Lista de fotos inmobiliarias: cada habitación, en orden

Una lista de fotos inmobiliarias debe incluir el exterior frontal, cada espacio principal desde dos ángulos, cada recámara y baño desde su mejor esquina, el patio trasero y algunos detalles que vendan la casa. Para una casa típica de tres recámaras, eso es aproximadamente de 25 a 35 fotos. Cárgalas en el orden en que un comprador recorrería la casa.

Esta es la lista que yo uso, habitación por habitación, seguida del orden de la galería en el MLS y la lista de preparación que envío a los vendedores dos días antes de la sesión de fotos.

Cuántas fotos tomar

Empieza con esto y luego ajusta:

• Habitaciones principales (sala, cuarto familiar, cocina, recámara principal): 2 de cada una, desde esquinas opuestas.
• Habitaciones secundarias (otras recámaras, comedor, oficina): 1 de cada una.
• Baños completos: 1 de cada uno, 2 para el baño principal si está actualizado.
• Exteriores: de 2 a 4 del frente, 2 o 3 de la parte trasera.
• Detalles y características: de 3 a 5.

Toma más fotos de las que vas a publicar. Ese día no te cuesta nada y te evita regresar. Después selecciona con rigor. Cuatro tomas casi idénticas de una recámara hacen que los compradores pasen de largo las buenas.

Cada MLS establece su propio límite de fotos. Consúltalo una vez y guárdalo en tus notas.

La lista de fotos, habitación por habitación

Exterior frontal

• Frente directo, con toda la casa en el encuadre, desde el otro lado de la calle o el final de la entrada para autos.
• Frente desde un ángulo de 45 grados, mostrando un lado de la casa y algo de profundidad.
• El ángulo opuesto de 45 grados si la casa se ve bien por ambos lados.
• Una toma más cercana de la entrada o del porche si la puerta, el porche o el jardín merecen atención.

Mueve los autos de la entrada para autos y de la calle frente a la casa. Guarda los botes de basura. Toma las fotos cuando el sol ilumine el frente de la casa, no cuando esté detrás.

Entrada

• Desde justo dentro de la puerta principal, mirando hacia el interior de la casa. Muéstrales a los compradores lo que verán al entrar.
• Un detalle de la escalera o del vestíbulo solo si tiene interés arquitectónico.

Sala y cuarto familiar

• Toma amplia desde la esquina opuesta a la característica principal (chimenea, ventanal, muebles empotrados).
• Toma amplia desde la esquina opuesta, mostrando cómo la habitación se conecta con la cocina o el comedor.

En un plano abierto, los compradores buscan una toma que muestre cómo se conectan los espacios: la sala en primer plano, la cocina al fondo.

Cocina

• Toma amplia desde la esquina que muestre la mayor cantidad de gabinetes y la isla juntos.
• Toma amplia desde el lado opuesto, por lo general desde detrás de la isla mirando hacia la sala familiar.
• Un detalle: la estufa y la campana, el salpicadero o la tarja estilo granja. Solo lo que sea especial.

Deja las cubiertas casi despejadas. Un tazón con limones o una tabla para picar es suficiente.

Comedor

• Una toma amplia, con la mesa centrada y las sillas bien acomodadas. Enciende el candelabro.

Recámara principal

• Toma amplia desde la esquina de la puerta, con la cama como punto central de la foto.
• Segundo ángulo hacia las ventanas o hacia la zona de estar, si la recámara tiene una.
• El vestidor solo si es grande o está equipado.

Tiende bien la cama. Quita todo de los burós excepto una lámpara.

Baño principal

• Toma amplia con el mueble del lavabo y la regadera o la tina en un mismo encuadre, por lo general desde la puerta.
• Segunda foto de la tina independiente o de la regadera a ras de piso si es un elemento destacado.

Tapa del inodoro abajo. Quita todos los frascos de la cubierta y de la regadera. Revisa que no salgas reflejado en el espejo y toma la foto en ángulo.

Otras recámaras

• Una toma amplia de cada una, desde la esquina que muestre la ventana y la mayor superficie de piso.

Otros baños

• Una foto de cada uno. El baño de visitas solo si está renovado o tiene un bonito mueble de lavabo.

Oficina, cuarto extra, sótano

• Una toma amplia de cada espacio terminado. Omite los sótanos sin terminar, a menos que a tu tipo de comprador le interese el almacenamiento o el potencial.

Patio trasero y exteriores

• Toma amplia desde la esquina trasera del terreno, mirando hacia la casa.
• Toma amplia desde la puerta trasera, mirando hacia el jardín.
• Patio, terraza, alberca o cocina exterior: una foto de cada uno.
• Foto de la vista si de verdad hay una vista.

