Lista de fotos inmobiliarias: todos los espacios, en orden

Una lista de fotos inmobiliarias debe abarcar la fachada, cada espacio principal desde dos ángulos, cada dormitorio y baño desde su mejor esquina, el patio trasero y algunos detalles que agreguen valor a la casa. Para una casa típica de tres habitaciones, son aproximadamente 25 a 35 fotos. Súbelas en el orden en que una persona compradora recorrería la casa.

Esta es la lista espacio por espacio que utilizo, seguida del orden de la galería en el MLS y de la lista de preparación que envío a los vendedores dos días antes de la sesión fotográfica.

¿Cuántas fotos tomar?

Empieza aquí y ajusta:

• Espacios principales (sala de estar, sala familiar, cocina, recámara principal): 2 de cada uno, desde esquinas opuestas.
• Espacios secundarios (otros dormitorios, comedor, oficina): 1 de cada uno.
• Baños completos: 1 cada uno, 2 para el baño principal si se ha renovado.
• Exteriores: 2 a 4 de la fachada, 2 o 3 de la parte trasera.
• Detalles y características: 3 a 5.

Haz más tomas de las que vas a publicar. Ese día no te cuestan nada y te ahorran un viaje de regreso. Luego, recorta sin piedad. Cuatro tomas casi idénticas de un mismo dormitorio hacen que los compradores pasen por alto las mejores.

Cada asociación de MLS fija su propio límite de fotos. Búscalo una vez y anótalo en tus notas.

La lista de tomas, espacio por espacio

Fachada

• Fachada de frente, con toda la casa en el encuadre, desde el otro lado de la calle o al final del camino de acceso.
• Fachada desde un ángulo de 45 grados, mostrando un lado de la casa y dando profundidad a la imagen.
• El ángulo opuesto de 45 grados, si la casa se ve bien desde ambos lados.
• Una toma más cercana de la entrada o el porche, si la puerta, el porche o el amerlamiento merecen atención.

Aparta los autos del camino de acceso y de la calle frente a la casa. Retira los contenedores de basura. Toma las fotos cuando el sol ilumine la fachada, no cuando esté detrás de la casa.

Entrada

• Desde justo dentro de la puerta principal, mirando hacia el interior de la casa. Muestra a los compradores lo que verán cuando entren.
• Un detalle de la escalera o el recibidor, solo si su arquitectura resulta interesante.

Sala de estar y sala familiar

• Toma amplia desde la esquina opuesta al elemento principal (chimenea, ventana grande, muebles empotrados).
• Toma amplia desde la esquina opuesta, mostrando cómo se conecta el espacio con la cocina o el comedor.

En una distribución abierta, los compradores buscan una toma que muestre cómo se conectan los espacios: la sala de estar en primer plano y la cocina al fondo.

Cocina

• Toma amplia desde la esquina que muestre la mayor cantidad de gabinetes junto con la isla.
• Toma amplia desde el lado opuesto, a menudo desde detrás de la isla, mirando hacia la sala familiar.
• Un detalle: la estufa y la campana, un revestimiento de pared o un fregadero tipo casa de campo. Solo lo que destaque.

Deja los mesones casi vacíos. Un tazón de limones o una tabla de cortar es suficiente.

Comedor

• Una toma amplia, con la mesa al centro y las sillas bien alineadas. Enciende el candelabro.

Dormitorio principal

• Toma amplia desde una esquina junto a la puerta, con la cama como elemento central.
• Segundo ángulo hacia las ventanas o hacia una zona de estar, si la habitación tiene una.
• Vestidor únicamente si es amplio o cuenta con mobiliario fijo.

Tiende la cama sin arrugas. Retira todo de las mesas de noche excepto una lámpara.

Baño principal

• Toma amplia con el lavamanos y la ducha o la bañera en un mismo encuadre, a menudo desde el umbral.
• Segunda toma de una bañera independiente o de una ducha sin umbral, si son el punto fuerte de la habitación.

Baja la tapa del inodoro. Retira todas las botellas del mesón y de la ducha. Asegúrate de que tu imagen no se refleje en el espejo y toma la foto en ángulo.

Otros dormitorios

• Una toma amplia de cada uno, desde la esquina que muestre la ventana y la mayor superficie de suelo.

Otros baños

• Una toma de cada uno. El baño de visitas solo si se ha renovado o tiene un buen lavamanos.

Oficina, cuarto adicional, sótano

• Una toma amplia de cada espacio terminado. Omite los sótanos sin terminar, salvo que los posibles compradores valoren el almacenamiento o el potencial.

Jardín trasero y zonas exteriores

• Toma amplia desde la esquina trasera del terreno, mirando hacia la casa.
• Toma amplia desde la puerta trasera, con vista al jardín.
• Patio, terraza, piscina o cocina exterior: una foto de cada elemento.
• Toma de la vista si realmente hay una buena vista.

