Fotolista för fastigheter: alla rum i rätt ordning

En fotolista för fastigheter bör omfatta husets framsida, varje viktig vardagsyta från två vinklar, varje sovrum och badrum från sitt bästa hörn, trädgården och några detaljer som säljer huset. För ett typiskt hem med tre sovrum blir det ungefär 25 till 35 bilder. Ladda upp dem i samma ordning som en köpare går igenom huset.

Här är min lista rum för rum. Därefter följer ordningen i MLS-galleriet och den förberedelselista jag skickar till säljare två dagar före fotograferingen.

Hur många bilder du ska ta

Börja här och justera sedan:

• Huvudrum (vardagsrum, allrum, kök, huvudsovrum): 2 per rum, från motstående hörn.
• Övriga rum (andra sovrum, matsal, kontor): 1 per rum.
• Badrum med dusch: 1 per badrum, 2 för huvudbadrummet om det har moderniserats.
• Exteriorbilder: 2 till 4 av framsidan, 2 eller 3 av baksidan.
• Detaljer och funktioner: 3 till 5.

Ta fler bilder än du kommer att publicera. Det kostar ingenting den dagen och du slipper en återresa. Gör sedan ett hårt urval. Fyra nästan identiska bilder av ett sovrum gör att köparna bläddrar förbi de bra bilderna.

Varje MLS-organisation har sin egen gräns för antalet bilder. Ta reda på bildgränsen på din MLS en gång och skriv ner den i dina anteckningar.

Fotolistan, rum för rum

Husets framsida

• Husets framsida rakt framifrån, med hela huset i bild, från gatan mittemot huset eller från slutet av infartsvägen.
• Husets framsida i en 45-gradersvinkel, som visar ena sidan av huset och ger bilden djup.
• Den motsatta 45-gradersvinkeln om huset ser bra ut från båda sidor.
• En närmare bild av entrén eller verandan om dörren, verandan eller trädgårdens utformning förtjänar en egen bild.

Flytta bilar av infartsvägen och bort från gatan framför huset. Flytta undan sopkärlen. Ta bilderna när husets framsida är solbelyst, inte baksidan.

Entré

• Från strax innanför ytterdörren, med blicken in i huset. Visa köparna vad de får se när de kliver in.
• En detaljbild av trappan eller entréhallen endast om arkitekturen där är intressant.

Vardagsrum och allrum

• Vidd bild från hörnet mittemot det viktigaste elementet (eldstad, stort fönster, inbyggda skåp).
• Vidd bild från det motsatta hörnet, som visar kopplingen mellan rummet och köket eller matsalen.

I en öppen planlösning letar köpare efter en bild som visar hur utrymmena hänger ihop: vardagsrummet i förgrunden, köket bakom.

Kök

• Vidd bild från det hörn som visar flest skåp tillsammans med ön.
• En vid bild från motsatt sida, ofta från baksidan av ön med blicken mot allrummet.
• Ett detaljfoto: spisen och fläkten, en backsplatt eller en lantgårdsvask. Enbart sådant som är särskilt.

Låt bänkarna vara nästan tomma. En skål med citroner eller en skärbräda räcker.

Matrum

• En vid bild, med bordet i mitten och stolarna jämnt inskjutna. Tänd ljuskronan.

Huvudsovrum

• En vid bild från hörnet vid dörren, med sängen som bildens mittpunkt.
• En andra vinkel mot fönstren eller en sittgrupp om rummet har en sådan.
• Klädförråd endast om det är stort eller har en komplett inredning.

Bädd sängen snyggt. Ta bort allt från nattduven utom en lampa.

Huvudbadrum

• En vid bild där tvättstället och duschen eller badkaret syns i samma bild, ofta från dörren.
• En andra bild av ett fritt stående badkar eller en ramlös dusch om det är ett särskilt kännetecken.

Toalettlocket ned. Alla flaskor borta från bänken och ut duschen. Kontrollera spegeln så att du inte syns i den och ta bilden från en vinkel.

Övriga sovrum

• En vid bild per rum, från hörnet som visar fönstret och störst del av golvet.

Övriga badrum

• En bild per badrum. Gäst-WC endast om det har renoverats eller har en snygg kommod med handfat.

Kontor, bonusrum, källare

• En vid bild av varje färdigställt utrymme. Hoppa över ofärdiga källare om inte köpargruppen bryr sig om förvaringsutrymme eller framtida möjligheter.

Gård och utomhusmiljö

• En vid bild från tomtens bortre hörn med blicken mot huset.
• En vid bild från bakdörren med utsikt över gården.
• Terrass, altan, pool eller utomhuskök: en bild av varje.
• En bild av utsikten om utsikten är värd att visa.