Extras que merecen una foto

• El cuarto de lavado si es un cuarto de verdad, no un clóset.
• El vestíbulo de servicio o la alacena si están renovados.
• La cochera si es muy amplia, está terminada o le importa a tu tipo de comprador (taller, cargador para auto eléctrico).
• Amenidades del condominio en el caso de condominios: alberca, gimnasio, vestíbulo.

El orden para la galería del MLS

Tu primera foto del MLS suele ser la miniatura de búsqueda, así que define si alguien hace clic. Ordena las demás como un recorrido por la casa.

1. La mejor foto del frente exterior.
2. Entrada.
3. Sala y después sala familiar.
4. Cocina, todos los ángulos juntos.
5. Comedor.
6. Recámara principal, después baño principal y después el vestidor, si lo fotografiaste.
7. Otras recámaras y después otros baños.
8. Oficina, cuarto extra, sótano.
9. Patio trasero, terraza, alberca.
10. Extras y amenidades.

Hay dos excepciones. Si el exterior te da poco material, como el pasillo de un condominio o una casa oculta entre árboles, empieza con el mejor interior y deja el exterior en segundo lugar. Y si hay algo por lo que los compradores pagarían más, como vista al lago o cocina nueva, eso puede ir en segundo lugar en vez de quedar a la mitad.

Mantén juntas las fotos de cada habitación. Saltar de la cocina a la recámara y de vuelta a la cocina hace que los compradores pierdan la noción de la distribución.

Lista de preparación para el vendedor

Envíala dos días antes de la sesión de fotos. Los vendedores hacen mucho más con una lista que con un “ordenen un poco”.

Toda la casa

• Reemplaza los focos fundidos y, si puedes, usa focos del mismo tono en cada habitación.
• Abre todas las persianas y cortinas.
• Apaga los ventiladores de techo y las televisiones.
• Guarda las fotos familiares, el correo, los platos y las camas de las mascotas.
• Despeja el piso: zapatos, bolsas, juguetes, cables.

Cocina

• Despeja las cubiertas y deja solo una o dos piezas decorativas.
• Quita todo de la puerta del refrigerador, incluidos los imanes.
• Esconde el jabón para trastes y las esponjas. Pon el bote de basura en el garaje durante ese día.

Baños

• Despeja por completo el mueble del baño y la regadera.
• Cuelga un juego de toallas iguales, dobladas.
• Tapa del inodoro abajo, tapete de baño fuera de vista.

Recámaras

• Camas tendidas, almohadas esponjadas.
• En los burós, deja solo una lámpara.
• Cierra las puertas de los clósets.

Exterior

• Saca los autos de la entrada, pon los botes de basura fuera de vista.
• Poda el pasto un día antes.
• Mangueras enrolladas. Juguetes de los niños fuera del pasto.
• Muebles de terraza destapados y acomodados.

Habitaciones vacías y exceso de muebles

Las casas vacías se ven como cajas vacías en las fotos y a los compradores les cuesta calcular las dimensiones. El staging virtual de Real Estate Camera lo resuelve sin tener que rentar un camión lleno de muebles. Cuesta 2 créditos por habitación, con ocho estilos para elegir. Cada archivo editado lleva la etiqueta “staging virtual”, lo que cubre la parte del etiquetado en la divulgación.

Las reglas del MLS varían en los requisitos de etiquetado y en si debes publicar la foto vacía junto con la versión con staging. Lee las reglas del MLS para el staging virtual antes de subirlas. Para comparar precios entre servicios, consulta cuánto cuesta el staging virtual y las mejores aplicaciones de staging virtual.

También está la habitación llena de muebles del vendedor. Eliminar muebles de las fotos explica cuándo es válido hacerlo y cómo.

Después de la sesión

Primero selecciona. Elimina los parpadeos, los duplicados y todo lo que tenga una pared inclinada que no puedas corregir. Edita las fotos elegidas en lote para que el color coincida de una habitación a otra. Una cocina cálida junto a una sala azulada parece que fueran dos casas distintas.

Si tomas fotos con el teléfono, cómo tomar fotos inmobiliarias con un iPhone explica los ajustes y los ángulos. Nuestra guía para corregir las líneas verticales cubre el arreglo que las fotos de teléfono necesitan con más frecuencia. Para las habitaciones que salieron oscuras, consulta cómo corregir fotos inmobiliarias oscuras.

La función Mejorar de Real Estate Camera cuesta 1 crédito por foto, así que una galería de 30 fotos usa 30 créditos. El paquete de 60 créditos por $24.99 cubre eso y deja suficiente para aplicar staging virtual a dos habitaciones vacías. Los créditos no utilizados no caducan.

Para fotografiar y editar la lista en una sola aplicación, consulta la aplicación de fotografía inmobiliaria.

Recorre la lista de tomas y edita cada habitación a medida que avanzas. Empieza gratis: 1 crédito.