รายการภาพถ่ายอสังหาริมทรัพย์แยกทีละห้อง: ทุกห้องตามลำดับ

รายการภาพถ่ายอสังหาริมทรัพย์ควรครอบคลุมด้านหน้าบ้าน พื้นที่รับรองหลักแต่ละห้องจากสองมุม ห้องนอนและห้องน้ำแต่ละห้องจากมุมที่ให้ภาพดีที่สุด สวนหลังบ้าน และรายละเอียดบางส่วนที่เป็นจุดขายของบ้าน สำหรับบ้านสามห้องนอนโดยทั่วไป จะมีประมาณ 25–35 ภาพ จัดเรียงตามลำดับที่ผู้ซื้อจะเดินชมบ้าน

นี่คือรายการภาพถ่ายแยกทีละห้องที่ฉันใช้ รวมถึงลำดับแกลเลอรี MLS และเช็กลิสต์เตรียมตัวที่ฉันส่งให้ผู้ขายก่อนถ่ายสองวัน

จำนวนภาพที่ควรถ่าย

เริ่มตรงนี้ แล้วปรับตามความเหมาะสม:

• ห้องหลัก (ห้องนั่งเล่น ห้องครอบครัว ครัว ห้องนอนหลัก): ห้องละ 2 ภาพ ถ่ายจากมุมที่อยู่ตรงข้ามกัน
• ห้องรอง (ห้องนอนอื่น ๆ ห้องอาหาร ห้องทำงาน): ห้องละ 1 ภาพ
• ห้องน้ำพร้อมอ่างล้างและฝักบัว: อย่างละ 1 ภาพ ห้องน้ำหลัก 2 ภาพหากได้รับการปรับปรุงใหม่
• ภาพภายนอก: ด้านหน้า 2–4 ภาพ ด้านหลัง 2 หรือ 3 ภาพ
• รายละเอียดและสิ่งอำนวยความสะดวก: 3–5 ภาพ

ถ่ายมากกว่าที่จะลงประกาศ วันถ่ายถ่ายเพิ่มได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย และยังช่วยประหยัดการเดินทางกลับมาถ่ายซ้ำ จากนั้นคัดทิ้งอย่างเด็ดขาด เพราะภาพห้องนอนห้องเดียวกันที่เกือบเหมือนกันสี่ภาพจะทำให้ผู้ซื้อเลื่อนผ่านภาพที่ดีไป

แต่ละ MLS กำหนดจำนวนภาพสูงสุดของตัวเอง ค้นหาข้อกำหนดของคุณหนึ่งครั้ง แล้วจดไว้ในบันทึก

รายการภาพถ่ายแยกทีละห้อง

ด้านหน้าบ้าน

• ภาพด้านหน้าตรงมา โดยให้เห็นบ้านทั้งหลัง ถ่ายจากอีกฝั่งของถนนหรือปลายทางเข้ารถ
• ภาพด้านหน้ามุม 45 องศา ซึ่งแสดงด้านข้างหนึ่งด้านของบ้านและช่วยให้บ้านดูมีมิติ
• อีกด้านในมุม 45 องศา หากบ้านดูดีจากทั้งสองด้าน
• ภาพใกล้ของทางเข้าหรือระเบียง หากประตู ระเบียง หรือสวนหน้าบ้านมีจุดน่ามอง

ถอดรถออกจากทางรับรถและถนนหน้าบ้าน ย้ายถังขยะออกจากบริเวณถ่ายภาพ ควรถ่ายเมื่อแสงแดดส่องหน้าบ้าน ไม่ใช่ด้านหลังบ้าน

ทางเข้า

• ถ่ายจากตำแหน่งถัดเข้าประตูหน้า มองกล้องเข้าไปภายในบ้าน เพื่อให้ผู้ซื้อเห็นว่าจะพบอะไรเมื่อก้าวเข้าบ้าน
• ภาพรายละเอียดของบันไดหรือห้องโถง เฉพาะเมื่องานสถาปัตยกรรมน่าสนใจ

ห้องนั่งเล่นและห้องครอบครัว

• ถ่ายภาพกว้างจากมุมตรงข้ามกับจุดเด่นหลัก เช่น เตา หน้าต่างขนาดใหญ่ หรือตู้เก็บของที่สร้างติดผนัง
• ถ่ายภาพกว้างจากมุมตรงข้าม เพื่อแสดงว่าห้องนี้เชื่อมกับครัวหรือพื้นที่รับประทานอาหารอย่างไร