Utrymmen som är värda en extra bild

• Tvättrum om det är ett riktigt rum och inte ett skåp.
• Hall för smutsiga skor och ytterkläder eller matförråd om det är renoverat.
• Garage om det är extra stort, färdiginrett eller om köpargruppen bryr sig (verkstad, laddare för elbil).
• Gemensamhetsytor i bostadsrättsföreningen: pool, gym, lobby.

Bildernas ordning i MLS

Din första bild i MLS är vanligtvis förhandsbilden i sökresultaten och avgör om någon klickar. Ordna resten som en genomgång av huset.

1. Bästa bilden av framsidan.
2. Entré.
3. Vardagsrum, sedan allrum.
4. Kök, alla vinklar i följd.
5. Matrum.
6. Huvudsovrum, sedan huvudbadrum och sedan klädförrådet om du fotograferade det.
7. Övriga sovrum, sedan övriga badrum.
8. Kontor, bonusrum, källare.
9. Uteplats, terrass, pool.
10. Extras och bekvämligheter.

Det finns två undantag. Om utsidan har lite att arbeta med, till exempel en korridor i en bostadsrättsförening eller ett hus dolt bakom träd, börjar du med det bästa interiöret och placerar utsidan på andra plats. Och om det finns något som köpare betalar extra för, till exempel en sjöutsikt eller ett nytt kök, kan det komma på andra plats i stället för att vänta mitt i listan.

Håll ihop bilderna från varje rum. Att hoppa från kök till sovrum och tillbaka till köket gör att köparna tappar koll på planlösningen.

Säljarens förberedelselista

Skicka listan två dagar före fotograferingen. Säljare gör betydligt mer med en lista än med ”städa litegrann”.

Hela huset

• Byt ut trasiga lampor och använd, om du kan, samma ljusfärg i alla rum.
• Öppna alla persienner och dra undan gardinerna.
• Stäng av takfläktar och TV-apparater.
• St undan familjefoton, post, skålar och sängar för husdjur.
• Rensa golvet: skor, väskor, leksaker, sladdar.

Kök

• Rensa bänkarna och lämna endast en eller två dekorationssaker kvar.
• Ta bort allt från kylskåpsdörren, inklusive magneterna.
• Dölj diskmedlet och svamparna. Flytta papperskorgen till garaget under fotograferingen.

Badrum

• Rensa tvättstället och duschplatsen helt.
• Häng upp en uppsättning matchande handdukar, hopvikta.
• Sänk toalettlocket och ta bort badmattan.

Sovrum

• Bädda sängarna och putta upp kuddarna.
• Nattduksbord med endast en lampa.
• Stäng dörrarna till klädförråden.

Utomhus

• Flytta bilarna från uppfartsvägen och soptunnorna ur bild.
• Klipp gräset dagen innan.
• Rulla ihop vattenslangarna och ta bort barnens leksaker från gräset.
• Ta av överdragen på terrassmöblerna och ställ ut dem.

Tomma rum och för mycket möbler

Tomma bostäder ser helt tomma ut på bilder, och köpare har svårt att bedöma storleken. Virtuell styling i Real Estate Camera löser problemet utan att du behöver hyra en flyttbil full av möbler. Den kostar 2 krediter per rum, och du kan välja mellan åtta stilar. Varje fil som har genomgått virtuell styling är märkt ”virtuellt stylat”, vilket täcker även kravet på tydlig upplysning.

Det skiljer sig mellan MLS-tjänsterna i fråga om krav på märkning och om den tomma bilden måste publiceras tillsammans med den virtuellt stylade versionen. Läs reglerna för virtuell styling i MLS innan du laddar upp. För att jämföra priser mellan olika tjänster, se vad virtuell styling kostar och de bästa apparna för virtuell styling.

Sedan är det rummet proppt med säljarens möbler. Att ta bort möbler från bilder handlar om när det är rimligt att göra det och hur det ska göras.

Efter fotograferingen

Gallra först. Ta bort bilder med blundade ögon, dubbletter och allt som har en lutande vägg som du inte kan rätta till. Redigera de bilder du behåller tillsammans, så att färgtonen är densamma från rum till rum. Ett varmt kök intill ett blått vardagsrum ser ut som två olika hus.

Om du fotograferar med en mobiltelefon, handlar att ta fastighetsfoton med en iPhone om inställningar och vinklar. Vår guide om korrigering av lodlinjer visar den åtgärd som bilder från mobiltelefoner oftast behöver. För rum som blev för mörka i bilderna, se hur du åtgärdar mörka fastighetsfoton.

Funktionen Förbättra i Real Estate Camera kostar 1 kredit per foto, så ett galleri med 30 foton använder 30 krediter. Kreditpaketet med 60 krediter till $24.99 täcker hela galleriet och räcker även till att virtuellt styla två tomma rum. Oanvända krediter går inte ut.

För att fotografera och redigera listan i en och samma app, se appen för fastighetsfotografi.

Gör igenom fotograferingslistan och redigera sedan varje rum efterhand. Börja gratis: 1 kredit.