Lista de fotos de bens inmobles: todas as habitacións, en orden

Unha lista de fotos de bens inmobles debe abarcar a fachada exterior, cada espazo de estar principal desde dous ángulos, cada dormitorio e cada baño desde o seu mellor recanto, o xardín e uns poucos detalles que valoricen a casa. Nunha vivenda típica de tres dormitorios, serían aproximadamente 25 a 35 fotos. Súbenas seguindo o recorrido que faría un comprador pola casa.

Esta é a lista por habitaciones que eu uso, seguida da orde da galería do MLS e da lista de preparación que envío aos vendedores dous días antes da sesión fotográfica.

Cantas fotos tirar

Comeza aquí e axusta:

• Habitacións principais (sala de estar, sala familiar, cociña, dormitorio principal): 2 en cada unha, desde ángulos opostos.
• Habitacións secundarias (outros dormitorios, comedor, despacho): 1 en cada unha.
• Baños completos: 1 en cada un, 2 para o baño principal se foi renovado.
• Exteriores: 2 a 4 fotos de fronte e 2 ou 3 de atrás.
• Detalles e características: 3 a 5.

Tira máis fotos das que vas publicar. Non custan nada o día da sesión e che evitan unha volta. Despois, fai unha criba rigorosa. Catro tomas case idénticas dun único dormitorio farán que os compradores se salten as mellores.

Cada asociación de MLS fixa o seu propio límite de fotos. Consulta o teu unha vez e gárdao nas túas notas.

A lista de tomas, habitación por habitación.

Fachada exterior

• Fachada de fronte, coa casa enteira no encuadre, desde o outro lado da rúa ou desde o fondo do camino de acceso.
• Fachada desde un ángulo de 45 graos, que mostre un dos lados da casa e aporte profundidade.
• O ángulo oposto de 45 graos, se a casa se ve ben desde os dous lados.
• Unha toma máis próxima da entrada ou do porche, se a porta, o porche ou o xardín non merecen un olhar máis detallado.

Aparta os coches do camiño de acceso e lonxe da rúa, en fronte á casa. Recolle os contenedores de basura. Fotografa cando o sol ilumine a fachada, non cando quede por detrás da casa.

Entrada

• Dende in medio da porta principal, mirando para o interior da casa. Mostra aos compradores o que verán ao entrar nela.
• Un detalle da escaleira ou do vestíbulo, só se ten interese arquitectónico.

Sala de estar e sala familiar

• Panorámica desde o recanto oposto ao elemento principal (lareira, ventana grande, mobiliario embebido).
• Panorámica desde o recanto oposto, amosando como a sala se conecta coa cociña ou co comedor.

Nun plano aberto, os compradores buscan unha única foto que mosre como se conectan os espazos: a sala de estar en primeiro plano e a cociña ao fondo.

Cociña

• Panorámica desde o recanto que permite ver á vez os máis armarios e a illa.
• Un plano amplo desde o lado oposto, a miúdo desde detrás da illa, mirando cara á sala familiar.
• Un detalle: a placa de cociña e a campá extractora, o revestimento da parede ou un fregadero de estilo rústico. Só o que sobresaia.

Deixa as encimeras case baleiras. Unha froxa de laranxas ou unha táboa de cortar abonda.

Comedor

• Un plano amplo, coa mesa centrada e as cadeiras callableadas por igual. Acende a luminaria pendente.

Dormitorio principal

• Plano amplo desde a esquina da porta, coa cama dominando o encuadre.
• Un segundo ángulo cara ás fiestras ou cara a unha zona de estar, se a habitación conta cunha.
• Vestidor, só se é amplo ou conta con mobiliario.

Arrumar a cama con esmero. Retira todo das mesas de noite agás dunha lámpara.

Baño principal

• Plano amplo co moble de baño e a ducha ou a bañeira no mesmo encuadre, a miúdo desde a porta.
• Unha segunda foto dunha bañeira independente ou dunha ducha sen porta, se sobresaen.

A tapa do inodoro, pechada. Retira todos os frascos da bancada e da ducha. Revisa o espello para que non se vexa o teu reflexo e tira a foto nun ángulo.

Outros dormitorios

• Un plano amplo de cada un, desde a esquina que mellor mostra a fiestra e a maior parte do piso.

Outros baños

• Unha foto de cada un. Aseo de visitas, só se foi renovado ou conta cun bo moble de baño.

Despacho, sala extra, soto

• Un plano amplo de cada espazo acabado. Omite os sottos sen rematar, salvo que os compradores lle den importancia ao almacenamento ou ao potencial.

Xardín e zonas exteriores

• Un plano amplo desde a esquina traseira da parcela, mirando cara á vivenda.
• Un plano amplo desde a porta traseira, con vistas ao xardín.
• Patiio, terraza elevada, piscina ou cociña exterior: unha foto de cada elemento.
• Unha foto das vistas, se hai vistas reais.