หากเป็นผังเปิด ผู้ซื้อต้องการภาพเดียวที่แสดงว่าพื้นที่เชื่อมกันอย่างไร โดยมีห้องนั่งเล่นอยู่ด้านหน้าและครัวอยู่ด้านหลัง

ครัว

• ถ่ายภาพกว้างจากมุมที่รวมตู้เก็บของส่วนใหญ่และเกาะกลางครัวไว้ในภาพเดียว
• ถ่ายภาพกว้างจากอีกด้านหนึ่ง โดยมักถ่ายจากหลังเกาะกลางครัว มองไปยังห้องครอบครัว
• ถ่ายรายละเอียดเดียว เช่น ชุดเตาและเครื่องดูดควัน ผนังรองพื้นหลังเตา หรืออ่างล้างจานแบบฟาร์มเฮาส์ เฉพาะสิ่งที่โดดเด่นก็พอ

เก็บเคาน์เตอร์ให้แทบไม่มีของ วางชามเลมอนหนึ่งใบหรือกระดานตัดหนึ่งแผ่นก็เพียงพอ

ห้องอาหาร

• ถ่ายภาพกว้างหนึ่งภาพ ให้โต๊ะอยู่กลางภาพและเก้าอี้ดันเข้าใต้โต๊ะเรียบเท่ากัน เปิดโคมระย้า

ห้องนอนหลัก

• ถ่ายภาพกว้างจากมุมข้างประตู โดยให้เตียงเป็นจุดนำสายตา
• ถ่ายอีกมุม หันไปทางหน้าต่างหรือพื้นที่นั่งเล่น หากห้องมี
• ห้องเก็บเสื้อผ้าแบบเดินเข้าได้ เฉพาะเมื่อมีขนาดใหญ่หรือตกแต่งพร้อมระบบจัดเก็บ

จัดเตียงให้ผ้าปูตึงเรียบ แล้วเก็บของออกจากโต๊ะข้างเตียงทั้งหมด เหลือไว้เพียงโคมไหว้

ห้องน้ำหลัก

• ถ่ายภาพกว้างให้ตู้อ่างล้างหน้าและฝักอาบน้ำหรืออ่างอาบอยู่ในภาพเดียวกัน โดยมักถ่ายจากประตู
• ถ่ายเพิ่มอีกภาพของอ่างอาบตั้งแยก หรือฝักอาบน้ำแบบเดินเข้าได้ หากเป็นจุดเด่นของบ้าน

ปิดฝาชักโพเดียง ทั้งบนเคาน์เตอร์และในห้องอาบต้องไม่มีขวดเหลือ ตรวจกระจกว่ามีภาพสะท้อนของตัวเองหรือไม่ แล้วถ่ายเป็นมุมเฉียง

ห้องนอนอื่น ๆ

• ถ่ายภาพกว้าง ห้องละหนึ่งภาพ โดยเลือกมุมที่เห็นหน้าต่างและพื้นมากที่สุด

ห้องน้ำอื่น ๆ

• ถ่ายห้องละหนึ่งภาพ โดยห้องน้ำกลางให้ถ่ายเฉพาะเมื่อได้รับการปรับปรุงหรือมีตู้อ่างล้างหน้าสวยงาม

ห้องทำงาน ห้องอเนกประสงค์ ห้องใต้ดิน

• ถ่ายภาพกว้างพื้นที่ที่ตกแต่งเสร็จแล้วทุกแห่งหนึ่งภาพ ห้องใต้ดินที่ยังไม่ตกแต่งให้ข้ามไป เว้นแต่กลุ่มผู้ซื้อให้ความสำคัญกับพื้นที่เก็บของหรือศักยภาพในการพัฒนา

สวนหลังบ้านและพื้นที่กลางแจ้ง

• ถ่ายภาพกว้างจากมุมด้านหลังของที่ดิน โดยมองเข้าหาบ้าน
• ถ่ายภาพกว้างจากประตูหลังบ้าน มองออกไปเหนือสนาม
• ลานกลางแจ้ง ระเบียง สระ หรือครัวกลางแจ้ง ให้ถ่ายอย่างละหนึ่งภาพ
• หากมีวิวสวย ให้ถ่ายภาพวิวเพิ่ม