Extras que vale la pena fotografiar

• Cuarto de lavado si es una habitación independiente, no un clóset.
• Vestíbulo o despensa, si se han renovado.
• Garaje si es más grande de lo habitual, está terminado o los posibles compradores lo valoran (taller, cargador para vehículo eléctrico).
• Amenidades del condominio: piscina, gimnasio y vestíbulo.

El orden de las fotos en la galería de MLS

Tu primera foto en MLS suele ser la miniatura de búsqueda, así que decide si alguien hará clic. Ordena las demás siguiendo el recorrido por la casa.

1. La mejor toma exterior de la fachada.
2. Entrada.
3. Sala de estar, luego sala familiar.
4. Cocina, con fotos de todos los ángulos.
5. Comedor.
6. Dormitorio principal, luego el baño principal y el vestidor, si lo fotografiaste.
7. Otros dormitorios, luego otros baños.
8. Oficina, cuarto adicional, sótano.
9. Jardín, patio, piscina.
10. Extras y amenidades.

Hay dos excepciones. Si el exterior te ofrece pocas opciones, como un pasillo de condominio o una casa oculta entre árboles, coloca primero el interior más llamativo y el exterior en segundo lugar. Y si hay algo por lo que los compradores pagarían un extra, como una vista al lago o una cocina nueva, ponlo segundo en lugar de dejarlo en medio.

Mantén juntas las fotos de cada habitación. Ir de la cocina al dormitorio y de regreso a la cocina hace que los compradores no logren captar la distribución.

Lista de preparación del vendedor

Envía esta lista dos días antes de la sesión fotográfica. Los vendedores hacen muchos más preparativos con una lista que con una simple indicación de «ordenar un poco».

Toda la casa

• Sustituye las bombillas fundidas y, si puedes, usa bombillas de la misma temperatura de color en todas las habitaciones.
• Abre todas las persianas y cortinas.
• Apaga los ventiladores de techo y los televisores.
• Guarda las fotos familiares, el correo, los comederos y las camas de las mascotas.
• Despeja el piso: zapatos, bolsas, juguetes y cables.

Cocina

• Despeja las encimeras, salvo uno o dos elementos decorativos.
• Quita todo de la puerta del refrigerador, incluidos los imanes.
• Esconde el jabón de loza y las esponjas. Coloca el bote de basura en el garaje durante el día.

Baños

• Despeja por completo el lavabo y la ducha.
• Colga un juego de toallas iguales, dobladas.
• Cierra la tapa del inodoro y retira la alfombra del baño.

Dormitorios

• Acomoda las camas y esponja las almohadas.
• En cada mesita de noche, deja solo una lámpara.
• Cierra las puertas de los armarios.

Exterior

• Aleja los autos de la entrada y retira los botes de basura de la vista.
• Corta el césped el día anterior.
• Enrolla las mangueras. Retira del jardín los juguetes de los niños.
• Quita las fundas de los muebles del patio y acomódalos.

Habitaciones vacías y demasiado mobiliario

Las viviendas vacías parecen cajas sin muebles en las fotos, y a los compradores les cuesta dimensionar el espacio. La ambientación virtual de Real Estate Camera lo resuelve sin rentar un camión lleno de muebles. Cuesta 2 créditos por habitación, con ocho estilos para elegir. Cada archivo ambientado se etiqueta como «ambientado virtualmente», lo que permite cumplir con la parte de la divulgación relativa al etiquetado.

Las plataformas MLS difieren en los requisitos de etiquetado y en si debes publicar la foto de la habitación vacía junto con la versión ambientada. Lee las reglas de MLS sobre ambientación virtual antes de subir las fotos. Para comparar los precios de distintos servicios, consulta cuánto cuesta la ambientación virtual y las mejores aplicaciones de ambientación virtual.

También está la habitación llena de los muebles del vendedor. Quitar muebles de las fotos explica cuándo es razonable hacerlo y cómo.

Después de la sesión fotográfica

Elimina primero las fotos de personas que parpadean, las duplicadas y cualquier imagen con una pared inclinada que no puedas corregir. Edita juntas las fotos que conserves para que el color coincida de una habitación a otra. Una cocina cálida junto a una sala azul parece pertenecer a dos casas distintas.

Si tomas fotos con un teléfono, tomar fotos inmobiliarias con un iPhone explica los ajustes y los ángulos. Nuestra guía para corregir las líneas verticales muestra la solución que más necesitan las fotos con un teléfono. Para las habitaciones que quedaron oscuras, consulta cómo corregir fotos inmobiliarias oscuras.

La Mejora de Real Estate Camera cuesta 1 crédito por foto, por lo que una galería de 30 fotos consume 30 créditos. El paquete de 60 créditos por $24.99 cubre la galería y deja suficientes créditos para ambientar dos habitaciones vacías. Los créditos sin usar no caducan.

Para fotografiar y editar el anuncio en una sola aplicación, consulta la aplicación de fotografía inmobiliaria.

Avanza con la lista de fotografías y edita cada habitación sobre la marcha. Empieza gratis: 1 crédito.