Checklist voor woningfoto's: elke kamer, in volgorde

Een checklist voor woningfoto's moet de voorkant van het huis, elke ruimte in het woongedeelte vanuit twee hoeken, elke slaap- en badkamer vanuit de beste hoek, de achtertuin en enkele details die het huis aantrekkelijk maken bevatten. Voor een typisch huis met drie slaapkamers zijn dat ongeveer 25 tot 35 foto's. Plaats ze in de volgorde waarin een koper door het huis zou lopen.

Dit is de checklist per kamer die ik gebruik. Daarna volgen de volgorde voor de MLS-galerij en de voorbereidingschecklist die ik twee dagen vóór de opnamedag aan verkopers stuur.

Hoeveel foto's moet u maken?

Begin hier en pas dit aan:

• Hoofdruimtes (woonkamer, familiekamer, keuken, hoofdslaapkamer): 2 per ruimte, vanuit tegenoverliggende hoeken.
• Secundaire ruimtes (overige slaapkamers, eethoek, werkkamer): 1 per ruimte.
• Volledige badkamers: 1 per badkamer, 2 voor de hoofdbadkamer als die is vernieuwd.
• Buitenopnamen: 2 tot 4 van de voorkant, 2 of 3 van de achterkant.
• Details en voorzieningen: 3 tot 5.

Maak meer foto's dan u plaatst. Dat kost op de dag zelf niets en scheelt een terugreis. Selecteer daarna alleen de sterkste. Vier vrijwel identieke opnamen van één slaapkamer laten kopers de goede foto's overslaan.

Elke MLS-regio stelt zelf een fotolimiet in. Zoek die limiet eenmalig op en bewaar die in uw notities.

De opnamechecklist, kamer voor kamer

Voorkant van het huis

• Recht van voren, het hele huis in beeld, vanaf de overkant van de straat of het einde van de oprit.
• De voorkant vanuit een hoek van 45 graden, waarbij één zijkant van het huis en enige diepte zichtbaar zijn.
• De tegenoverliggende hoek van 45 graden als het huis vanaf beide kanten goed oogt.
• Een nadere opname van de entree of de veranda als de deur, veranda of tuinindeling de moeite waard is.

Haal de auto's van de oprit en uit de straat vóór het huis. Zet de afvalbakken weg. Fotografeer met de zon op de voorkant van het huis, niet met de zon erachter.

Entree

• Vanaf net binnen de voordeur, gericht op het interieur. Laat kopers zien wat er bij binnenkomst te zien is.
• Een detailopname van de trap of de hal, alleen als die ruimte architectonisch interessant is.

Woonkamer en familiekamer

• Breed overzicht vanuit de hoek tegenover het hoofdelement (haard, groot raam, inbouwkasten).
• Een breed overzicht vanuit de tegenoverliggende hoek, met zicht op hoe de ruimte aansluit op de keuken of eethoek.

Bij een open plattegrond zoeken kopers één opname die laat zien hoe de ruimtes op elkaar aansluiten: de woonkamer op de voorgrond, de keuken erachter.

Keuken

• Breed overzicht vanuit de hoek waarin de meeste keukenkastjes en het kookeiland tegelijk in beeld zijn.
• Een brede opname vanaf de tegenoverliggende zijde, vaak vanaf achter het kookeiland in de richting van de familiekamer.
• Eén detail: het fornuis en de afzuigkap, een tegelwerk of een keukenspouwkom in boerenstijl. Alleen wat bijzonder is.

Laat de werkbladen vrijwel leeg. Eén kom citroenen of een snijplank is voldoende.

Eetkamer

• Eén brede opname, met de tafel in het midden en de stoelen gelijkmatig ondergeschoven. Zet de kroonluchter aan.

Hoofdslaapkamer

• Een brede opname vanaf de hoek bij de deur, met het bed als visueel middelpunt.
• Een tweede opname richting de ramen of een zithoek, als de kamer die heeft.
• Inloopkast alleen als deze groot of volledig ingericht is.

Maak het bed netjes op. Haal alles van de nachtkastjes, behalve een lamp.

Hoofdbadkamer

• Een brede opname met het badmeubel en de douche of het bad in één beeld, vaak vanaf de deur.
• Een tweede foto van een vrijstaand bad of een inloopdouche, als dit een pluspunt is.

De toiletbril omlaag. Haal alle flessen van het badmeubel en uit de douche. Controleer of je niet in de spiegel zichtbaar bent en fotografeer vanuit een hoek.

Overige slaapkamers

• Per kamer één brede opname vanuit de hoek waarin het raam en zoveel mogelijk vloer zichtbaar zijn.

Overige badkamers

• Per kamer één foto. Gastenbadkamer alleen als deze is vernieuwd of een mooi badmeubel heeft.

Kantoor, bonusruimte, kelder

• Eén brede opname van elke afgewerkte ruimte. Sla onafgewerkte kelders over, tenzij opslagruimte of toekomstmogelijkheden belangrijk zijn voor de doelgroep.

Achtertuin en buitenruimte

• Een brede opname vanaf de achterhoek van het perceel, gericht op het huis.
• Een brede opname vanaf de achterdeur, met uitzicht over de tuin.
• Patio, terras, zwembad of buitenkeuken: één foto van elk.
• Een uitzichtfoto als er werkelijk uitzicht is.

