¿Cuántas fotos debe tener un anuncio inmobiliario?

Un anuncio de una casa típica de tres dormitorios debería tener alrededor de 25 fotos. La guía de fotografía de Zillow señala que el intervalo ideal es de 22 a 27 fotos, según la investigación de Zillow. Usa menos fotos para un condominio de un dormitorio y más para una casa grande con terreno; nunca complete la galería con fotos casi duplicadas solo para llegar a una cifra.

El resto de esta página explica cómo cambia la cantidad de fotos según el inmueble, qué permite el MLS, cómo ordenar la galería y qué fotos eliminar.

Qué dice realmente la guía de Zillow

La guía de Zillow para vendedores señala tres puntos sobre la cantidad de fotos. El rango ideal es de veintidós a 27 fotos. Las casas con menos de nueve fotos eran aproximadamente 20 por ciento menos propensas a venderse en 60 días. Y las casas con más de 28 fotos tardaron más tiempo en venderse.

Es fácil malinterpretar el dato de las viviendas con más de 28 fotos. Zillow sugiere que la razón es el precio, no las fotos: las viviendas con 28 o más fotos eran un 12 por ciento más caras, y las fotos adicionales no compensan un precio solicitado demasiado alto. Por eso, el hallazgo no dice que "tener más de 28 fotos perjudique", sino más bien que "pasado cierto punto, agregar más fotos deja de ayudar".

Dos advertencias. El artículo lleva fecha de noviembre de 2019 y está escrito para quienes venden viviendas, no como un trabajo de investigación. Consideraría de 22 a 27 fotos un punto de partida razonable, no como una regla. El hallazgo que no habría que olvidar es el del extremo inferior: un anuncio con unas pocas fotos es un anuncio que los compradores pasan por alto.

Cantidad de fotos según el tipo de inmueble

Estos son los rangos con los que trabajo. Parten de que cada foto muestre algo que las demás no.

Los rangos por encima del intervalo indicado por Zillow no constituyen una contradicción. Una casa de cinco dormitorios en cuatro acres tiene más que mostrar que una de tres dormitorios en un cuarto de acre, y el comprador quiere ver el granero. La cuarta perspectiva de la misma habitación no merece un lugar en la galería.

Toma aproximadamente el doble de lo que vas a publicar. Es gratis ese día y te da opciones cuando un ángulo tiene reflejos o muestra una pared inclinada.

¿Cuántas fotos permite el MLS?

Cada MLS fija su propio límite, y estos varían mucho. Estos son dos ejemplos que revisé:

• La página de ayuda de Flexmls de CRMLS indica que puedes subir 75 fotos por anuncio, cada una de hasta 15 MB o 3000 por 2000 píxeles. La misma página señala que las fotos que no representen fielmente la propiedad, como las de ambientación, deben identificarse como tales.
• Realcomp en Míchigan permite hasta 99 fotos, incluida la principal. Exige una foto principal de la fachada de la propiedad dentro de las 48 horas posteriores al alta del anuncio y prohíbe los letreros de inmobiliarias, las marcas de agua y el texto en las fotos (la marca de agua de Realcomp queda exceptuada).

Ambos límites superan con creces lo que necesita un anuncio normal, como suele ocurrir. El límite rara vez es el factor limitante; tu propia edición sí. Consulta una sola vez las reglas de tu asociación y anótalas, incluidas las relativas a la foto principal, el texto en las imágenes y los rótulos de ambientación.

El orden importa tanto como la cantidad

La primera foto suele ser la que aparece en los resultados de búsqueda, así que determina si alguien abre el anuncio. Después, organiza las fotos como un recorrido por la casa:

1. La mejor foto de la fachada.
2. Entrada.
3. Sala y sala familiar.
4. Cocina, con todos sus ángulos, y luego el comedor.
5. Dormitorio principal y baño principal.
6. Los demás dormitorios y baños.
7. Escritorio, sala adicional y sótano.
8. Patio trasero, terraza, piscina y después los detalles adicionales.

Mantén juntas las fotos de cada habitación. Si hay algo que los compradores valoren especialmente, como una vista al lago o una cocina nueva, esa foto puede subir al segundo lugar. La lista de tomas habitación por habitación recorre cada habitación en detalle.