Elementos adicionais que merecen unha foto

• Cuarto de lavandaría, se é unha estancia completa e non un armario.
• Recibidor ou despensa, se foron reformados.
• Garáxe, se é de gran tamaño, está acabado ou o público comprador lle da importancia (taller, cargador para vehículo eléctrico).
• Servizos comunitarios nas comunidades de propietarios: piscina, ximnasio, vestíbulo.

A orde da galería de MLS

A túa primeira foto para MLS adoita ser a miniatura da busca, polo que determina se alguén preme nela. Dispón as restantes como un recorrido pola vivenda.

1. A mellor foto exterior de fronte.
2. Entrada.
3. Sala de estar, despois a sala familiar.
4. Cociña, todos os ángulos xuntos.
5. Comedor.
6. Dormitorio principal, despois o baño principal e, se o fotografaches, o vestidor.
7. Outros dormitorios, despois outros baños.
8. Despacho, sala extra, soto.
9. Xardín, terraza, piscina.
10. Servizos adicionais e comodidades.

Dúas excepcións. Se o exterior che dá pouco que traballar, como un pasillo dun condominio ou unha casa agochada tras uns árbores, comeza polo mellor interior e pon o exterior en segundo lugar. E se hai algo polo que os compradores paguen, como unha vista a un lago ou unha cozinha nova, pon iso en segundo lugar en vez de esperar a medio camino.

Mantén xuntas as fotos de cada habitación. Saltar da cocina ao dormitorio e volver á cocina fai que os compradores perudan o fio da planta.

Lista de preparación do vendedor

Envía esta lista dous días antes da sesión. Unha lista axuda aos vendedores moito máis que a indicación de «arreglar un pouco».

Casa enteira

• Cambia as bombas que non funcionan e, se podes, usa bombas da mesma cor en cada cuarto.
• Abre todas as persianas e as cortinas.
• Apaga os ventiladores de techo e os televisores.
• Garda as fotos de familia, a correspondencia, os comederos e as camas das mascotas.
• Despexa o chan: zapatos, bolsas, xogos, cables.

Cocina

• Despexa as encimeras, salvo un ou dous obxectos de decoración.
• Quita todo da porta do frigorífico, incluídos os imanes.
• Esconde o deterxente e as esponxas. Pon a lixeira no garaxe durante o día.

Baños

• Despexa por completo a bancada do baño e a ducha.
• Colga un xogo de toallas coordinadas, dobradas.
• Baixa a tapa e retira a alfombra do baño.

Dormitorios

• Fai as camas e afrouxa as almofadas.
• Nas mesas de noite, deixa só unha lámpada.
• Pecha as portas dos armarios.

Exterior

• Aparta os coches da rúa de acceso e pon os contedores fóra da vista.
• Corta o césped o día anterior.
• Enrolla as mangueiras. Retira do césped os xogos dos nenos.
• Retira as fundas e pon fóra os mobles de patio.

Habitacións baleiras e mobles de máis.

As vivendas baleiras fotografan como caixas nuas, e os compradores non conseguen dimensionar os espazos. O home staging virtual de Real Estate Camera soluciona iso sen ter que alugar un camião cheo de mobles. Custa 2 créditos por cuarto, con oito estilos para escoller. Todos os ficheiros con home staging virtual levan a etiqueta «amueblado virtualmente», o que cumpre o requisito de etiquetaxe na divulgación.

Os portais de MLS diverxen nos requisitos de etiquetaxe e na obrigatoriedade de publicar a foto baleira xunto á versión con home staging virtual. Lee as regras de MLS sobre o home staging virtual antes de subir as fotos. Para coñecer os prezos en distintos servizos, consulta canto custa o home staging virtual e as mellores aplicacións de home staging virtual.

E logo atopamos unha habitación chea de mobles do vendedor. Retirar mobles das fotos explica cando é razoable facelo e como facelo.

Despois da sesión

Comeza por seleccionar as mellores. Elimina os parpadeos, os duplicados e calquera foto cunha parede inclinada que non poidas corrixir. Edita as imaxes seleccionadas xuntas para que o cor coincida de cuarto en cuarto. Unha cozinha cálida xunto a unha sala azul fai pensar que estamos ante dúas casas distintas.

Se fotografas co teléfono, facer fotos de bens inmóbiles cunha iPhone explica os axustes e os ángulos. A nosa guía sobre corrixir as liñas verticais explica a solución que máis precisan as fotos feitas co teléfono. Para as habitacións que saíron escuras, consulta como corrixir fotos de bens inmóbiles pouco iluminadas.

A función Mellorar de Real Estate Camera custa 1 crédito por foto, así que unha galería de 30 fotos utiliza 30 créditos. O paquete de 60 créditos por $24,99 cobre os 30 créditos da galería e aínda permite facer home staging virtual en dúas habitacións baleiras. Os créditos non utilizados non caducan.

Para fotografar e editar a lista nunha única aplicación, consulta a aplicación de fotografía inmobiliaria.

Segue a lista de capturas e, a continuación, edita cada habitación sobre a marcha. Comeza gratis: 1 crédito.