รายการเพิ่มเติมที่ควรถ่าย อย่างละหนึ่งภาพ

• ห้องซักรีดผ้า เฉพาะเมื่อเป็นห้องแยก ไม่ใช่ตู้ซักผ้า
• ห้องโถมน้ำหรือห้องเก็บอาหาร หากได้รับการปรับปรุง
• ห้องจอดรถ หากมีขนาดใหญ่กว่าปกติ ตกแต่งเสร็จแล้ว หรือกลุ่มผู้ซื้อสนใจสิ่งเหล่านี้ (เช่น พื้นที่ทำงานหรือจุดชาร์จรถไฟฟ้า)
• สิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลางของคอนโด เช่น สระ ห้องออกกำลังกาย และห้องรับรอง

จัดลำดับภาพในแกลเลอรี MLS

ภาพแรกที่ลงใน MLS มักถูกใช้เป็นภาพย่อในหน้าค้นหา จึงเป็นตัวชี้ขาดว่ามีผู้สนใจคลิกหรือไม่ จัดลำดับภาพที่เหลือตามเส้นทางการเดินชมบ้าน

1. ภาพด้านหน้าบ้านที่ดีที่สุด
2. โถงทางเข้า
3. ห้องรับแขก จากนั้นห้องครอบครัว
4. ห้องครัว โดยรวมภาพทุกมุมไว้ด้วยกัน
5. ห้องอาหาร
6. ห้องนอนหลัก ตามด้วยห้องน้ำหลัก และห้องเก็บเสื้อผ้าหากถ่ายไว้
7. ห้องนอนอื่น ๆ ตามด้วยห้องน้ำอื่น ๆ
8. ห้องทำงาน ห้องอเนกประสงค์ ห้องใต้ดิน
9. สวนหลังบ้าน ระเบียง และสระ
10. สิ่งเพิ่มเติมและสิ่งอำนวยความสะดวก

มีข้อยกเว้นสองกรณี หากส่วนภายนอกแทบไม่มีอะไรให้ใช้ เช่น ทางเดินในคอนโดหรือบ้านที่ถูกต้นไม้บัง ให้เริ่มต้นด้วยภาพภายในที่ดีที่สุด และวางภาพภายนอกเป็นภาพที่สอง และหากมีสิ่งที่ผู้ซื้อยอมจ่ายเพิ่ม เช่น วิวทะเลสาบหรือครัวใหม่ ก็ให้ภาพนั้นเป็นภาพที่สองแทนการรอวางไว้ตรงกลาง

จัดภาพของแต่ละห้องให้อยู่ติดกัน การสลับจากครัวไปห้องนอนแล้วกลับมาที่ครัว จะทำให้ผู้ซื้อตามผังพื้นที่ไม่ทัน

รายการเตรียมบ้านของผู้ขาย

ส่งรายการนี้ก่อนถ่ายภาพสองวัน ผู้ขายจะทำตามรายการได้มากกว่าการได้รับคำสั่งว่า "เก็บให้เรียบร้อยนิดหน่อย"

ทั้งบ้าน

• เปลี่ยนหลอดไฟที่ไม่ติด และถ้าเป็นไปได้ให้ใช้หลอดไฟสีเดียวกันทุกห้อง
• เปิดม่านบานหน้าต่างและผ้าม่านทั้งหมด
• ปิดพัดลมเพดานและโทรทัศน์
• เก็บภาพถ่ายครอบครัว จดหมาย ชามอาหารสัตว์เลี้ยง และที่นอนสัตว์เลี้ยงให้เรียบร้อย
• ทำพื้นให้โล่ง โดยเก็บรองเท้า กระเป๋า ของเล่น และสายไฟให้หมด

ครัว

• เก็บเคาน์เตอร์ให้โล่ง โดยเหลือของตกแต่งเพียงหนึ่งหรือสองชิ้น
• ถอดทุกอย่างออกจากประตูตู้แช่ รวมถึงแม่เหล็กด้วย
• ซ่อนน้ำยาล้างจานและฟองน้ำ แล้วย้ายถังขยะไปวางในโรงจอดรถตลอดวัน

ห้องน้ำ

• เก็บอ่างล้างหน้าพร้อมโต๊ะและพื้นที่อาบน้ำให้โล่งทั้งหมด
• แขวนผ้าเช็ดชุดเดียวที่เข้ากัน โดยพับไว้อย่างเรียบร้อย
• ปิดฝาโถส้วม และเก็บพรมอาบน้ำออก

