃留下了。在另一個房間，留下的可能是落地燈。沒有手動遮罩功能，因此如果結果不符合預期，您可以重新執行，或保留原圖。

在加州，以及大多數要求揭露這項操作的委員會眼中，清空房間的照片屬於經過數位修改的照片。您可以接著進行虛擬佈置，也可以維持空房，但無論哪種方式，都必須加上標示。詳情請參閱從照片中移除家具。

步驟 4：為空房進行虛擬佈置

對於空房間，無論原本就是空的，還是您剛使用除雜物清空，都可以進行虛擬佈置，需花費 2 點。選擇房間類型：客廳、臥室、廚房、餐廳、浴室、家庭辦公室、兒童房間或戶外／露台。接著選擇風格：現代、北歐、現代農莊、豪華現代、傳統、中世紀、沿海或日式北歐。

我不會為每個空房間都進行虛擬佈置。客廳、主臥室，以及任何用途不明顯的房間，例如多功能室或小型辦公室，最能受益於虛擬佈置。浴室和走廊通常不需要。

共有 8 種風格，而且沒有拖放功能。您無法移動沙發或更換某把椅子。如果擺放位置不對，必須重新執行，而這會再花費 2 點。如果您需要手動擺放家具，最佳虛擬佈置應用程式指南會介紹提供這類功能的工具。

步驟 5：檢查、標示、匯出

在將任何照片放到 MLS 之前，請將每張編輯後的照片與原照片並排比較，檢查永久性的元素：窗戶、門、壁爐、地板線和天花板。AI 虛擬佈置偶爾可能移動窗戶或改變壁爐台的形狀。如果發生這種情況，請重新執行。

在應用程式中，經過虛擬佈置的結果會標記為「已進行虛擬佈置」，匯出時也會要求您確認揭露事項。標示不會印在圖片上。如果委員會要求在照片本身上揭露，請在您的 MLS 照片工具或其他編輯器中加上。若委員會要求，請將未修改的原照片與每張經過虛擬佈置或除雜物的照片一起上傳。MLS 規則指南會逐一介紹各委員會的規定，加州房仲應閱讀AB 723 清單。

這則刊登內容的費用

點數方案為 20 點 $9.99、60 點 $24.99，以及 150 點 $49.99。這則刊登內容適合 60 點方案，剩餘 21 點可供下次使用。點數永不過期，編輯失敗會自動退款，而且第一點免費。若要與其他工具和人工服務比較，請參閱虛擬佈置的費用、BoxBrownie 替代方案指南，以及Virtual Staging AI 替代方案指南。

它不會做的事

• 不支援替換天空或黃昏效果。陰天仍然是陰天。
• 有 8 種佈置風格，但沒有手動擺放家具功能。
• 沒有真人編輯師協助您記錄需求或修正渲染結果。
• 標示不會印在圖片上。

如果您需要上述任何功能，BoxBrownie 等人工服務會是處理該照片的更佳選擇。其他所有功能，您可以從App Store或Google Play取得應用程式，也可以在網頁上登入。

如需進一步了解「優化」，請參閱AI 房地產照片編輯。

在手機上完成一則刊登內容的完整編輯。免費開始：1 點。