¿Cuántas fotos debe tener un anuncio inmobiliario?

Un anuncio típico de tres dormitorios debería tener unas 25 fotos. La guía de fotografía de Zillow sitúa el rango ideal entre 22 y 27 fotos, según una investigación de Zillow. Para un apartamento de un dormitorio, baja la cifra; para una casa grande con terreno, súbela, pero nunca añadas fotos casi duplicadas a la galería solo para llegar a una cifra concreta.

El resto de esta página explica cómo varía el número de fotos según el inmueble, qué permite el MLS, cómo ordenar la galería y qué fotos conviene descartar.

Lo que dice realmente la guía de Zillow

La guía de Zillow para vendedores hace tres afirmaciones sobre el número de fotos. El rango ideal es de veintidós a 27 fotos. Las viviendas con menos de nueve fotos tenían aproximadamente un 20 por ciento menos de posibilidades de venderse en un plazo de 60 días. Las viviendas con más de 28 fotos tardaron más en venderse.

Es fácil malinterpretar el dato de las viviendas con más de 28 fotos. La propia Zillow señala que el motivo es el precio, no las fotos: las viviendas con 28 o más fotos eran un 12 por ciento más caras, y las fotos adicionales no compensan un precio de venta elevado. Por tanto, el hallazgo no es que «tener más de 28 fotos perjudique», sino que se parece más a que «a partir de cierto punto, tener más fotos deja de ayudar».

Dos matices. El artículo está fechado en noviembre de 2019 y está escrito para quienes venden viviendas, no como trabajo de investigación. Consideraría el rango de 22 a 27 un punto de partida razonable, no una regla. El hallazgo que mantendría es el del extremo inferior: un anuncio con unas pocas fotos es un anuncio que los compradores pasan por alto.

Cuántas fotos según el tipo de inmueble

Estos son los rangos con los que trabajo. Se parte de que cada foto muestra algo que las demás no.

Los rangos por encima del intervalo de Zillow no son una contradicción. Una casa de cinco dormitorios con cuatro acres de terreno tiene más que enseñar que una de tres dormitorios con un cuarto de acre, y el comprador quiere ver el granero. Lo que no merece un lugar en la galería es el cuarto ángulo de la misma habitación.

Haz aproximadamente el doble de fotos de las que vas a publicar. No tiene ningún coste ese día y te dará opciones si un encuadre sale con un reflejo o si una pared aparece torcida.

¿Cuántas fotos permite el MLS?

El límite lo establece cada MLS y varía mucho de uno a otro. Estos son dos ejemplos que he comprobado:

• La página de ayuda de Flexmls de CRMLS indica que puedes subir 75 fotos por anuncio, cada una de hasta 15 MB o 3000 por 2000 píxeles. En la misma página se indica que las fotos que no representan fielmente la vivienda, como las de ambientación, deben señalarse como tales en el pie de foto.
• Realcomp en Míchigan permite hasta 99 fotos, incluida la principal. Exige una foto principal de la fachada de la vivienda en las 48 horas siguientes al alta del anuncio y prohíbe los carteles de agencia, las marcas de agua y el texto en las fotos (la marca de agua propia de Realcomp es la excepción).

Los dos límites están muy por encima de lo que necesita un anuncio normal, como suele ocurrir. El límite rara vez es el problema; tu propia edición sí lo es. Consulta una sola vez las reglas de tu asociación y anótalas, incluidas las relativas a la foto principal, el texto en las imágenes y los pies de foto de ambientación.

El orden importa tanto como la cantidad

La primera foto suele ser la que aparece en los resultados de búsqueda, así que de ella depende que alguien abra el anuncio. Después, organiza las fotos como si recorrieras la vivienda:

1. La mejor foto de la fachada.
2. Entrada.
3. Salón y sala de estar.
4. Cocina con todos sus ángulos y, después, el comedor.
5. Dormitorio principal y baño principal.
6. Los demás dormitorios y baños.
7. Despacho, habitación extra y sótano.
8. Jardín trasero, patio, piscina y, por último, elementos adicionales.

Mantén juntas las fotos de cada habitación. Si hay algo por lo que los compradores estén dispuestos a pagar, como unas vistas al lago o una cocina nueva, puede ocupar el segundo lugar. La lista de fotos habitación por habitación explica cada habitación en detalle.

