Lista de fotos inmobiliarias: todas las estancias, en orden

Una lista de fotos inmobiliarias debe incluir el exterior frontal, todas las estancias principales desde dos ángulos, cada dormitorio y baño desde su mejor esquina, el jardín trasero y algunos detalles que realcen la vivienda. Para una vivienda típica de tres dormitorios, serían unas 25 o 35 fotos. Carga las fotos siguiendo el recorrido que haría un comprador por la vivienda.

Esta es la lista por estancias que utilizo, seguida del orden de la galería del MLS y de la lista de preparación que envío a los vendedores dos días antes de la sesión fotográfica.

Cuántas fotos tomar

Empieza aquí y después ajusta:

• Estancias principales (salón, sala familiar, cocina, dormitorio principal): 2 cada una, desde esquinas opuestas.
• Estancias secundarias (otros dormitorios, comedor, despacho): 1 cada una.
• Baños completos: 1 por baño, 2 para el baño principal si se ha renovado.
• Exteriores: de 2 a 4 de la fachada, 2 o 3 de la parte trasera
• Detalles y características: de 3 a 5

Haz más fotos de las que publicarás. No cuesta nada hacerlo ese día y te ahorra tener que volver. Después, sé exigente con la selección. Cuatro fotos casi idénticas de un mismo dormitorio hacen que los compradores ignoren las buenas.

Cada asociación de MLS establece su propio límite de fotos. Consulta el de tu MLS una vez y anótalo en tus notas.

La lista de fotos, estancia por estancia

Exterior frontal

• Fachada de frente, con toda la casa en el encuadre, desde el otro lado de la calle o desde el final del camino de acceso.
• Fachada desde un ángulo de 45 grados, que muestre un lateral de la casa y aporte profundidad.
• El ángulo de 45 grados opuesto, si la casa queda bien desde ambos lados.
• Una toma más cercana de la entrada o del porche si la puerta, el porche o el jardín merecen la pena.

Aparta los coches del camino de acceso y de la calle de enfrente. Retira los contenedores de basura. Haz las fotos cuando el sol dé en la fachada, no cuando quede detrás de la casa.

Entrada

• Desde el interior de la puerta principal, mirando hacia dentro de la casa. Enseña a los compradores qué verán al entrar.
• Un detalle de la escalera o del recibidor solo si su arquitectura resulta interesante.

Salón y sala familiar

• Una toma amplia desde la esquina opuesta al elemento principal (chimenea, ventanal grande, muebles empotrados).
• Una toma amplia desde la esquina opuesta, que muestre cómo se conecta la estancia con la cocina o el comedor.

En una vivienda de planta abierta, los compradores buscan una foto que muestre cómo se conectan los espacios: el salón en primer plano y la cocina al fondo.

Cocina

• Toma amplia desde la esquina que permita ver la mayoría de los armarios y la isla a la vez.
• Toma general desde el lado opuesto, a menudo desde detrás de la isla, mirando hacia el salón familiar.
• Un detalle: la placa de cocina y la campana extractora, el salpicadero o un fregadero de cocina de estilo rústico. Incluye solo lo que destaque.

Deja las encimeras casi vacías. Un cuenco de limones o una tabla de cortar es suficiente.

Comedor

• Una toma general, con la mesa centrada y las sillas acomodadas bajo la mesa de manera uniforme. Enciende la lámpara de araña.

Dormitorio principal

• Toma general desde la esquina de la entrada, con la cama como elemento principal.
• Haz otra foto hacia las ventanas o hacia una zona de estar, si la habitación cuenta con ella.
• El vestidor, solo si es amplio o está equipado a medida.

Deja la cama bien hecha. Retira todos los objetos de las mesillas, salvo una lámpara.

Baño principal

• Toma general con el mueble de lavabo y la ducha o la bañera en un mismo encuadre, normalmente desde la puerta.
• Haz una segunda foto de la bañera independiente o de la ducha tipo vestidor, si constituyen un elemento destacado.

Tapa del inodoro bajada. Retira todas las botellas del lavabo y de la ducha. Asegúrate de no salir reflejado en el espejo y haz la foto en ángulo.

Otros dormitorios

• Una toma general de cada habitación, desde la esquina que muestre la ventana y la mayor superficie de suelo.

Otros baños

• Una foto por baño. El baño de visitas, solo si se ha renovado o cuenta con un buen mueble de lavabo.

Despacho, sala de uso flexible, sótano

• Haz una toma general de cada espacio acabado. Omite los sótanos sin acabar, salvo que a los posibles compradores les interesen el almacenaje o las opciones de reforma.

Jardín y exteriores

• Toma general desde la esquina trasera de la parcela, mirando hacia la vivienda.
• Toma general desde la puerta trasera, mirando hacia el jardín.
• Patio, terraza, piscina o cocina exterior: una foto de cada.
• Foto de las vistas si realmente las hay.

Elementos adicionales que merecen una foto.