La foto de la fachada merece más atención que ninguna otra de la galería. Si se tomó con el sol detrás de la casa, vale la pena corregirla antes de que se convierta en la miniatura.

Qué eliminar

La selección de fotos es el punto débil de muchos anuncios. Después de una sesión, puedes tener 60 tomas. Esto es lo primero que debes eliminar:

• Fotos casi idénticas. Dos tomas del mismo dormitorio desde casi la misma esquina. Conserva la más nítida.
• Armarios, a menos que se trate de un vestidor propiamente dicho. Lo mismo aplica a los rincones de lavandería, los cuartos de servicios y la caldera.
• Un medio baño común. Si es pequeño y sencillo, no aporta nada.
• Primeros planos de elementos que no tienen nada de especial. Un grifo común, un termostato, un interruptor de luz.
• Cualquier foto con un problema técnico: paredes que se ven inclinadas, tu reflejo en un espejo o en un refrigerador de acero inoxidable, una ventana sobreexpuesta con la habitación oscura o una toma borrosa.
• Habitaciones que se ven peor en una foto que en persona. Un pasillo angosto o un recibidor pequeño pueden hacer que la casa parezca más pequeña. No incluyas esas fotos y deja que la visita.original haga su parte.
• Fotos de la calle y vistas del vecindario, salvo que haya algo que valga la pena mostrar, como un parque al otro lado de la calle.

No dejes fuera ninguna habitación que los compradores busquen. Todos los dormitorios y todos los baños completos deben aparecer, incluso los más sencillos. Que falte un baño hace que la gente se pregunte qué tiene de malo.

Cuándo conviene usar menos fotos

Algunos anuncios deberían tener menos fotos de las habituales, y eso está bien.

• Una casa por reformar, vendida tal cual. Muestra con honestidad el exterior, la distribución y el terreno. Doce fotos nítidas de una casa que necesita reformas dan a los compradores más información que 30 que intentan ocultarla.
• Terreno baldío. Algunas tomas del terreno desde la carretera y desde su interior, la vista si la hay y las construcciones o vías de acceso que existan. Realcomp, por ejemplo, aún exige al menos una foto en los anuncios de terreno.
• Una propiedad de alquiler ocupada por un inquilino en la que no puedes entrar a todas las habitaciones. Publica lo que puedas fotografiar bien y aclara en la descripción del anuncio que se puede acceder a más espacios durante una visita.

Lo que debes evitar es la versión perezosa de usar menos fotos: seis fotos tomadas con el celular desde la puerta de cada habitación. Ese es el tipo de anuncio al que se refiere el hallazgo de Zillow sobre los anuncios con menos de nueve fotos.

Mantén la coherencia de la galería

Veinticinco fotos que parecen tomadas en la misma casa son mejores que 40 que no lo parecen. Eso significa mantener una tonalidad similar de habitación a habitación, las verticales rectas en todas las imágenes y ninguna habitación que se vea notablemente más oscura que las demás.

Si tomas fotos con un celular, lograr esa coherencia es la parte difícil. La función Mejora de Real Estate Camera corrige la iluminación, el balance de blancos y las verticales en 20 a 60 segundos por foto por 1 crédito, así que una galería de 25 fotos consume 25 créditos. El paquete de 60 créditos a $24.99 alcanza para dos anuncios de ese tamaño, y los créditos no caducan. Si quieres probar a mejorar una foto antes de comprar nada, tu primer crédito es gratis.

Para espacios vacíos, la ambientación virtual cuesta 2 créditos por foto. Muchas plataformas quieren que las fotos ambientadas estén etiquetadas. Por ejemplo, la página de ayuda de CRMLS dice que deben tener una leyenda. La aplicación identifica los archivos ambientados como "Ambientación virtual", pero no imprime la etiqueta en la imagen, así que agrégala en la leyenda. Más información en las reglas de ambientación virtual de MLS. Y si tomas fotos con un teléfono, las fotos inmobiliarias con un iPhone abordan la configuración recomendada.

Para fotografiar y editar toda la galería en una sola aplicación, consulta la aplicación de fotografía inmobiliaria.

Edita una galería completa de 25 fotos sin salir de casa. Empieza gratis: 1 crédito.