ห้องนอน

• ปูผ้าปูที่นอนให้เรียบร้อย และพองหมอนให้ฟู
• เก็บโต๊ะข้างเตียงให้เหลือแค่โคมไฟหนึ่งดวง
• ปิดประตูตู้เสื้อผ้า

พื้นที่ภายนอก

• ย้ายรถออกจากทางรถ และซ่อนถังขยะให้มองไม่เห็น
• ตัดหญ้าวันก่อน
• ม้วนสายยางให้เรียบร้อย และเก็บของเล่นเด็กออกจากสนามหญ้า
• ถอดผ้าคลุมเฟอร์นิตเชอร์ระเบียงออก และจัดวางเฟอร์นิตเชอร์ระเบียงให้เรียบร้อย

ห้องว่างและเฟอร์นิตเชอร์มากเกินไป

บ้านว่างจะดูเหมือนกล่องเปล่าในภาพถ่าย ทำให้ผู้ซื้อประเมินขนาดพื้นที่ได้ยาก ฟีเจอร์แต่งห้องเสมือนจริงของ Real Estate Camera แก้ปัญหานี้ได้โดยไม่ต้องเช่าเฟอร์นิตเชอร์จำนวนมาก ฟีเจอร์นี้ใช้ 2 เครดิตต่อห้อง พร้อมให้เลือกแปดสไตล์ ทุกไฟล์ที่แต่งห้องเสมือนจริงจะมีป้ายกำกับว่า "แต่งห้องเสมือนจริง" จึงช่วยให้การติดป้ายกำกับเป็นไปตามข้อกำหนดการเปิดเผยข้อมูล

องค์กร MLS มีข้อกำหนดการติดป้ายกำกับแตกต่างกัน และกำหนดไม่เหมือนกันว่าต้องโพสต์ภาพห้องว่างควบคู่กับภาพที่แต่งห้องหรือไม่ ก่อนอัปโหลด โปรดอ่าน กฎการแต่งห้องเสมือนจริงของ MLS ส่วนค่าใช้จ่ายของบริการต่าง ๆ ดู ค่าใช้จ่ายในการแต่งห้องเสมือนจริง และ แอปแต่งห้องเสมือนจริงที่ดีที่สุด

ส่วนห้องที่อัดแน่นไปด้วยเฟอร์นิตเชอร์ของผู้ขายก็เป็นอีกกรณี การลบเฟอร์นิตเชอร์ออกจากภาพถ่าย ได้อธิบายว่ากรณีใดควรทำ และควรทำอย่างไร

หลังการถ่ายภาพ

คัดเลือกภาพก่อน ลบภาพที่คนกะพริบตา ภาพซ้ำ และภาพที่มีผนังเอียงซึ่งไม่สามารถแก้ไข จากนั้นปรับแต่งภาพที่คัดไว้พร้อมกันเป็นชุด เพื่อให้สีสม่ำเสมอระหว่างห้อง ครัวโทนอุ่นที่อยู่ติดกับห้องนั่งเล่นโทนเย็นดูเหมือนคนละบ้านสองหลัง

หากคุณถ่ายด้วยโทรศัพท์ การถ่ายภาพอสังหาริมทรัพย์ด้วย iPhone อธิบายเรื่องการตั้งค่าและมุมถ่าย คู่มือของเราเรื่อง การแก้เส้นแนวตั้ง อธิบายวิธีแก้ภาพจากโทรศัพท์ที่ต้องทำบ่อยที่สุด ส่วนห้องที่ถ่ายออกมามืด ดู การแก้ภาพอสังหาริมทรัพย์ที่มืด

ฟีเจอร์ปรับภาพของ Real Estate Camera ใช้ 1 เครดิตต่อภาพ ดังนั้นแกลเลอรี 30 ภาพจะใช้ 30 เครดิต แพ็กเกจ 60 เครดิตราคา $24.99 เพียงพอสำหรับ 30 ภาพและยังเหลือพอที่จะแต่งห้องว่างอีกสองห้อง เครดิตที่ยังไม่ได้ใช้ไม่มีวันหมดอายุ

หากต้องการถ่ายภาพและแก้ไขรายการทั้งหมดในแอปเดียว ดู แอปถ่ายภาพอสังหาริมทรัพย์

ไล่ถ่ายตามรายการภาพ จากนั้นแก้ไขแต่ละห้องไปพร้อมกัน เริ่มใช้งานฟรี: 1 เครดิต