• Cuarto de lavandería, solo si es una habitación independiente y no un armario.
• Recibidor o despensa, si se han renovado.
• Garaje, si es especialmente amplio, está terminado o puede interesar a los posibles compradores (taller, cargador para vehículo eléctrico).
• Zonas comunes de los edificios de apartamentos: piscina, gimnasio y vestíbulo.

Orden de la galería del MLS

La primera foto del MLS suele aparecer como miniatura en los resultados de búsqueda, y de ella depende que alguien haga clic (en tu mercado: Idealista o Fotocasa). Organiza el resto como el recorrido de una visita por la vivienda.

1. La mejor foto de la fachada exterior.
2. Entrada.
3. Salón y, después, salón familiar.
4. Cocina, mostrando todos sus ángulos.
5. Comedor.
6. Dormitorio principal, después el baño principal y, por último, el vestidor, si lo has fotografiado.
7. Otros dormitorios y, después, otros baños.
8. Despacho, sala de uso flexible, sótano.
9. Jardín, patio, piscina.
10. Extras y equipamiento.

Dos excepciones. Si el exterior no ofrece mucho juego, como el recibidor de un apartamento o una casa oculta tras unos árboles, empieza por el mejor interior y deja el exterior para el segundo lugar. Y si hay algo por el que los compradores estén dispuestos a pagar más, como unas vistas al lago o una cocina nueva, ponlo en segundo lugar en lugar de dejarlo a mitad de galería.

Mantén agrupadas las fotos de cada habitación. Saltar de la cocina al dormitorio y volver a la cocina hace que los compradores pierdan de vista la distribución de la casa.

Lista de preparación para la venta

Envía esta lista dos días antes de la sesión. Los vendedores hacen mucho más con una lista que con un «arregla un poco».

Toda la vivienda

• Sustituye las bombillas fundidas y, si puedes, utiliza bombillas del mismo tono en todas las habitaciones.
• Abre todas las persianas y cortinas.
• Apaga los ventiladores de techo y los televisores.
• Guarda las fotos familiares, el correo, los comederos y las camas de las mascotas.
• Despeja el suelo: zapatos, bolsas, juguetes y cables.

Cocina

• Despeja las encimeras, salvo uno o dos elementos decorativos.
• Quita todo de la puerta del frigorífico, incluidos los imanes.
• Esconde el jabón de platos y las esponjas. Coloca la papelera en el garaje durante el día.

Baños

• Despeja por completo el lavabo y la ducha.
• Cuelga un juego de toallas a juego, dobladas.
• Cierra la tapa del inodoro y retira la alfombra de baño.

Dormitorios

• Camas hechas y almohadas esponjadas.
• Mesillas de noche con solo una lámpara.
• Cierra las puertas de los armarios.

Exterior

• Retira los coches de la vía de acceso y deja los contenedores fuera de la vista.
• Corta el césped el día anterior.
• Mangueras enrolladas. Retira los juguetes de los niños del césped.
• Quita las fundas de los muebles de patio y colócalos en su sitio.

Habitaciones vacías y demasiados muebles

Las viviendas vacías parecen simples cajas en las fotos, y a los compradores les cuesta hacerse una idea de su tamaño. El home staging virtual de Real Estate Camera lo resuelve sin tener que alquilar un camión lleno de muebles. Cuesta 2 créditos por habitación y ofrece ocho estilos para elegir. Cada foto con home staging virtual lleva la etiqueta «home staging virtual», lo que permite informar al comprador de que el espacio está amueblado virtualmente.

Los portales de MLS difieren en sus requisitos de etiquetado y en si exigen publicar la foto de la habitación vacía junto a la versión con home staging virtual. Lee las reglas de MLS sobre home staging virtual antes de subir las fotos. Para conocer los precios de los servicios, consulta cuánto cuesta el home staging virtual y las mejores aplicaciones de home staging virtual.

Y luego está la habitación llena de los muebles del vendedor. Retirar muebles de las fotos explica cuándo conviene hacerlo y cómo.

Después de la sesión

Empieza haciendo una selección. Borra las fotos en las que alguien parpadea, las duplicadas y cualquier imagen con una pared torcida que no puedas corregir. Edita las seleccionadas por lotes para que el color coincida de habitación en habitación. Una cocina cálida junto a un salón azulado da la impresión de que son dos casas distintas.

Si haces las fotos con el móvil, hacer fotos inmobiliarias con un iPhone explica los ajustes y los ángulos. Nuestra guía sobre corregir las líneas verticales explica la corrección que las fotos hechas con el móvil necesitan con más frecuencia. Para las habitaciones que han salido oscuras, consulta cómo corregir fotos inmobiliarias oscuras.

La Mejora de Real Estate Camera cuesta 1 crédito por foto, por lo que una galería de 30 fotos utiliza 30 créditos. El paquete de 60 créditos por $24,99 cubre ese consumo y deja créditos suficientes para hacer home staging virtual de dos habitaciones vacías. Los créditos sin usar no caducan.

Para hacer y editar las fotos de la lista en una sola aplicación, consulta la aplicación de fotografía inmobiliaria.

Completa la lista de tomas y, sobre la marcha, edita cada habitación. Empieza gratis: 1 crédito.