房屋刊登應該有多少張照片？

一般三臥室房屋刊登大約需要 25 張照片。Zillow 的攝影指南根據 Zillow 的研究，建議理想數量為 22 至 27 張。一臥室公寓可以少一些，附帶土地的大型房屋則可以多一些，但不要只為了達到某個數字，用重複度高的照片灌滿相簿。

本頁接下來會說明照片數量如何隨物業而異、MLS 允許的數量、相簿的排列順序，以及哪些照片該刪除。

Zillow 指引實際怎麼說

Zillow 針對賣家的指南對照片數量提出三點：22 至 27 張是理想範圍。照片少於 9 張的房屋，在 60 天內售出的可能性約低 20%。而照片超過 28 張的房屋，售出時間較長。

關於照片超過 28 張的房屋這一點，很容易被誤解。Zillow 本身指出，原因在於價格，而不是照片：照片達到 28 張或以上的房屋，價格高出 12%，而額外照片也無法彌補過高的開價。因此，這項發現並不是說「超過 28 張照片會帶來負面影響」，比較接近的是「超過某個數量後，更多照片就不再有幫助」。

有兩點需要注意。這篇文章的日期是 2019 年 11 月，而且是为房屋賣家撰寫，並非研究論文。我會把 22 至 27 張視為合理的預設值，而不是硬性規則。真正值得記住的是較低的那個數字：只有少數照片的房屋刊登，買家往往會直接略過。

不同物業類型需要多少張照片

以下是我採用的範圍。這些範圍的前提是，每張照片都呈現其他照片沒有的內容。

上述超出 Zillow 建議範圍的數量並不矛盾。一棟位於四英畝土地上的五臥室房屋，比一栋位於四分之一英畝土地上的三臥室房屋有更多值得展示的內容，而買家也想看看穀倉。真正不值得列入的，是同一間臥室的第四個角度。

拍攝張數約為你會發布的 2 倍。當天拍攝不收費，而且當某個角度出現反光或牆面傾斜時，你就有更多選擇。

MLS 允許上傳多少張照片？

每個 MLS 都有自己的上限，而且差異很大。我查到的 2 個例子如下：

• CRMLS 的 Flexmls 說明頁面指出，每則房源可上傳 75 張照片，每張最多 15 MB，或 3000 x 2000 像素。同一頁面也說明，無法準確呈現房屋狀況的照片，例如經過虛擬佈置的照片，必須加上相關說明。
• 密西根州的 Realcomp允許最多上傳 99 張照片，包括主要照片。房源建立後 48 小時內，必須提供一張從房屋正面拍攝的主要照片；照片上不得有招牌公司的告示、水印或文字（Realcomp 自己的水印除外）。

這兩個上限都遠高於一般房源所需的張數，這也是常見情況。上限很少是真正的限制，真正的瓶頸是你的後製能力。查一次你所在MLS的規則並記在筆記中，包括主要照片、圖片文字及虛擬佈置說明相關的所有規定。

順序和張數一樣重要

第一張照片通常會出現在搜尋結果中，因此它決定了有沒有人會點進房源。接著，按照參觀房屋的動線安排照片：

1. 最佳正面外觀。
2. 玄關。
3. 客廳與家庭娛樂室。
4. 廚房各個角度放在一起，接著是餐廳。
5. 主臥、主衛浴。
6. 其他臥室、其他衛浴。
7. 辦公室、彈性空間、地下室。
8. 後院、露台、泳池，然後是其他設施。

每個房間的照片要放在一起。如果有某項買家願意加價的特色，例如湖景或新廚房，它甚至可以往前挪到第 2 個位置。逐間房間拍攝清單會詳細介紹每個房間。

在所有照片中，正面照片最值得花心思。如果你的正面照片拍在房屋背光時，那就不妨修一下再用它當縮圖。

該刪掉哪些照片

刪減是許多房源出問題的地方。拍完之後，你可能會有 60 張照片。以下這些可以先刪：

• 近乎重複的照片。例如從幾乎相同角落拍攝同一間臥室的 2 張照片。保留較清晰的那張。
• 衣帽間，除非是真正的大型步入式衣帽間。洗衣區、設備間和暖爐也一樣。
• 普通半浴。如果又小又樸素，對房源沒有任何幫助。
• 沒有特殊之處的物品特寫，例如一般水龍頭、 thermostat 或燈開關。
• 任何有技術問題的照片：牆面傾斜、你出現在鏡子或不鏽鋼冰箱上的反光、窗戶過曝而室內昏暗、畫面模糊。
• 照片中比實景更難看的空間。狹窄的走廊或擁擠的泥間可能讓房屋看起來更小。略過這些空間，讓實地看房發揮作用。
• 街景和社區景觀，除非有值得呈現的特色，例如馬路對面的公園。

不要刪掉買家會想看的房間。每間臥室和每間有浴缸的衛浴都應該出現，即使外觀樸素也一樣。少了衛浴照片，會讓人懷疑房子有什麼問題。

何時減少照片張數是正確選擇

有些房源的張數確實應低於一般範圍，這完全沒問題。

• 以現況出售、需要翻修的房屋。誠實呈現外觀、格局和土地。12 張清楚呈現房屋待修狀況的照片，比 30 張試圖掩蓋問題的照片更能告訴買家資訊。
• 空地。拍幾張從馬路及土地內拍攝的土地照片；如果有景觀也拍下來，並呈現土地上的建築物或通道。以 Realcomp 為例，土地房源仍然至少需要 1 張照片。
• 有租客居住、無法進入每個房間的出租房源。發布你能拍好的照片，並在房源說明中寫明看房時可以參觀更多區域。

真正該避免的是偷工減料版的少照片：站在每個房間門口拍 6 張照片。Zillow 所謂「少於 9 張照片」的房源問題，正是指這類情況。

保持照片風格一致

25 張看起來像來自同一棟房屋的照片，勝過 40 張風格不一致的照片。這代表各房間的色調相近、所有垂直線保持筆直，而且沒有哪個房間明顯比其他房間昏暗。

如果你用手機拍攝，維持一致性就是最難的部分。Real Estate Camera 的「優化」功能可修正光線、白平衡和垂直線，每張照片需時 20 到 60 秒，消耗 1 點，因此 25 張照片的圖庫需要 25 點。$24.99 的 60 點方案可處理 2 則相同張數的房源，而且點數不會到期。你的第 1 點免費，如果想先試修 1 張照片再購買。

如果是空房間，虛擬佈置每張照片需花費 2 點。許多委員會都要求標示經過佈置的照片。CRMLS 的說明頁面就指出，這些照片必須加上說明。應用程式會將經過虛擬佈置的檔案標記為「virtually staged」，但不會把標籤印在圖片上，因此請在說明中自行加上。更多資訊請參閱 虛擬佈置的 MLS 規定。如果你使用手機拍攝，iPhone 房地產攝影一文介紹了相關設定。

若要使用同一個應用程式拍攝並編輯整組照片，請參閱 房地產攝影應用程式。

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