La foto de la fachada merece más cuidado que ninguna otra de la galería. Si se hizo con el sol detrás de la vivienda, conviene corregirla antes de que se convierta en la miniatura.

Qué eliminar

Muchos anuncios fallan a la hora de decidir qué fotos eliminar. Después de una sesión, puedes tener 60 fotos. Estas son las que descartaría primero:

• Fotos casi idénticas. Dos tomas del mismo dormitorio desde casi la misma esquina. Conserva la más nítida.
• Armarios empotrados, salvo que formen un vestidor de verdad. Lo mismo vale para las zonas de lavandería, los cuartos de instalaciones y la caldera.
• Un aseo de visitas cualquiera. Si es pequeño y sencillo, no aporta nada.
• Primeros planos de elementos que no tienen nada de especial. Un grifo estándar, un termostato o un interruptor de luz.
• Cualquier foto con un problema técnico: paredes torcidas, tu reflejo en un espejo o en un frigorífico de acero inoxidable, una ventana sobreexpuesta con la habitación a oscuras o una imagen borrosa.
• Habitaciones que parecen peores en una foto que en persona. Un pasillo estrecho o un recibidor pequeño pueden hacer que la vivienda parezca más pequeña. No las incluyas y deja que la visita haga su trabajo.
• Fotos de la calle y vistas del barrio, salvo que haya algo que merezca la pena mostrar, como un parque al otro lado de la carretera.

No elimines una habitación que los compradores buscarán. Deben aparecer todos los dormitorios y todos los baños completos, aunque sean sencillos. Si falta un baño, la gente se preguntará qué ocurre con él.

Cuándo conviene publicar menos fotos

Algunos anuncios deberían tener menos fotos de las habituales, y no pasa nada.

• Una vivienda para reformar y vender tal cual. Muestra con honestidad el exterior, la distribución y la parcela. Doce fotos claras de una vivienda que necesita mejoras dan a los compradores más información que 30 fotos que intentan disimular su estado.
• Terreno sin ocupar. Unas cuantas fotos de la parcela desde la carretera y desde su interior, las vistas si las hay y las construcciones o los accesos que existan. Realcomp, por ejemplo, todavía exige al menos una foto en un anuncio de terreno.
• Una vivienda de alquiler ocupada por un inquilino en la que no puedes entrar en todas las habitaciones. Publica las fotos que puedas hacer bien e indica en la descripción que durante la visita se podrá acceder a más zonas.

Lo que debes evitar es la versión perezosa de publicar menos fotos: seis fotos hechas con el móvil desde la puerta de cada habitación. Eso es precisamente lo que revela el estudio de Zillow sobre los anuncios con menos de nueve fotos.

Mantén la coherencia de la galería

Veinticinco fotos que parecen sacadas de la misma vivienda son mejores que 40 que no lo parecen. Esto implica un tono de color similar de una habitación a otra, verticales rectas en todas las imágenes y ninguna habitación que parezca claramente más oscura que el resto.

Si haces las fotos con el móvil, esa coherencia es la parte difícil. La función Mejora de Real Estate Camera corrige la iluminación, el balance de blancos y las verticales en 20 a 60 segundos por foto y por 1 crédito, así que una galería de 25 fotos consume 25 créditos. El paquete de 60 créditos por $24.99 cubre dos anuncios con ese número de fotos, y los créditos no caducan. Tu primer crédito es gratis, por si quieres probar con una foto antes de comprar nada.

En habitaciones vacías, el Home staging virtual cuesta 2 créditos por foto. Muchos portales requieren que las fotos estén etiquetadas. Por ejemplo, la página de ayuda de CRMLS afirma que deben llevar la etiqueta en el pie de foto. La app marca los archivos como «Home staging virtual», pero no imprime la etiqueta en la imagen, así que añádela al pie de foto. Más información en las reglas del MLS sobre Home staging virtual. Y si haces las fotos con el móvil, fotos inmobiliarias con un iPhone explica la configuración.

Para hacer y editar toda la galería en una sola app, consulta la app de fotografía inmobiliaria.

Edita una galería completa de 25 fotos sin salir de casa. Empieza gratis: 1 crédito.