Extra's die één foto waard zijn

• Wasruimte als het een echte ruimte is en geen kast.
• Buitenhal of voorraadkamer als deze is verbouwd.
• Garage als deze ruim bemeten of afgewerkt is, of als de doelgroep dit belangrijk vindt (werkplaats, laadpunt voor elektrische auto's).
• Bij appartementen: voorzieningen in de woongemeenschap, zoals zwembad, fitnessruimte en lobby.

De volgorde in de MLS-galerij

Je eerste MLS-foto is meestal de miniatuurafbeelding in de zoekresultaten en bepaalt dus of iemand klikt. Rangschik de rest als een wandeling door het huis.

1. De beste foto van de voorgevel.
2. Entree.
3. Woonkamer, daarna de familiekamer.
4. Keuken, alle invalshoeken bij elkaar.
5. Eetkamer.
6. Hoofdslaapkamer, daarna de hoofdbadkamer en vervolgens de inloopkast, als je die hebt gefotografeerd.
7. Overige slaapkamers, daarna de overige badkamers.
8. Kantoor, bonusruimte, kelder.
9. Achtertuin, terras, zwembad.
10. Extra's en voorzieningen.

Twee uitzonderingen. Als er buiten weinig te zien valt, bijvoorbeeld bij een gang in een appartement of een huis dat achter bomen verborgen ligt, zet dan de sterkste binnenopname voorop en de buitenopname op de tweede plaats. En als er één ding is waarvoor kopers een meerprijs willen betalen, zoals een meeruitzicht of een nieuwe keuken, kun je dat op de tweede plaats zetten in plaats van het in het midden te laten wachten.

Houd de foto's van elke ruimte bij elkaar. Door van de keuken naar de slaapkamer en weer terug naar de keuken te springen, raken kopers de plattegrond uit het oog.

Voorbereidingschecklist voor verkopers

Stuur deze lijst twee dagen vóór de fotoshoot. Verkopers komen met een checklist veel verder dan met "een beetje netter maken".

Het hele huis

• Vervang defecte lampen en gebruik, als dat kan, in elke ruimte lampen van dezelfde kleur.
• Open alle blinden en gordijnen.
• Zet alle plafondventilatoren en tv's uit.
• Berg familiefoto's, post, voerbakken en honden- of kattenmanden op.
• Maak de vloer vrij: schoenen, tassen, speelgoed en kabels.

Keuken

• Maak de aanrechten vrij, op één of twee siervoorwerpen na.
• Haal alles van de koelkastdeur, de magneten inbegrepen.
• Verberg het afwasmiddel en de sponzen. Zet de afvalbak die dag in de garage.

Badkamers

• Maak de wastafel en de douche volledig vrij.
• Hang één set bijpassende handdoeken op, gevouwen.
• Deksel dicht, badmat weg.

Slaapkamers

• Maak de bedden op en schud de kussens op.
• Nachtkastjes: alleen een lamp.
• Sluit de kledingkastdeuren.

Buiten

• Auto's uit de oprit, afvalbakken buiten zicht.
• De dag ervoor het gras maaien.
• Tukslangen opgerold. Het speelgoed van de kinderen van het gras af.
• Terrasmeubilair onafgedekt en buiten geplaatst.

Lege ruimtes en te veel meubels

Leegstaande woningen worden op foto's weergegeven als kale dozen en kopers kunnen moeilijk beoordelen hoe groot de ruimtes zijn. De virtuele inrichting van Real Estate Camera lost dit op zonder dat je een vrachtwagen vol meubels hoeft te huren. Het kost 2 credits per kamer, met acht stijlen om uit te kiezen. Elk virtueel ingericht bestand krijgt het label "virtueel ingericht", zodat aan de vermeldingsplicht voor de labeling is voldaan.

De labelvoorschriften verschillen per MLS-board. Ook verschilt het of u de lege foto naast de ingrichte versie moet plaatsen. Lees MLS-regels voor virtuele inrichting voordat u de foto's uploadt. Voor de prijzen van de verschillende diensten, zie wat virtuele inrichting kost en de beste apps voor virtuele inrichting.

En dan is er de ruimte volgestapeld met de meubels van de verkoper. Meubels uit foto's verwijderen legt uit wanneer dat verantwoord is en hoe u dat doet.

Na de fotoshoot

Maak eerst een selectie. Verwijder foto's met knipperende ogen, duplicaten en alles met een schuine muur die je niet recht kunt krijgen. Bewerk de geselecteerde foto's als één batch, zodat de kleuren van kamer tot kamer overeenkomen. Een warme keuken naast een blauwe woonkamer ziet eruit als twee verschillende huizen.

Als u met een telefoon foto's maakt, gaat Foto's van onroerende goederen maken met een iPhone in op de instellingen en de opnamehoeken. Onze handleiding over het corrigeren van verticale lijnen gaat in op de meest voorkomende correctie bij foto's die met een telefoon zijn gemaakt. Voor ruimtes die op de foto te donker zijn, zie donkere foto's van onroerende goederen corrigeren.

De functie Verbeteren van Real Estate Camera kost 1 credit per foto, dus voor een galerij met 30 foto's zijn 30 credits nodig. Het pakket van 60 credits voor $24,99 dekt dat af, met genoeg over om twee lege kamers virtueel in te richten. Ongebruikte credits verlopen niet.

Doorloop de opname- en bewerkingslijst in één app: bekijk de app voor vastgoedfotografie.

Werk de opnamelijst af en bewerk elke ruimte meteen. Start gratis: 1 credit.